사옥 매입 때 국민주택채권 매입·즉시매도 — 할인 매각차손 회계처리와 취득세 과세표준

회계에서는 유형자산 취득원가에 가산해요

일반기업회계기준 문단 10.8은 유형자산의 취득원가에 구입원가와 함께 경영진이 의도하는 방식으로 가동하는 데 필요한 지출을 포함한다고 정하고, 그 예로 유형자산의 취득과 관련해 국·공채 등을 불가피하게 매입하는 경우 해당 채권의 매입금액과 일반기업회계기준에 따라 평가한 현재가치의 차액(제5호)과 취득세 등 취득과 직접 관련된 제세공과금(제7호)을 들어요. 법인세법도 시행령 제72조 제3항 제3호에서 유형자산의 취득과 함께 국·공채를 매입하는 경우 기업회계기준에 따라 그 매입가액과 현재가치의 차액을 유형자산의 취득가액으로 계상한 금액을 취득가액에 포함한다고 정해요.

즉시 매도한 경우 매도 대금이 확정되므로 이 금액이 매입금액과 현재가치의 차액을 파악하는 근거가 돼요. 매도 대금과 회계기준에 따라 평가한 현재가치가 다르다면 회계기준의 현재가치를 우선하므로 차이는 따로 검토해요. 한국채택국제회계기준을 적용하는 회사는 해당 기준을 별도로 확인해야 합니다.

취득세 과세표준에는 취득 이전에 양도한 매각차손만 포함해요

지방세법 제10조의3 제1항은 유상승계취득의 취득당시가액을 취득시기 이전에 물건을 취득하기 위해 지급했거나 지급해야 할 일체의 비용으로서 대통령령이 정하는 사실상취득가격으로 정해요. 같은 법 시행령 제18조 제1항은 사실상취득가격을 직접비용과 간접비용의 합계로 정하고, 제6호에서 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 생기는 매각차손을 간접비용에 넣습니다.

유상승계취득의 취득시기는 사실상의 잔금지급일이므로(지방세법 시행령 제20조 제2항), 제6호를 적용할 때는 채권을 판 날이 잔금 지급일보다 앞서는지가 기준이 돼요.

같은 호는 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등 외의 자에게 양도한 경우 같은 날 금융회사 등에 양도했다면 생겼을 매각차손을 한도로 한다고 정해요. 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 제1항 단서에 따라 제1호, 제2호, 제7호 금액만 제외되므로 제6호의 매각차손은 법인이 아닌 자도 포함해요. 금융회사 등의 범위는 행정안전부령에 위임되어 있어 구체적인 범위는 해당 규칙에서 확인합니다.

취득세율은 물건과 소재지에 따라 달라지므로 세액은 별도로 계산해요. 여기서는 과세표준에 들어가는 금액만 다뤄요.

㈜예시상사의 사옥 매입 처리 예시

㈜예시상사는 토지 600,000,000원, 건물 400,000,000원(둘 다 부가가치세 제외)에 사옥을 사고, 잔금 지급일보다 앞선 날 국민주택채권 12,000,000원을 매입한 뒤 같은 날 금융회사에 10,500,000원에 팔았다고 가정해요. 매입 금액 12,000,000원은 이해를 위한 가정이며 실제 금액은 시행령 별표 기준으로 산정해야 해요. 매각차손은 12,000,000원에서 10,500,000원을 뺀 1,500,000원입니다.

채권 매입과 즉시 매도 분개

매각차손 1,500,000원은 토지와 건물의 취득원가에 가산해요. 토지와 건물의 가액 구분이 불분명하면 법인세법 시행령 제72조 제2항 제1호에 따라 시가에 비례해 안분하는데, 이 예시에서는 6대 4 비율로 토지 900,000원, 건물 600,000원입니다.

법인의 취득세 과세표준

금융회사 외의 자에게 판 경우

같은 채권을 금융회사 등이 아닌 자에게 10,200,000원에 팔았다면 실제 매각차손은 1,800,000원입니다. 같은 날 금융회사에 팔았을 때의 차손 1,500,000원이 한도이므로 취득세 과세표준에는 1,500,000원까지만 넣습니다. 회계에서는 현재가치를 기준으로 계상하므로 취득원가에 넣을 금액은 매각 대금이 아니라 매입금액과 현재가치의 차액으로 따로 확정해요.

자주 하는 실수

• 매각차손을 채권처분손실로 영업외비용 처리하는 경우. 일반기업회계기준 문단 10.8 제5호에 따라 유형자산 취득원가에 가산하는 항목입니다. 비용 처리하면 취득원가가 줄어 감가상각비가 적게 잡히고 처분손익도 달라져요.
• 취득세 신고에서 매각차손을 빼는 경우. 시행령 제18조 제1항 제6호가 정한 간접비용이므로 매매대금만으로 신고하면 과세표준이 모자라요.
• 매입한 채권 금액 전체를 취득가격에 넣는 경우. 포함되는 금액은 매입금액과 매도금액의 차이인 매각차손뿐이며 팔고 돌려받은 대금은 포함하지 않습니다.
• 금융회사 외의 자에게 판 차손을 한도 없이 넣는 경우. 같은 날 금융회사에 팔았을 때의 매각차손이 한도이므로 실제 차손이 더 커도 한도까지만 반영합니다.
• 취득 이후에 채권을 팔고도 과세표준에 넣는 경우. 시행령 제18조 제1항 제6호의 문구는 부동산의 취득 이전에 양도한 경우를 정하고 유상승계취득의 취득시기는 잔금지급일이므로, 잔금 지급일 이후에 판 경우의 처리는 해당 지방자치단체에 별도로 확인해요.
• 부가가치세까지 취득가격에 넣는 경우. 시행령 제18조 제2항 제4호는 부가가치세를 사실상취득가격에서 제외해요.

사옥 매입 때 채권 처리 체크리스트

• 시행령 별표 기준으로 채권 매입 금액을 확인했는지
• 채권을 판 날짜가 취득시기(잔금 지급일)보다 앞서는지, 판 상대가 금융회사 등인지 기록했는지
• 매입금액, 매도금액, 매각차손을 증빙(매입 영수증, 매도 확인서)과 함께 보관했는지
• 매각차손을 유형자산 취득원가에 가산하고 토지와 건물에 안분했는지
• 취득세 신고서의 사실상취득가격에 매각차손을 반영했는지
• 금융회사 외의 자에게 팔았다면 같은 날 금융회사 양도 기준 한도를 확인했는지
• 부가가치세는 제외하고 중개보수 등 다른 간접비용은 반영했는지