본인 소유 건물에서 사업하는 개인사업자 — 임차료 대신 감가상각비·이자·재산세로 경비 잡는 순서

2. 임차료 대신 올릴 수 있는 경비의 종류

토지는 시간이 지나도 가치가 줄지 않으므로 감가상각자산에서 빠집니다(소득세법 시행령 제62조 제2항). 건물과 토지를 함께 산 경우 토지에 해당하는 금액은 상각비로 올릴 수 없다는 뜻이고, 매매계약서에 건물가액과 토지가액이 나뉘어 적혀 있는지가 첫 번째 확인 사항입니다.

3. 건물 감가상각비를 올리는 순서

건물은 감가상각자산이며 건축물의 상각방법은 정액법입니다(소득세법 시행령 제62조 제2항 제1호 가목, 제64조 제1항 제1호). 상각방법을 신고하지 않으면 건축물에는 정액법이 적용되고(같은 조 제4항 제1호), 정액법으로 상각범위액을 계산할 때 잔존가액은 영(0)입니다(소득세법 시행령 제71조). 순서는 다음과 같습니다.

1. 취득원가를 확정해요. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세와 기타 부대비용을 더한 금액입니다(소득세법 시행령 제89조 제1항 제1호). 이 중 건물분만 상각 대상입니다.
2. 내용연수를 정해요. 구조별로 정해진 기준내용연수에 25%를 가감한 내용연수범위 안에서 선택해 신고하며, 신고하지 않으면 기준내용연수를 씁니다(소득세법 시행령 제63조 제1항 제2호). 신고기한은 사업개시일 또는 건물 취득일이 속하는 과세기간의 종합소득세 과세표준 확정신고기한입니다(같은 조 제2항).
3. 월수를 계산합니다. 과세기간 중에 건물을 취득하거나 양도하면 상각범위액에 사업에 사용한 월수를 곱하고 12로 나누며, 1개월 미만의 일수는 1개월로 칩니다(소득세법 시행령 제62조 제1항).
4. 상각비를 장부에 계상하고, 감가상각비조정명세서와 시부인 관련 서식을 종합소득세 신고서에 첨부해 제출합니다(소득세법 시행령 제73조의2 제1항).

상각범위액을 넘게 계상한 금액은 상각부인액이 되어 그해 경비에서 빠져요. 이후 과세기간에 상각비가 상각범위액에 못 미치면 그 미달액을 한도로 부인액을 경비로 되돌립니다(소득세법 시행령 제62조 제5항).

4. 이자·재산세·보험료의 처리

건물 구입 대출 이자

총수입금액을 얻기 위해 직접 사용된 부채의 지급이자는 경비입니다(소득세법 시행령 제55조 제1항 제13호). 건물을 사업용으로 취득하려고 받은 대출이 여기에 해당하고, 대출금을 생활비나 개인 투자에 쓴 부분의 이자는 빠져요. 두 가지 불산입 규정에도 주의가 필요해요. 건물을 신축하는 경우 건설자금에 충당한 금액의 이자는 필요경비에 넣지 않으며 그 범위는 대통령령으로 정합니다(소득세법 제33조 제1항 제10호). 또 사업용 자산의 합계액이 부채의 합계액에 못 미치면 그 미달액에 해당하는 부채의 지급이자는 가사 관련 경비로 보아 빠집니다(소득세법 시행령 제61조 제1항 제2호).

재산세

재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일이고(지방세법 제114조), 건축물 분은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 토지 분은 9월 16일부터 9월 30일까지 납부합니다(지방세법 제115조 제1항 제2호·제1호). 사업과 관련 있는 제세공과금은 경비이므로 고지서의 건축물 분과 토지 분을 모두 사업용 부분만큼 올려요.

보험료와 수선비

사업용 자산의 손해보험료와 현상유지를 위한 수선비는 그해 경비입니다. 엘리베이터나 냉난방장치의 설치, 본래 용도를 바꾸는 개조처럼 내용연수를 늘리거나 가치를 높이는 지출은 자본적 지출로 보는데, 개별 자산별 수선비가 600만 원 미만이거나 직전 과세기간 종료일 장부가액의 5%에 못 미치는 경우, 3년 미만 주기의 수선비는 경비로 올리면 자본적 지출로 보지 않습니다(소득세법 시행령 제67조 제2항·제3항).

