건물주가 입주사 전기요금을 대신 받을 때 — 한전 세금계산서를 입주사에 다시 발급하는 순서
- 건물 전기요금이 건물주 명의로 나올 때, 건물주는 한국전력 세금계산서의 공급가액 범위에서 사업자 입주사에게 세금계산서를 다시 발급할 수 있고, 사업자가 아닌 소비자 몫은 발급이 면제돼요. 입주사 구분, 금액 한도, 발급 시기와 전송, 가산세 기준을 사례로 설명해요.
건물 전체의 전기요금 고지서가 건물주 명의로 나오고, 입주사는 각자 쓴 만큼을 건물주에게 내요. 한국전력은 건물주 앞으로 전자세금계산서를 한 장 발급하는데, 입주사 회계 담당자는 자기 몫의 세금계산서를 요구하고 건물주는 영수증만 끊어 주면 되는지 고민하게 돼요. 같은 전기요금인데 입주사가 사업자인지, 한국전력 세금계산서의 공급가액 안에서 나누는지, 관리비에 섞어 받는지에 따라 발급해야 하는 경우와 발급이 면제되는 경우가 갈려요.
1. 한국전력 세금계산서와 입주사 발급분의 관계
부가가치세법 시행령 제69조 제14항은 전력을 공급받는 명의자와 전력을 실제로 소비하는 자가 서로 다른 경우를 정하고 있습니다. 전기사업자(한국전력)는 명의자인 건물주를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 발급해요. 이어 건물주가 그 세금계산서에 적힌 공급가액의 범위에서 전력을 실제로 소비하는 입주사를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 발급하면, 한국전력이 입주사에게 직접 발급한 것으로 봐요. 도시가스도 같은 조 제17항에서 이 규정을 준용해요.
이 구조에서 건물주는 전기를 파는 사업자가 되어 별도 매출을 만드는 것이 아니라, 한국전력이 발급한 세금계산서를 소비자별로 나누어 다시 발급하는 역할을 맡습니다. 입주사가 받은 세금계산서에는 건물주가 공급자로 적히지만, 법적으로는 한국전력이 입주사에게 발급한 것으로 보는 특례입니다.
| 구분 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 명의자 | 한국전력으로부터 전력을 공급받는 건물주 | 시행령 제69조 제14항 |
| 실제 소비자 | 전기를 쓰는 입주사 | 시행령 제69조 제14항 |
| 한국전력의 발급 상대 | 명의자인 건물주 | 시행령 제69조 제14항 |
| 건물주의 재발급 범위 | 한국전력 세금계산서에 적힌 공급가액의 범위 | 시행령 제69조 제14항 |
| 도시가스 | 같은 방식 준용 | 시행령 제69조 제17항 |
2. 입주사가 사업자인지에 따른 발급 대상 구분
세금계산서 발급이 면제되는 경우도 규정되어 있습니다. 시행령 제69조 제14항의 괄호에서 재정경제부령으로 정하는 면제 경우를 재발급과 같게 본다고 하고, 시행규칙 제51조는 그 경우를 시행규칙 제52조 제2호의 사업자가 전력이나 도시가스를 공급하는 경우에 시행령 제71조 제1항 제1호에 따라 세금계산서 발급이 면제되는 경우라고 적고 있습니다. 시행규칙 제52조 제2호는 전력이나 도시가스를 실제로 소비하는 자(사업자가 아닌 자로 한정)를 위하여 전기사업자 또는 도시가스사업자로부터 전력이나 도시가스를 공급받는 명의자를 말해요.
정리하면 전력을 실제로 소비하는 입주한 쪽이 사업자가 아니라면 건물주는 세금계산서 발급이 면제되는 명의자에 해당해요. 입주사가 사업자라면 이 면제 요건(소비자가 사업자가 아닌 자)에 맞지 않으므로 세금계산서 발급 대상으로 보아야 해요. 임차인 쪽에서 전기요금 세금계산서를 요구하는 경우가 대부분 이 사업자 입주사입니다.
| 입주한 쪽 | 전기요금 증빙 처리 | 근거 |
|---|---|---|
| 사업자등록이 있는 입주사 | 건물주가 입주사를 공급받는 자로 하여 세금계산서 발급 | 시행령 제69조 제14항 |
| 사업자가 아닌 실제 소비자 | 명의자인 건물주의 발급이 면제되는 경우 | 시행규칙 제51조·제52조 제2호, 시행령 제71조 제1항 제1호 |
| 건물주 본인이 쓴 부분 | 입주사에게 발급할 부분 없음 | 시행령 제69조 제14항(재발급은 소비자별) |
3. 발급 금액의 한도와 배분 기준
건물주가 입주사에게 발급할 수 있는 금액은 한국전력 세금계산서에 적힌 공급가액의 범위입니다. 입주사별 발급액을 모두 더한 공급가액이 한국전력 공급가액을 넘으면 그 초과분은 조문이 정한 범위에서 벗어나요. 조문은 입주사별로 어떤 방식으로 배분하라는 기준을 적고 있지 않으므로, 층별 부계량기 검침값이나 계약서의 안분 비율처럼 객관적으로 설명되는 기준을 정해 두어야 해요.
