임대 중인 상가를 자녀에게 증여할 때 — 임대료 환산가액 평가, 보증금 부담부증여, 임대사업 포괄양도 순서
- 세 놓은 상가를 자녀에게 증여하면 증여세 평가액은 공시가격 기준 가액과 임대료 환산가액 중 큰 금액이 돼요. 보증금을 자녀가 인수하는 부분은 부모의 양도소득세로 넘어가고, 임대사업을 통째로 승계시키면 건물분 부가가치세는 재화의 공급으로 보지 않습니다.
부모 명의의 상가 1층을 자녀에게 넘기려는데 세입자가 이미 들어 있는 경우가 많습니다. 보증금과 월세가 걸려 있으니 증여세 평가액이 공시가격이 아니라 임대료 기준으로 올라갈 수 있고, 보증금을 자녀가 떠안으면 그 부분은 양도세 문제로 넘어가며, 임대업 자체를 넘기는 것이어서 부가가치세까지 따져야 해요. 이 세 가지가 서로 맞물려 있어 순서를 잘못 잡으면 증여세는 줄었는데 양도세와 부가세가 늘어나는 일이 생겨요. 갈래는 평가액을 정하는 방법, 보증금을 인수하는 부담부증여의 과세 구조, 임대사업을 포괄양도로 넘길 때의 부가가치세 세 가지이고, 이 셋을 계약서 확인부터 신고까지 하나의 순서로 이어서 처리해야 해요.
1. 임대 중인 상가는 임대료 환산가액과 비교해 큰 금액으로 평가해요
상속세 및 증여세법 제61조 제5항은 사실상 임대차계약이 체결되었거나 임차권이 등기된 재산이라면 임대료 등을 기준으로 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 방법으로 평가한 가액 중 큰 금액을 재산 가액으로 하도록 정하고 있습니다. 임대료 등을 기준으로 한 가액의 계산식은 같은 법 시행령 제50조 제7항에 있으며, 이를 흔히 임대료 등의 환산가액이라 불러요. 계산식은 임대보증금에 1년간 임대료를 환산율로 나눈 금액을 더하는 구조이고, 환산율은 같은 법 시행규칙 제15조의2가 100분의 12로 정하고 있습니다.
다만 증여세는 시가가 우선입니다. 같은 법 제60조 제1항은 평가기준일 현재의 시가에 따르도록 하고, 시가를 산정하기 어려울 때에 제61조부터 제65조까지의 방법을 시가로 봅니다(제60조 제3항). 같은 건물의 매매가격이나 감정가격이 시가로 인정되면 그 금액이 먼저이고, 환산가액 비교는 시가가 없을 때의 보충적 평가에서 쓰입니다.
| 평가 단계 | 적용 방법 | 근거 |
|---|---|---|
| 1단계 | 평가기준일 현재의 시가(매매·감정 등 시가로 인정되는 가액) | 상증법 제60조 제1항·제2항 |
| 2단계 | 시가가 없으면 토지 개별공시지가, 건물 고시가액 또는 상업용 건물 일괄고시가액 | 상증법 제60조 제3항, 제61조 제1항 |
| 3단계 | 임대차계약이 있으면 2단계 가액과 임대료 환산가액 중 큰 금액 | 상증법 제61조 제5항, 시행령 제50조 제7항 |
토지와 건물의 소유자가 같으면 임대료 환산가액을 토지와 건물의 기준시가 비율로 나누어 각각의 평가가액으로 삼습니다(시행령 제50조 제8항 제1호). 토지 소유자와 건물 소유자가 달라도 임차인과 계약한 쪽이 한 명뿐이면, 임차인이 내는 임대료와 보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보고 같은 방식으로 나눕니다(같은 항 제2호 나목).
2. 보증금을 자녀가 인수하면 부담부증여가 돼요
증여자가 상가를 임대한 경우 그 임대보증금은 증여재산에 관련된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 증여세 과세가액에서 뺄 수 있습니다. 상증법 제47조 제1항과 시행령 제36조 제1항이 이 내용입니다. 임차인에게 돌려줄 보증금 반환 의무가 자녀에게 넘어가므로 자녀가 실제로 받는 이익은 평가액에서 보증금을 뺀 금액이라는 취지입니다.