5. 일부를 집으로 쓰는 겸용 건물의 안분

1층은 가게, 위층은 살림집으로 쓰는 건물은 비용을 사업용과 주거용으로 나눠야 해요. 사업자가 가사와 관련해 지출했음이 확인되는 경비는 필요경비에 넣지 않기 때문입니다(소득세법 제33조 제1항 제5호, 소득세법 시행령 제61조 제1항 제1호). 건물 감가상각비, 재산세, 보험료, 이자를 모두 사용 면적 등 합리적인 기준으로 나눠 사업용 부분만 올리고, 안분 기준과 계산 자료를 보관해요.

6. 계산 예시와 양도 때의 차감

예시상사(개인사업자)는 2020년 7월 1일에 사업용 건물을 건물분 4억 원(취득세 등 부대비용 포함)에 사서 바로 영업을 시작했고, 정액법에 내용연수 40년을 신고했다고 가정해요. 건물 구입에 쓴 대출은 2억 원이며 연 4%의 이자를 내요.

취득한 해(2020년)에는 7월부터 12월까지 6개월을 사용했으므로 상각범위액이 1,000만 원 × 6 ÷ 12 = 500만 원입니다. 이 건물을 2025년 6월 말에 건물분 7억 원에 판다면 2020년 500만 원, 2021년부터 2024년까지 4년간 4,000만 원, 2025년 6개월분 500만 원으로 상각비 누계가 5,000만 원입니다.

양도소득세 계산에서는 양도 자산의 보유기간 중 각 과세기간의 사업소득금액 계산에서 필요경비에 산입하였거나 산입할 감가상각비를 공제한 금액이 취득가액이 됩니다(소득세법 제97조 제3항).

해마다 경비로 줄인 소득세가 양도 때 양도차익을 키우는 방향으로 돌아와요. 조문이 "산입하였거나 산입할 금액"이라고 적고 있으므로 상각비를 장부에 올리지 않았다고 해서 취득가액 차감을 피할 수 있다고 단정하기 어렵습니다. 소득세 면제·감면을 받는 사업자는 상각비를 계산해 필요경비로 계상해야 하고(소득세법 시행령 제68조 제1항), 추계신고 때에는 건축물을 뺀 감가상각자산만 상각비를 계상한 것으로 봅니다(같은 조 제2항).

7. 자주 하는 실수

• 본인에게 월세를 보낸 뒤 임차료로 계상해요. 지출이 없으므로 경비가 되지 않고, 소득을 줄이려는 의도로 보일 수 있습니다. 건물 자체의 비용으로 올려야 해요.
• 토지까지 감가상각해요. 토지는 감가상각자산이 아니므로 건물분만 상각 대상이고, 취득 때 건물과 토지의 가액을 나눠 둬야 합니다.
• 상각범위액을 넘겨 상각해요. 초과분은 상각부인액이 되고, 상각비를 계상한 사업자는 감가상각비조정명세서를 작성하고 제출해야 해요.
• 개인 용도의 대출 이자까지 경비로 넣습니다. 건물 취득이나 사업 운영에 직접 쓰인 부채의 이자만 인정돼요.
• 살림집 부분의 재산세와 보험료를 전부 경비로 올립니다. 가사 관련 경비는 필요경비에 넣지 않으므로 사업용 비율만 반영해요.
• 양도 때 취득가액 차감을 놓치고 처음 산 가격으로 계산해요. 양도소득세 예정신고 전에 보유기간 상각비 누계를 확인해요.

8. 신고 전 확인 체크리스트

• 건물 명의가 사업자 본인인지 확인했습니다.
• 매매계약서에서 건물가액과 토지가액을 구분했습니다.
• 상각방법과 내용연수를 취득일이 속한 과세기간의 신고기한까지 신고했습니다.
• 상각비와 상각범위액을 비교해 감가상각비조정명세서를 작성했습니다.
• 대출의 용도(건물 취득·사업 운영)를 확인하고 이자 증빙을 모았습니다.
• 재산세·보험료·수선비를 사업용 비율로 나눴습니다.
• 상각비 누계를 해마다 기록해 양도 때 쓸 수 있게 보관합니다.