꼬마빌딩 상속·증여 신고 전 감정평가 결정 — 국세청 감정평가 대상 여부와 신고가액 선택

국세청이 기준시가 신고분을 감정하는 범위와 시한

국세청은 2020년 1월 31일자 안내문으로 꼬마빌딩 등 감정평가사업을 안내했습니다. 안내에 따른 대상은 비주거용 부동산과 지상에 건축물이 없는 대지이며, 보충적 평가방법으로 신고해 시가와 차이가 크고 고가인 부동산을 중심으로 해요. 국세상담센터 Q&A는 배정된 예산 범위 안에서 감정을 실시하고, 과세관청이 선정해 감정하는 경우 수수료 등 비용을 국세청이 부담한다고 설명해요.

절차는 둘 이상의 감정기관에 의뢰한 뒤 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정된 감정가액으로 평가하는 방식입니다. 법적 근거는 시행령 제49조 제1항 단서로, 평가기간이 지난 뒤 같은 영 제78조 제1항의 법정결정기한까지 매매·감정 등이 있는 경우 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자나 과세관청이 신청하면 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 가액을 시가에 포함시킬 수 있습니다. 대법원은 2026년 4월 2일 선고한 2025두35499 판결에서 보충적 평가방법으로 증여세를 신고한 아파트에 대해 과세관청이 감정가액 평균을 시가로 보아 부과한 사건을 다루면서, 2023년 2월 28일 개정 전 시행령의 같은 단서가 모법의 위임범위를 벗어난 무효의 규정이라고 볼 수 없다고 판단했습니다.

마지막 행의 기한은 평가기간 안에 있지 않은 매매·감정가액을 시가로 인정받으려는 경우의 신청 기한입니다. 평가기간이 지난 뒤 결정기한까지의 기간에 매매 등이 있었다면 해당 매매 등이 있는 날부터 6개월 이내에 신청합니다(시행령 제49조의2 제5항).

가산세는 두 갈래로 나뉘어요. 과소신고가산세는 상속세 및 증여세법 제60조 제2항·제3항 및 제66조에 따라 평가한 가액으로 과세표준을 결정한 경우 적용하지 않습니다(국세기본법 제47조의3 제4항 제1호 다목, 부정행위로 과소신고한 경우는 제외). 납부지연가산세는 법정신고기한까지 신고하고 납부까지 마친 사람에 대해 법정신고기한 이후 평가심의위원회를 거치는 방법으로 상속·증여재산을 평가해 결정·경정한 경우에 적용하지 않습니다(국세기본법 제47조의4 제3항 제6호, 같은 법 시행령 제27조의5). 신고만 하고 세액을 내지 않았다면 이 면제 요건에서 빠지며, 이 경우 가산세는 법정납부기한 다음 날부터 납부고지일 전날까지 1일 10만분의 22로 계산됩니다(같은 법 시행령 제27조의4 제1항).

신고 전 감정평가가 시가로 인정받는 조건

평가기간을 벗어난 가액도 길이 막혀 있지는 않습니다. 평가기준일 전 2년 이내의 매매·감정 등은 평가기준일부터 그 가액의 판단 기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자나 세무서장이 신청하면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다(시행령 제49조 제1항 단서). 대법원은 2026년 5월 20일 선고한 2025두30615 판결에서 2020년 2월 11일 개정 전 시행령의 같은 단서를 두고, 시간의 경과에 따른 일반적인 가격변동도 가격변동의 특별한 사정을 판단할 때 고려 대상에서 배제되지 않으며 특별한 사정이 없었다는 점은 과세관청이 주장·증명해야 한다고 보았습니다. 이 사건은 상속받은 토지의 매매가액에 관한 것이지만, 단서는 감정을 포함한 매매 등에 모두 적용되는 규정입니다.

평가서 작성에 걸리는 기간은 기관마다 다르므로 의뢰 시점은 평가기간의 마지막 날에서 거꾸로 계산해야 합니다. 위 표의 증여 사례에서는 감정가액평가서 작성일이 2026년 12월 15일을 넘으면 평가기간 요건을 갖추지 못해요.

두 선택의 세액 비교 (㈜예시상사 대표의 증여 예시)

㈜예시상사 대표 갑 씨가 성인 자녀 을 씨에게 상가건물 한 동을 증여하는 상황을 가정해요. 임대차계약은 없고, 토지 개별공시지가 기준 9억 원과 건물 기준시가 3억 원을 합친 보충적 평가액이 12억 원입니다. 감정기관 두 곳의 감정가액 평균은 30억 원이고, 직계존속에게 받은 증여이므로 증여재산공제 5천만 원(법 제53조 제2호)을 적용하며 증여 전 10년 안에 다른 증여는 없다고 봐요. 세율은 법 제26조의 누진세율(10억 원 초과 30억 원 이하 구간 2억 4천만 원에 10억 원 초과분의 40%)입니다.

