상속 부동산 취득세 신고 — 협의분할 전 법정상속분 신고와 재분할 때 증여 취득

분할 협의 전 법정상속분 기준 신고

민법 제1006조는 상속인이 여럿이면 상속재산을 공유로 한다고 정하고, 제1009조는 동순위 상속인의 상속분을 균분으로 하면서 배우자의 상속분은 직계비속과 함께 상속할 때 직계비속 상속분의 5할을 가산한다고 정해요. 따라서 협의가 이루어지지 않은 동안 상속재산은 법정상속분대로 공유하는 상태입니다. 취득세는 상속인 각자가 상속받는 취득물건(지분을 취득하는 경우에는 그 지분)을 취득한 것으로 보고(지방세법 제7조 제7항), 등기를 하지 않았더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 보므로(같은 조 제2항) 협의가 늦어진다고 신고기한이 늘어나지 않습니다.

상속 취득의 과세표준은 지방세법 제4조의 시가표준액이고(제10조의2 제2항 제1호), 세율은 농지 외 부동산이 1천분의 28, 농지가 1천분의 23입니다(제11조 제1항 제1호). 신고서는 행정안전부령으로 정한 서식에 취득물건, 취득일 및 용도 등을 적어 납세지 관할 시장·군수·구청장에게 냅니다(지방세법 시행령 제33조 제1항). 서식 번호와 위택스 입력 경로, 협의분할이 끝난 뒤 신고 내용을 바로잡는 절차는 관할 시·군·구 세무 부서에 확인하시기 바라요.

법정상속분과 취득세 계산 예시

피상속인의 배우자와 자녀 두 명(장남, 차녀)이 농지가 아닌 부동산을 상속하고 시가표준액이 7억원이라고 가정해요. 배우자의 상속분은 자녀 한 명의 1.5배이므로 비율은 3 대 2 대 2이고 법정상속분은 배우자 3/7, 장남 2/7, 차녀 2/7입니다.

지방교육세와 농어촌특별세 등 취득세에 덧붙는 세금은 이 표에서 제외했습니다.

기한 안에 재분할을 마치는 경우

협의분할이 신고기한 안에 끝나는 경우가 가장 안정적입니다. 지방세법 제7조 제13항 본문은 등기등에 의해 각 상속인의 상속분이 확정되어 등기등이 된 후 공동상속인이 협의하여 재분할한 결과, 특정 상속인이 당초 상속분을 초과해 취득하는 재산가액은 상속분이 줄어든 상속인으로부터 증여받은 것으로 본다고 정해요. 그러나 같은 항 단서 제1호는 제20조 제1항에 따른 신고·납부기한 안에 재분할에 의한 취득과 등기등을 모두 마친 경우를 증여로 보지 않는 예외로 둬요.

위 예시에서 법정상속분대로 등기등을 마친 뒤 협의 결과 장남이 부동산 전부를 갖기로 했다면, 6개월 기한(2026년 9월 30일) 안에 재분할에 의한 취득과 등기등을 모두 마쳐야 증여로 보지 않습니다. 합의서만 작성하고 이전등기를 기한 뒤에 하면 제1호의 "모두 마친 경우"를 충족하지 못합니다. 민법 제1015조에 따라 상속재산의 분할은 상속개시 때로 소급해 효력이 있지만, 제7조 제13항 단서는 취득과 등기등을 모두 마쳤다는 별도 요건을 두고 있으므로 소급효만으로 증여 과세를 피한다고 볼 수 없습니다. 한편 제13항 본문은 상속분이 등기등으로 확정된 뒤의 재분할을 대상으로 하므로, 등기등을 하기 전에 협의분할을 마친 경우의 신고 방법은 이 조문만으로 정할 수 없고 관할 부서에 확인해야 해요.