직계존비속 사이의 부담부증여에는 별도 규정이 있습니다. 제47조 제3항에 따라 채무를 인수한 경우에도 수증자에게 인수되지 않은 것으로 추정하고, 국가·지방자치단체·금융회사 등에 대한 채무나 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정과 이자지급 증빙으로 객관적으로 확인되는 채무는 예외로 인정합니다(시행령 제36조 제2항, 제10조 제1항). 임대보증금은 임대차계약서와 보증금을 받은 계좌이체 내역처럼 객관적으로 확인되는 자료가 있어야 인수한 채무로 인정받기 쉬우므로 증여 전에 이 자료를 확보해야 해요.
인수한 보증금만큼은 증여가 아닌 양도로 봐요. 소득세법 제88조 제1호는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분을 양도로 본다고 규정하고, 소득세법 시행령 제159조가 그 양도차익의 취득가액과 양도가액 계산 방식을 정해요. 따라서 증여자인 부모에게 보증금 인수분에 대한 양도소득세가 생깁니다.
| 구분 | 과세 대상 | 납세의무자 |
|---|---|---|
| 보증금을 뺀 순수 증여분 | 증여세 | 자녀(수증자) |
| 보증금 인수분 | 양도소득세 | 부모(증여자) |
3. 임대사업을 포괄양도로 넘기면 부가세가 붙지 않습니다
상가 임대는 부가가치세 과세사업이므로 건물을 넘길 때 재화의 공급인지가 쟁점입니다. 부가가치세법 제10조 제9항 제2호는 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 재화의 공급으로 보지 않는다고 정해요. 시행령 제23조는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 이에 해당한다고 보고, 미수금, 미지급금, 해당 사업과 직접 관련 없는 토지·건물 등은 포함하지 않고 승계시켜도 포괄승계로 인정해요.
임대차계약의 임대인 지위, 임대보증금 반환 의무, 임차인과 맺은 관리 관련 계약을 모두 자녀가 이어받으면 포괄승계의 모양이 갖춰져요. 반대로 보증금 반환 의무를 부모가 그대로 갖고 건물만 넘기면 사업에 관한 권리와 의무를 모두 승계했다고 보기 어려워져요. 부담부증여로 보증금을 자녀에게 넘기는 방식은 증여세 구조뿐 아니라 포괄양도 요건과도 방향이 같습니다.
포괄양도로 인정되면 건물 공급가액에 대한 세금계산서를 발급하지 않고, 자녀는 신규로 사업자등록을 신청해요. 부가가치세법 제8조 제1항에 따라 사업 개시일부터 20일 이내에 신청해야 하며, 부모는 임대업 폐업신고를 합니다. 다만 부가가치세법 제10조 제9항 제2호 단서에 따라 사업 양수자가 대가를 지급하는 때 양도자로부터 부가가치세를 징수해 납부한 경우에는 재화의 공급이 아닌 것으로 보지 않으므로, 대리납부를 선택하는 경우는 구분해야 해요.
포괄승계 요건을 갖추지 못한 경우의 건물분 부가가치세와 부담부증여로 넘어가는 채무 인수분의 취득세 처리는 거래 내용에 따라 달라져요. 증여 계약서를 쓰기 전에 관할 세무서나 세무사에게 확인하는 편이 안전해요.
4. 처리 순서는 계약서 확인, 평가, 증여 계약, 신고 순입니다
| 순서 | 할 일 | 준비물과 기한 |
|---|---|---|
| 1 | 임대차계약서·보증금 입금 내역 확인 | 보증금 수령 계좌 내역, 임차인 확인서 |
| 2 | 평가가액과 임대료 환산가액 비교 | 고시가액 조회, 월 임대료·보증금 |
| 3 | 부담부증여 계약서 작성(보증금 인수 명시) | 임대인 지위 승계 문구 포함 |
| 4 | 임차인에게 임대인 변경 통지 | 임대차계약 승계 합의서 |
| 5 | 자녀 사업자등록 신청, 부모 폐업신고 | 사업 개시일부터 20일 이내(자녀) |
| 6 | 증여세 신고 | 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내(상증법 제68조 제1항) |
| 7 | 부모 양도소득세 신고 | 보증금 인수분, 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내(소득세법 제105조 제1항 제3호) |
5. ㈜예시상사가 임차한 상가를 아버지에서 아들에게 증여하는 경우의 계산
아래 숫자는 흐름을 보여 주기 위한 가정입니다. 아버지가 가진 상가는 토지와 건물의 보충적 평가액이 합계 4억 5,000만 원이고, ㈜예시상사에 보증금 2억 원, 월 임대료 500만 원으로 임대 중입니다. 환산율은 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조의2의 100분의 12를 적용했으며, 증여일에 시행 중인 조문을 다시 확인해야 해요.
