양도소득세 완전 가이드 — 부동산·주식 계산법·신고 기한·비과세 조건
- 부동산이나 주식을 팔 때 내야 하는 양도소득세, 어떻게 계산하는지 막막하셨죠? 양도차익 계산, 장기보유특별공제, 세율, 1세대 1주택 비과세 조건, 신고 기한까지 한번에 정리해 드려요.
양도소득세란?
부동산(토지·건물)이나 주식을 팔아서 이익이 생기면 내야 하는 세금이에요. 정확한 이름은 양도소득세예요. 개인에게 적용되며, 법인이 팔면 법인세로 처리해요.
양도소득세는 파는 사람이 직접 신고·납부해야 해요. 회사가 떼가는(원천징수) 세금이 아니에요.
양도소득세 계산 구조 — 6단계
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| ① 양도가액 | 실제 판 금액 (계약서상 금액) |
| ② 취득가액 + 필요경비 | 산 금액 + 취득세·중개수수료·법무사비·개량비용 |
| ③ 양도차익 | ① − ② |
| ④ 장기보유특별공제 | 보유 기간에 따라 최대 80% 공제 |
| ⑤ 양도소득금액 − 기본공제(250만 원) | = 과세표준 |
| ⑥ × 세율 | = 산출세액 |
보유 기간별 장기보유특별공제율
| 보유 기간 | 일반 공제율 | 1세대1주택 공제율 |
|---|---|---|
| 3년 이상 | 6% | 24% |
| 5년 이상 | 10% | 40% |
| 10년 이상 | 20% | 80% |
1세대 1주택의 경우 최대 80%까지 공제받을 수 있어요. 보유 기간뿐 아니라 거주 기간도 요건으로 봐요 (각각 최대 40%).
자산 종류별 양도소득세율
| 자산 종류 | 세율 |
|---|---|
| 일반 자산 (2년 이상 보유) | 기본세율 6~45% |
| 1년 미만 보유 주택 | 70% |
| 1~2년 보유 주택 | 60% |
| 비상장주식 | 20% (중소기업 10%) |
| 분양권 (1년 미만) | 70% |
단기 보유(1~2년)는 세율이 매우 높아요. 가급적 2년 이상 보유해야 기본세율이 적용돼요.
1세대 1주택 비과세 요건
아래 조건을 모두 충족하면 양도소득세가 없어요.
- 1세대가 1주택만 보유
- 2년 이상 보유
- 양도가액 12억 원 이하
단, 2017년 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역 주택은 보유 2년 + 거주 2년이 모두 필요해요.
양도가액이 12억 원을 넘으면 초과분에 대해서만 과세해요. 예를 들어 15억 원에 팔면 12억 원까지는 비과세, 3억 원 초과분 비율에 해당하는 양도차익만 과세.
신고·납부 기한
| 자산 종류 | 예정신고 기한 |
|---|---|
| 토지·건물·부동산 권리 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 |
| 비상장주식 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 |
| 상장주식 (대주주) | 반기 말일부터 2개월 |
예정신고를 한 후에도, 다음 해 5월 종합소득세 신고 기간에 확정신고를 통해 최종 정산해요.
세액이 1,000만 원을 넘으면 60일 내 분납도 가능해요.
FAQ
Q. 이사 때문에 일시적 2주택이 됐는데 양도소득세 내야 하나요?
일시적 2주택 특례가 있어요. 이사 전 종전 주택을 새 집 취득일로부터 3년 이내에 팔면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있어요. 정확한 요건은 취득 시점과 조정지역 여부에 따라 다르니 세무사 확인을 권장해요.
Q. 증여받은 부동산을 팔 때 취득가액은?
증여 당시 평가액이 취득가액이에요. 단, 증여 후 5년 이내 양도 시 이월과세 규정이 적용돼 증여자의 원래 취득가액으로 계산할 수 있어요.
Q. 팔았는데 손해가 났어요. 신고 안 해도 되나요?
세금은 없지만, 같은 해 다른 자산의 양도차익이 있다면 손실을 통산해 과세 소득을 줄일 수 있어요. 이를 위해 신고하는 것이 유리해요.