그밖에 단서 제2호는 상속회복청구의 소에 의한 법원의 확정판결로 상속인과 상속재산에 변동이 생긴 경우, 제3호는 채권자대위권(민법 제404조)에 따라 공동상속인의 법정상속분대로 등기등이 된 상속재산을 상속인 사이의 협의분할로 재분할하는 경우를 증여로 보지 않는 예외로 정해요.

기한 뒤 재분할 시 증여 취득

법정상속분대로 등기등을 마친 뒤 기한을 넘겨 협의로 재분할하면 위 단서에 해당하지 않아 증여로 봐요. 앞의 예시에서 장남이 부동산 전부를 갖는 것으로 기한 뒤에 재분할하면 장남의 당초 상속분은 2억원이므로 초과 취득분은 5억원(배우자 3억원 + 차녀 2억원)이고, 이 부분은 배우자와 차녀로부터 증여받은 것으로 봐요.

증여 취득의 세율은 지방세법 제11조 제1항 제2호에 따라 상속 외 무상취득 1천분의 35입니다. 재분할로 장남이 증여받은 것으로 보는 가액을 5억원으로 가정하면 취득세는 1,750만원입니다. 증여 취득의 과세표준은 제10조의2 제1항의 시가인정액이 기준이어서 시가표준액 기준인 상속 때와 달라질 수 있습니다. 주택 취득의 중과 여부 등 추가 쟁점은 별도로 확인해야 하고, 지방교육세와 농어촌특별세 등 취득세에 덧붙는 세금과 증여세 등 다른 세목의 부담은 따로 계산해야 해요.

신고하지 않을 때의 가산세

• 신고·납부의무를 이행하지 않으면 산출세액 또는 부족세액에 지방세기본법 제53조부터 제55조까지의 가산세를 합해 보통징수합니다(지방세법 제21조 제1항 제1호).
• 법정신고기한까지 신고를 하지 않으면 무신고납부세액의 100분의 20이 무신고가산세입니다(지방세기본법 제53조 제1항).
• 사실상 취득한 뒤 신고하지 않고 매각하면 산출세액에 100분의 80을 가산한 금액을 징수합니다(지방세법 제21조 제2항). 상속 부동산을 협의 없이 먼저 팔 때 주의해야 합니다.

자주 하는 실수

• 협의가 끝나야 신고할 수 있다고 생각: 신고기한은 협의 완료와 무관하게 흘러요. 협의가 늦어지면 기한 안에 법정상속분 등을 기준으로 신고하고, 이후 정정 절차를 관할 부서에 확인해요.
• 법정상속분 등기 후 재분할의 취득·등기를 기한 뒤로 미룸: 증여 예외는 신고·납부기한 안에 재분할에 의한 취득과 등기등을 모두 마친 경우입니다. 합의서만 작성한 상태로는 부족해요.
• 해외 상속인이 있어도 6개월로 계산: 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 기한이 9개월입니다. 반대로 해외 상속인 유무를 확인하지 않고 기한을 늘려 잡아도 위험하므로 주소 확인이 먼저입니다.
• 재분할 증여를 상속 세율로 계산: 기한 뒤 재분할은 증여 취득이어서 1천분의 35가 적용돼요.
• 등기 전 매각: 신고 없이 매각하면 산출세액의 80%가 가산돼요.

상속 취득세 점검 체크리스트

• 상속개시일과 기산점(그 달의 말일)을 정리하고 6개월 또는 9개월 기한을 확정했다
• 외국에 주소를 둔 상속인이 있는지 확인했다
• 상속인별 법정상속분(배우자 5할 가산)과 지분 가액을 계산했다
• 협의분할 예정 시점을 기한과 비교하고, 기한 안에 취득과 등기를 모두 마칠 수 있는지 정했다
• 법정상속분으로 신고하는 경우 신고 정정 절차를 관할 시·군·구에 확인했다
• 기한 뒤 재분할이 필요하다면 증여 취득세와 다른 세목의 부담을 따로 계산했다