리스계약의 구성요소 식별(FY 2018)

261 리스계약의 구성요소 식별(FY 2018)(요약본)

• (현황) 회사는 부동산 관리·개발을 주요 사업으로 하며, 임대 및 자산관리로 수익의 대부분을 창출
• 회사의 총수입은 임대수익 및 임차인에게 부과되는 운영비로 구성되고, 부동산 이용·운영 시 발생하는 모든 비용은 임대인이 부담
• 운영비는 건물 전체 운영비(예: 굴뚝 청소, 엘리베이터)와 임대단위*(예: 특정단위의 온수·가스·전기) 운영비로 구분
• 임대인은 유틸리티 제공자와 구매계약을 체결하고 임차인 소비량에 따라 청구
• (회계처리) 계약상 리스요소로 구분되는 임대수익은 IFRS 16를 적용하고, 비리스요소인 건물 전체 운영비*는 IFRS 15를 적용
• 비리스요소인 건물 전체 운영비는 회사를 ‘본인’으로 보아 IFRS 15를 적용
• 리스·비리스요소가 혼재된 임대단위 운영비*는 IFRS 16 문단 B33에 따라 그 대가를 리스요소(임대)와 비리스요소(건물 전체 운영)에 배분
• 회사를 ‘대리인’으로 하는 임대단위 운영비는 리스·비리스요소로 배분한 후 각각 IFRS 16과 IFRS 15를 적용

리스의 식별 : 계약의 구성요소 분리(IFRS 16 발췌)

• (1) 리스를 포함하는 계약에서 계약의 각 리스요소를 비리스요소와 분리하여 리스로 회계처리함(문단 12)
• (2) 하나의 리스요소와, 하나 이상의 추가 리스요소나 비리스요소를 포함하는 계약에서 리스제공자는 IFRS 15에 따라 계약 대가를 배분함(문단 17)
• (3) 기초자산 사용권이 별도 리스요소이려면, 리스이용자가 기초자산을 사용해 효익을 얻거나, 기초자산이 다른 기초자산과의 상호관련성이 높지 않아야 함(문단 B32)
• (4) 계약은 리스이용자에게 재화나 용역을 이전하지는 않는 활동 및 원가에 대해 리스이용자가 부담할 지급액을 포함할 수 있는데, 이로 인해 계약의 별도 구성요소가 생기진 않지만, 별도로 식별되는 구성요소에 배분하는 총 대가의 일부로 간주(문단 B33)
• (감독당국 결정) 회사의 회계처리에 동의하지 않음*
• 임대수익 및 건물 전체 운영비는 동의하나, 임대단위 운영비는 동의하지 않음
• IFRS 16은 계약상 리스요소에만 적용하고 비리스요소는 제외하며, 운영서비스(건물 전체+임대단위)는 모두 비리스요소에 해당하므로 IFRS 15 적용이 적절(IFRS 16 문단 12, IFRS 15 문단 BC64)
• 회사가 대리인이라는 사실은 대가의 표시(총액, 순액)와 관련되며, 리스요소와 비리스요소의 구분 기준으로 보기는 어려움
• 회사가 비리스요소인 운영서비스의 대리인이라면, IFRS 15에 따라 주선 대가인 수수료 금액을 수익으로 인식(IFRS 15 문단 B36)
• 운영비(임대단위)는 IFRS 15에 따라 온수공급 용역은 ‘본인’, 가스·전기공급 용역은 ‘대리인’으로 보아 회계처리해야 함
• 회사는 수요에 따라 건물 내부의 중앙난방시설에서 온수를 공급하므로 임차인(고객)에게 온수를 이전하기 전에 통제
• 반면 가스 및 전기의 경우 회사가 ①소비·재고위험을 부담하지 않고, ②가격 결정권이 없으며, ③서비스 제공을 통해 이윤을 얻지 못하므로 가스 및 전기를 통제하지 않음

관련 국제회계기준

• (IFRS 15 문단 B36) 기업의 수행의무가 다른 당사자가 정해진 재화나 용역을 제공하도록 주선하는 것이라면 이 기업은 대리인이다. 기업이 대리인인 경우에 다른 당사자가 공급하는 정해진 재화나 용역이 고객에게 이전되기 전에 기업이 그 정해진 재화나 용역을 통제하지 않는다. 기업이 대리인인 경우에는 수행의무를 이행할 때(또는 이행하는 대로), 이 기업은 다른 당사자가 그 정해진 재화나 용역을 제공하도록 주선하고 그 대가로 받을 권리를 갖게 될 것으로 예상하는 보수나 수수료 금액을 수익으로 인식한다. (이하 생략)
• (IFRS 15 문단 B37) 고객에게 정해진 재화나 용역이 이전되기 전에 기업이 그 정해진 재화나 용역을 통제함[따라서 본인임(문단 B35 참조)]을 나타내는 지표에는 다음 사항이 포함되지만 이에 한정되지는 않는다.
• ⑴ 정해진 재화나 용역을 제공하기로 하는 약속을 이행할 주된 책임이 이 기업에 있다. 이는 보통 정해진 재화나 용역을 수용할 수 있게 할 책임(예: 재화나 용역을 고객의 규격에 맞출 주된 책임)도 포함한다. (중략) ⑵ 정해진 재화나 용역이 고객에게 이전되기 전이나, 고객에게 통제가 이전된 후에 재고위험이 이 기업에 있다(예: 고객에게 반품권이 있는 경우). (중략) ⑶ 정해진 재화나 용역의 가격을 결정할 재량이 기업에 있다. 정해진 재화나 용역에 대하여 고객이 지급하는 가격을 기업이 결정한다는 것은 기업이 재화나 용역의 사용을 지시하고 나머지 효익의 대부분을 획득할 능력이 있음을 나타낼 수 있다. (이하 생략)
• (IFRS 15 문단 B37A) 문단 B37의 지표들은 정해진 재화나 용역의 특성과 계약 조건에 따라 통제 여부의 판단에 더 적합하거나 덜 적합할 수 있다. 또 계약에 따라 다른 지표들이 더 설득력 있는 증거를 제공할 수 있다.