건물 철거비용 — 쓰던 건물은 당기비용, 토지와 함께 산 건물은 토지 취득원가

건물 철거비용 처리의 뜻과 적용 대상

새 사옥을 짓겠다고 낡은 건물이 서 있는 땅을 사서 건물을 헐거나, 이미 쓰고 있던 창고를 헐고 그 자리에 새 건물을 짓는 일은 흔해요. 두 경우 모두 철거공사 청구서가 나오지만 회계 처리는 갈려요. 일반기업회계기준 문단 10.13은 두 경우를 이렇게 나눠요.

• 쓰던 건물을 철거하는 경우: 그 건물의 장부금액은 제거해서 처분손실로 반영하고, 철거비용은 전액 당기비용으로 처리해요.
• 새 건물을 지으려고 기존 건물이 있는 토지를 취득해서 철거하는 경우: 철거 관련 비용에서 철거된 건물의 부산물을 판 금액을 뺀 금액을 토지의 취득원가에 포함해요.

판단 기준은 헐리는 건물을 회사가 이미 쓰고 있었는지, 땅을 사면서 딸려 온 건물인지예요. 회사가 영업에 쓰던 건물이라면 헐리는 순간 남은 장부금액과 철거비가 모두 손실이 돼요. 반대로 건물이 있는 땅을 산 시점부터 헐 계획이었다면 철거비는 땅을 쓸 수 있는 상태로 만드는 데 든 취득원가의 일부로 봐요.

핵심 기준

토지는 내용연수가 무한해서 감가상각 대상이 아니에요(일반기업회계기준 문단 10.37). 철거비를 토지 원가에 넣으면 그 금액은 상각되지 않고 나중에 땅을 팔 때 처분손익에 반영돼요. 쓰던 건물의 철거비를 당기비용으로 처리하면 그해 손익에 바로 반영돼요. 같은 철거비가 한 해에 비용으로 끝나느냐 토지 원가로 남느냐가 판단 하나로 갈려요.

한국채택국제회계기준을 쓰는 경우

한국채택국제회계기준을 적용하는 기업은 문단 10.13이 아니라 제1016호를 따라요. 신속처리질의 SSI-38507(2021-09-07)은 기존 건물을 철거하고 같은 자리에 새 건물을 지을 때 기존 건물의 장부금액을 제거하고 관련 손익을 당기손익으로 인식하라고 회신했어요(제1016호 문단 67~68). 철거가 예상되는 시점에는 손상검사와 내용연수 추정 변경의 효과를 고려해 장부금액을 조정해요(제1016호 문단 51·57, 제1036호 문단 12). 철거비 자체의 처리는 이 질의가 다루지 않으므로 회계법인과 확인해요.

철거 관련 부가가치세 매입세액

부가가치세법 제39조 제1항 제7호는 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액을 공제하지 않아요. 시행령 제80조 제2호가 그 범위에 "건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우"의 철거한 건축물 취득 및 철거 비용 관련 매입세액을 넣어요.

핵심은 철거한 뒤 토지만 사용하는지예요. 철거 후 주차장이나 야적장으로만 쓰면 이 조문에 해당하는 쪽이고, 철거한 자리에 새 건물을 지어 쓰는 경우는 조문 문구만으로 결론을 내기 어려우니 사실관계에 맞춰 세무서나 세무사에게 확인해야 해요. 시행령 제80조 제3호는 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액도 같은 불공제 범위에 넣어요.

계산·처리 예시

사례 1. 땅을 사면서 딸려 온 낡은 건물을 헐고 사옥을 짓는 경우

㈜예시상사는 새 사옥을 지으려고 낡은 창고가 있는 땅을 900,000,000원에 매입했어요. 매매계약은 토지 값으로만 체결했고 창고는 헐기로 하고 샀어요. 한 달 뒤 철거공사비로 30,000,000원(부가가치세 제외)을 지급했고, 나온 고철과 폐자재를 2,000,000원에 팔았어요.

토지 취득원가에 넣는 철거 관련 비용은 30,000,000원에서 2,000,000원을 뺀 28,000,000원이에요.

토지 장부금액은 900,000,000 + 30,000,000 - 2,000,000 = 928,000,000원이에요. 철거공사비에 붙은 부가가치세는 위 부가세 절에서 본 조문에 따라 공제 여부를 따로 정해요. 이 예시의 토지 장부금액에는 부가가치세를 넣지 않았어요.

사례 2. 쓰던 창고를 헐고 같은 자리에 신축하는 경우

㈜예시상사의 창고는 취득원가 500,000,000원이고 감가상각누계액이 300,000,000원이어서 장부금액이 200,000,000원이에요. 노후화로 헐고 신축하기로 해서 철거공사비 20,000,000원(부가가치세 제외)을 지급했어요.

이 해의 손실은 처분손실 200,000,000원과 철거비용 20,000,000원을 합한 220,000,000원이에요. 철거비 20,000,000원은 새 건물의 취득원가에 넣지 않아요.

자주 하는 실수

• 쓰던 건물의 철거비를 새 건물 원가에 넣음: 사용 중이던 건물을 헐고 신축할 때의 철거비용은 전액 당기비용이에요. 새 건물 원가에 넣으면 이익이 부풀어요.
• 땅에 딸려 온 건물의 철거비를 비용으로 처리함: 신축 목적으로 건물 있는 땅을 사서 헐었다면 철거비용에서 부산물 판매금액을 뺀 금액이 토지 취득원가예요.
• 부산물 판매대금을 잡이익으로 처리함: 고철·폐자재를 판 금액은 철거비용에서 빼서 토지 원가를 줄여야 해요(문단 10.13).
• 쓰던 건물의 남은 장부금액을 남겨 둠: 철거와 함께 건물 장부금액은 제거해서 처분손실로 반영해야 해요. 장부에 남겨 두고 감가상각을 이어 가면 안 돼요.
• 철거비 부가가치세를 무조건 공제함: 건축물이 있는 토지를 취득해 철거하고 토지만 사용하면 철거 비용 관련 매입세액은 공제 대상이 아니에요(시행령 제80조 제2호). 철거 후 용도를 먼저 확인해요.

관련 문서

• 자산화 vs 비용화 — 지출을 자산으로 처리할지 비용으로 처리할지
• 유형자산 취득원가
• 토지 관련 매입세액 — 자본적 지출 불공제
• 매입세액 불공제
• 유형자산 감가상각: 취득원가를 사용기간에 배분하는 회계처리