계산은 (가) 2억 4,000만 원 + (11억 5,000만 원 − 10억 원) × 40% = 3억 원, (나) 2억 4,000만 원 + (29억 5,000만 원 − 10억 원) × 40% = 10억 2,000만 원, (다) 2억 4,000만 원 + (29억 4,500만 원 − 10억 원) × 40% = 10억 1,800만 원입니다. (나)와 (다)의 산출세액 차이 200만 원은 수수료 공제 500만 원에 40%를 곱한 금액입니다. 신고세액공제는 산출세액의 3%입니다(법 제69조 제2항).

(가)와 (나) 사이의 7억 2,000만 원은 국세청이 이 건물을 감정 대상으로 고르는지에 달려 있고, 안내 자료에 선정 기준이 금액으로 나와 있지 않으므로 확률을 계산할 근거가 없습니다. 감정을 받아 신고하는 (다)는 세금이 줄어드는 선택이 아니라, 시가가 이미 30억 원 수준이라는 점을 확인하고 사후 결정의 불확실성을 없애는 선택입니다.

임대차 환산가액이 커서 보충적 평가액이 감정가액보다 높게 나오는 건물도 있습니다. 이때는 감정가액으로 신고하면 세액이 줄 수 있지만, 감정가액이 기준금액에 못 미치면 재감정 대상이 되고 재감정가액이 납세자 감정가액보다 낮지 않으면 재감정가액이 적용됩니다(시행령 제49조 제1항 제2호).

신고가액이 이후 양도소득세에 미치는 영향

상속이나 증여로 받은 자산의 취득가액은 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액으로 정해집니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 기준시가로 신고하면 그 가액이 취득가액의 출발점이 되므로, 몇 년 안에 팔 계획이 있다면 양도차익이 커질 수 있습니다.

증여는 별도의 제한이 있습니다. 양도일부터 소급해 10년 이내에 배우자 또는 직계존비속에게서 증여받은 부동산을 양도하면 취득가액은 증여자가 취득할 당시의 금액으로 계산하고, 납부한 증여세 상당액은 필요경비에 넣습니다(소득세법 제97조의2 제1항). 이 구간에서는 증여 신고가액을 높여도 양도차익 계산에서 취득가액으로 반영되지 않으므로 양도 시기와 함께 판단해야 해요. 다만 이월과세로 계산한 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적은 경우 등은 제1항을 적용하지 않으므로(같은 조 제2항) 실제 적용 여부는 양도 시점에 따로 계산해요.

신고 직후 제3자에게 매각하는 경우도 따로 봐야 합니다. 평가기간이 지난 뒤 결정기한까지의 기간에 매매가 있으면 그 매매가액이 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있고, 특수관계인과의 거래 등으로 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 제외됩니다(시행령 제49조 제1항 제1호 가목 및 단서).

자주 하는 실수

• 평가서 작성일만 확인하는 경우: 감정가액은 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 평가기간 안에 있어야 해요. 작성일이 하루라도 지나면 그 가액은 평가심의위원회 심의 없이는 시가가 되지 못해요.
• 지분 증여를 지분의 기준시가로 판단하는 경우: 한 곳의 감정가액을 인정받으려면 증여하는 지분이 아니라 해당 부동산 전체의 기준시가가 10억 원 이하여야 해요.
• 조건부 감정을 받는 경우: 용도변경이나 증축 같은 조건을 전제로 한 감정, 평가기준일 현재 원형대로 하지 않은 감정은 시가로 보지 않습니다.
• 수수료 공제 증빙을 빠뜨리는 경우: 공제는 감정가액으로 신고·납부할 때만 가능하고, 지급 사실을 입증하는 서류를 신고와 함께 내야 해요.
• 세액을 내지 않고 신고서만 내는 경우: 납부지연가산세 면제는 법정신고기한까지 신고와 납부를 모두 마친 사람에게 적용되므로, 세액을 미납한 채 결정을 기다리면 요건에서 빠져요.

신고 전 체크리스트

• 평가기준일(증여일 또는 상속개시일)과 평가기간, 신고기한, 법정결정기한을 날짜로 적어 두었습니까
• 평가기간 안에 매매·감정·경매·공매 가액이나 유사 재산의 매매·감정가액이 있는지 확인했습니까
• 토지 개별공시지가와 건물 기준시가, 임대차계약이 있으면 임대료 등 환산가액까지 계산해 큰 금액을 골랐습니까
• 부동산 전체의 기준시가가 10억 원을 넘는지 확인해 감정기관 수를 정했습니까
• 감정평가서 작성일이 평가기간 마지막 날 이전이 되도록 의뢰 시점을 거꾸로 계산했습니까
• 수수료 지급 증빙을 신고서와 함께 제출할 준비를 했습니까
• 기준시가로 신고한다면 법정신고기한까지 신고서 제출과 세액 납부를 모두 마칠 계획입니까
• 증여 후 10년 안에 양도할 가능성과 상속 후 매각 계획을 신고가액과 함께 검토했습니까
• 국세청 감정 가능성이 있는 기준시가 신고를 선택한다면 결정기한까지 추가 세액을 낼 자금 계획을 세웠습니까