㈜예시상사가 건물주이고 입주사 두 곳과 본인 사무실이 한 건물을 쓰는 경우입니다. 한국전력 세금계산서의 공급가액은 3,000,000원, 부가가치세는 300,000원입니다.
| 사용처 | 검침 비율 | 발급 공급가액 | 부가가치세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 입주사 A(사업자) | 40% | 1,200,000원 | 120,000원 | 1,320,000원 |
| 입주사 B(사업자) | 35% | 1,050,000원 | 105,000원 | 1,155,000원 |
| ㈜예시상사 본인 사무실 | 25% | 발급 없음 | 발급 없음 | 발급 없음 |
| 입주사 발급 합계 | 75% | 2,250,000원 | 225,000원 | 2,475,000원 |
입주사 발급 공급가액의 합계 2,250,000원은 한국전력 공급가액 3,000,000원의 범위 안입니다. 남는 750,000원(공급가액 기준)은 ㈜예시상사가 직접 쓴 부분입니다.
전기요금을 정액 관리비에 섞어 받는 구조는 한국전력 세금계산서의 공급가액을 소비자별로 나누는 방식이 아닙니다. 이 경우에는 전력 배분 특례가 아니라 임대용역의 대가에 포함해 발급하는지를 따로 판단해야 해요.
4. 발급 시기와 월 단위 발급 일정
세금계산서는 원칙적으로 공급시기에 발급합니다(부가가치세법 제34조 제1항). 전력처럼 공급단위를 구획할 수 없는 재화를 계속적으로 공급하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 공급시기로 봅니다(시행령 제28조 제3항 제4호). 여기에 더해 거래처별로 달의 1일부터 말일까지의 공급가액을 합해 해당 달의 말일을 작성 연월일로 발급하면, 다음 달 10일까지 발급할 수 있습니다(법 제34조 제3항 제1호). 그날이 공휴일 또는 토요일이면 바로 다음 영업일입니다.
| 단계 | 시점 | 할 일 |
|---|---|---|
| 한국전력 세금계산서 수령 | 고지 후 | 공급가액·부가가치세·고객번호 확인 |
| 입주사별 사용량 확정 | 검침 직후 | 부계량기 검침값 또는 안분 비율 확정 |
| 입주사별 발급액 계산 | 확정 직후 | 발급 공급가액 합계가 한국전력 공급가액 이내인지 확인 |
| 전자세금계산서 발급 | 월합계 방식이면 다음 달 10일 이내 | 입주사별 공급가액·세액 입력 후 발급 |
| 발급명세 전송 | 발급일의 다음 날까지 | ERP·발급 대행 시스템을 쓰는 경우 전송 여부 확인 |
5. 전자세금계산서 발급 의무와 전송
법인사업자와 직전 연도 사업장별 재화·용역 공급가액(면세공급가액 포함)의 합계가 8천만원 이상인 개인사업자는 전자세금계산서를 발급해야 합니다(부가가치세법 제32조 제2항, 시행령 제68조 제1항). 전자세금계산서 발급명세는 발급일의 다음 날까지 국세청장에게 전송해야 합니다(시행령 제68조 제7항). 건물주가 개인 임대사업자라도 직전 연도 사업장별 공급가액이 8천만원 이상이라면 입주사 전기요금 재발급분도 전자세금계산서로 발급해야 할 가능성이 높습니다. 의무 대상이 아닌 사업자도 전자세금계산서를 발급하고 전송할 수 있습니다(시행령 제68조 제10항).
6. 발급 시기를 놓치거나 전송이 늦을 때의 가산세
부가가치세법 제60조 제2항은 세금계산서 관련 가산세를 정하고 있습니다. 공급가액 20,000,000원을 기준으로 계산하면 다음과 같습니다.
| 상황 | 가산세율 | 공급가액 20,000,000원 기준 |
|---|---|---|
| 발급시기가 지난 후 확정신고 기한까지 발급 | 공급가액의 1% | 200,000원 |
| 확정신고 기한까지 발급하지 않음 | 공급가액의 2%(전자 의무자가 종이로 발급한 경우 등은 1%) | 400,000원 |
| 전송기한이 지난 후 확정신고 기한까지 전송 | 공급가액의 0.3% | 60,000원 |
| 확정신고 기한까지 전송하지 않음 | 공급가액의 0.5% | 100,000원 |
잘못 발급한 세금계산서는 수정세금계산서 절차(법 제32조 제7항)로 바로잡아야 하므로, 발급 전에 입주사의 사업자등록 여부와 사업자등록번호를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
7. 자주 하는 실수와 점검 목록
- 입주사별 합계가 한국전력 공급가액을 초과하는 경우 — 입주사별 발급액을 모두 더해 한도를 확인한 뒤 발급해야 해요.
- 사업자가 아닌 입주자에게도 세금계산서를 발급하는 경우 — 시행규칙 제52조 제2호에 따라 발급이 면제되는 구간이므로 사업자 여부를 먼저 확인해요.
- 한국전력 세금계산서 없이 입주사에게 먼저 발급하는 경우 — 재발급은 한국전력이 명의자에게 발급한 세금계산서의 공급가액 범위에서만 인정되므로 수령 후 발급해요.
- 정액 관리비에 전기요금을 포함해 받으면서 전력 배분 특례로 처리하는 경우 — 구조가 다르므로 임대용역 대가로 발급하는지 따로 판단해요.
- 발급명세 전송 여부를 확인하지 않는 경우 — 발급일의 다음 날까지 전송해야 합니다.
월별 발급 전 점검 목록은 다음과 같습니다.
- 한국전력 세금계산서의 공급가액과 부가가치세 확인
- 입주사별 사업자등록번호와 사업자 여부 확인
- 부계량기 검침값 또는 안분 비율 기록 보관
- 입주사 발급 공급가액 합계가 한국전력 공급가액 이내인지 계산
- 작성 연월일과 발급 기한(다음 달 10일) 확인
- 전자세금계산서 발급 후 전송 완료 확인
- 부가가치세 신고서·합계표 기재 칸은 관할 세무서 안내로 확인