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 1년간 임대료 | 500만 원 × 12개월 | 6,000만 원 |
| 임대료 환산분 | 6,000만 원 ÷ 0.12 | 5억 원 |
| 임대료 환산가액 | 5억 원 + 보증금 2억 원 | 7억 원 |
| 보충적 평가액 | 토지·건물 합계 | 4억 5,000만 원 |
| 증여재산가액 | 둘 중 큰 금액 | 7억 원 |
| 증여세 과세가액 | 7억 원 − 인수한 보증금 2억 원 | 5억 원 |
| 증여재산공제 | 직계존속으로부터 증여받은 성년 자녀 | 5,000만 원 |
| 증여세 과세표준 | 5억 원 − 5,000만 원 | 4억 5,000만 원 |
증여재산공제 5,000만 원은 상증법 제53조 제2호의 직계존속으로부터 증여받은 경우 금액이며, 미성년자는 2,000만 원이고 10년 이내에 공제받은 금액과 합산합니다. 과세표준 4억 5,000만 원에 제56조 세율을 적용해 증여세를 계산하고, 신고세액공제 여부는 별도로 확인해요. 보증금 2억 원은 증여재산 7억 원 중 2/7에 해당하므로, 아버지의 양도소득세는 증여가액 중 이 비율에 해당하는 부분을 양도가액으로 하고, 아버지의 취득가액도 같은 비율로 안분해 계산합니다(소득세법 시행령 제159조 제1항). 구체적인 계산식은 시행령 조문의 계산식으로 확인해야 해요.
보증금 승계와 임대인 지위 이전을 포함해 아들이 사업을 포괄로 이어받으면 건물 부분에 부가가치세는 발생하지 않습니다. 이 거래에서 ㈜예시상사는 임대인이 아들로 바뀌었다는 통지를 받고, 이후 월 임대료와 보증금 반환 의무는 아들에게 청구해요.
6. 자주 하는 실수
- 공시가격만 보고 증여세를 신고해요. 임대료 환산가액이 더 크면 세무서가 그 금액으로 평가할 수 있습니다. 임대차가 있는 상가는 환산가액을 먼저 계산해 비교해야 해요.
- 보증금을 자녀에게 넘기면서 계약서와 입금 내역이 없습니다. 직계존비속 사이에서는 채무 인수가 추정되지 않으므로 객관적 증빙이 없으면 보증금 공제를 받지 못합니다.
- 보증금을 공제받았는데 양도세 신고를 빠뜨려요. 인수한 보증금은 증여가 아니라 양도로 보기 때문에 증여세 신고와 별개로 부모의 양도소득세 신고가 필요해요.
- 건물만 증여하고 임대인 지위와 보증금 반환 의무는 부모에게 남겨 둬요. 사업에 관한 권리와 의무를 모두 넘기지 않으면 포괄양도로 인정받기 어렵습니다.
- 자녀가 20일 안에 사업자등록을 하지 않습니다. 월 임대료를 받기 시작한 뒤에도 등록이 늦어지면 세금계산서 발급이 불가능해져 임차인과 문제가 생깁니다.
- 신고기한을 임대차 승계 시점으로 착각해요. 증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월이고, 보증금 인수분 양도소득세도 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월이므로 등기일과 계약일을 정확히 확인해야 해요.
7. 체크리스트
- 임대차계약서와 보증금 수령 계좌 내역을 모두 확보했습니다.
- 보충적 평가액과 임대료 환산가액을 모두 계산해 큰 금액을 확인했습니다.
- 시가로 인정될 매매·감정 사례가 있는지 확인했습니다.
- 증여 계약서에 보증금 인수와 임대인 지위 승계를 적었습니다.
- 임차인에게 임대인 변경을 통지했습니다.
- 자녀의 사업자등록과 부모의 폐업신고 일정을 잡았습니다.
- 증여세와 양도소득세 신고기한(각각 3개월)을 달력에 적었습니다.