양도소득세 기본 — 부동산 팔 때 세금, 어떻게 계산되나
- 집이나 상가를 팔면 양도소득세를 내요. 양도차익 계산, 장기보유특별공제, 1세대 1주택 비과세, 신고 기한까지 처음 보는 사람도 알기 쉽게 정리했어요.
양도소득세란
양도소득세(양도세)는 부동산이나 주식 같은 자산을 팔아서 남긴 이익에 매기는 세금이에요. 집을 산 값보다 비싸게 팔았다면, 그 차익에 세금이 붙는 거예요.
이익이 없거나 손해를 봤다면 양도세도 없어요.
양도소득세 계산 단계
| 단계 | 계산 |
|---|---|
| 양도차익 | 판 값 − 산 값 − 필요경비(중개수수료 등) |
| 양도소득금액 | 양도차익 − 장기보유특별공제 |
| 과세표준 | 양도소득금액 − 기본공제 |
| 세금 | 과세표준 × 세율 |
장기보유특별공제
장기보유특별공제는 오래 보유한 부동산일수록 양도차익의 일부를 빼주는 제도예요. 3년 이상 보유한 토지·건물은 보유 1년마다 2%씩, 15년 이상이면 최대 30%를 빼 줘요. 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 1세대 1주택(양도가액 12억 원 초과분)은 보유 1년마다 4%, 거주 1년마다 4%를 더해 10년 이상 보유·거주하면 최대 80%까지 빼 줘요. 양도차익 2억 원인 일반 토지를 10년 보유했다면 20%인 4,000만 원을 공제해요.
1세대 1주택 비과세
1세대가 1주택을 2년 이상 보유(2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득했다면 2년 이상 거주도 필요)한 뒤 팔면, 양도가액 12억 원까지는 비과세예요. 12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼의 양도차익에만 세금을 매겨요. 다만 고가주택이거나 다주택자면 이야기가 달라지고, 다주택 중과 규정도 있어요. 그래서 팔기 전에 비과세·중과 여부를 먼저 확인하는 게 중요해요.
양도소득세 예정신고 기한
부동산을 팔면 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해요. 안 하면 가산세가 붙어요. 같은 해에 두 번 이상 팔았다면 합산해서 다시 정산하기도 해요.
자주 묻는 질문
손해 보고 팔아도 신고하나요?
이익이 없으면 낼 세금은 없지만, 신고 대상 자산이면 신고는 하는 게 안전해요.
필요경비에는 뭐가 들어가나요?
취득세, 중개수수료, 자본적지출(가치를 높인 수리비) 등이 들어가요. 영수증을 잘 모아두면 세금을 줄일 수 있어요.