임직원 사택 제공 완전 가이드 — 근로소득 비과세 요건·임원 과세·회계처리
- 회사가 임직원에게 사택을 제공하면 일반 직원과 소액주주 임원은 근로소득 비과세, 출자임원은 과세돼요. 사택 인정 요건과 회계처리, 주택자금 대여와의 차이도 있어요.
사택 제공의 두 가지 방식
회사가 임직원에게 사택을 제공하는 방식은 크게 두 가지입니다. 회사가 주택을 직접 소유해 제공하거나, 회사가 임대차계약의 당사자가 되어 주택을 임차한 뒤 임직원에게 제공하는 방식입니다. 어느 방식이든 임대차계약의 당사자가 회사여야 한다는 점이 핵심입니다.
| 구분 | 회사 소유 사택 | 임차 사택 |
|---|---|---|
| 자산 계상 | 건물(유형자산)으로 계상·감가상각 | 자산 아님 — 임차료 비용 처리 |
| 계약 당사자 | 회사(소유자) | 회사(임차인) — 직원 명의 계약은 사택 불인정 |
| 주요 비용 | 감가상각비·재산세·관리비 | 월 임차료·관리비 |
사택 제공 대상별 근로소득 비과세 요건
사택 제공으로 임직원이 얻는 이익은 원칙적으로 근로소득이지만, 소득세법 시행령 제38조에 따라 일정 대상에게 제공하는 사택은 근로소득에서 제외(비과세)돼요. 비과세 여부는 받는 사람의 신분으로 갈려요.
| 제공 대상 | 근로소득 과세 여부 |
|---|---|
| 일반 종업원(직원) | 비과세 |
| 소액주주 임원(지분 1% 미만) | 비과세 |
| 비출자 임원(주식 없는 임원) | 비과세 |
| 출자임원(지분 1% 이상) | 과세 — 근로소득 포함 |
즉 회사 지분을 1% 이상 보유한 임원(대표이사·오너 등)에게 제공하는 사택의 사용이익은 근로소득으로 과세돼요. 같은 사택이라도 직원에게 주면 비과세, 출자임원에게 주면 과세라는 점을 반드시 구분해야 해요.
사택으로 인정받기 위한 조건
임차 사택이 세무상 사택으로 인정받으려면 다음 조건을 갖춰야 해요. 조건을 못 갖추면 단순한 주택자금 보조로 보아 전액 근로소득으로 과세될 수 있습니다.
- 회사 명의 계약: 임대차계약의 임차인이 회사여야 해요. 직원이 계약하고 회사가 임차료만 보태주면 사택이 아닙니다.
- 입주자 변경 가능: 근로자가 퇴직·전보되면 그 주택의 입주자를 다른 근로자로 바꿀 수 있어야 합니다.
- 무상 또는 저가 제공: 회사가 임차료를 부담하고 직원에게 무상 또는 시세보다 낮게 제공해요.
회계처리와 부가가치세
임차 사택의 임차료는 복리후생비 또는 임차료(판매비와관리비)로 처리해요. 회사 소유 사택은 건물로 계상하고 정액법으로 감가상각(건물 기준내용연수 40년)하며, 재산세·관리비도 비용 처리해요.
임차료 지급 분개 예시: (차변) 복리후생비 1,500,000 / (대변) 보통예금 1,500,000
주택의 임대는 부가가치세 면세(부가가치세법 제26조)이므로 사택 임차료에는 부가가치세가 붙지 않습니다. 따라서 매입세액공제 받을 세액도 없습니다.
주택자금 대여와의 차이
사택을 제공하는 대신 직원에게 주택 구입·임차 자금을 빌려주는 방법도 있습니다. 무상·저리로 빌려주면 시중금리와의 차액(인정이자 상당액)이 원칙적으로 근로소득이지만, 중소기업이 종업원에게 빌려주는 주택자금에 대해서는 그 이익을 비과세하는 특례(소득세법 시행령 제17조의3)가 있습니다.
사택 운영 체크리스트
- 임대차계약 임차인을 회사 명의로 체결
- 사택관리규정에 입주 대상·기간·퇴거 처리 명시
- 출자임원(지분 1% 이상)에게 제공 시 근로소득 처리 검토
- 임차료를 복리후생비로 매월 비용 처리
- 회사 소유 사택은 건물 감가상각·재산세 반영
- 주택자금 대여는 중소기업 비과세 특례 요건 확인