외국인관광 도시민박업을 시작할 때 — 등록, 사업자등록과 간이과세, 플랫폼 정산 매출 처리

사업자등록 기한과 과세유형

등록과 별개로 부가가치세법 제8조 제1항에 따라 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 신청해야 해요. 신규로 시작하는 사람은 개시일 전에도 신청할 수 있습니다. 기한을 넘기면 개시일부터 등록 신청일 전날까지의 공급가액 합계액의 1%가 가산세로 붙습니다(같은 법 제60조 제1항 제1호).

과세유형은 일반과세와 간이과세 중에서 정해져요. 숙박업은 부가가치세법 시행령 제109조 제2항이 열거한 배제 업종(광업, 제조업, 도매업, 전문직 서비스업 등)에 들어 있지 않고, 국세청도 공유숙박 사업자에게 업종 부가가치율 25%를 적용하는 간이과세 구조를 안내합니다. 다만 같은 항 제9호에 따라 사업장 소재 지역과 사업 종류·규모를 고려해 국세청장이 정하는 기준(간이과세 배제기준 고시)에 해당하면 간이과세가 배제되므로, 사업장 주소가 그 기준에 걸리는지 사업자등록 전에 세무서에서 확인해야 해요.

간이과세가 막히는 대표적인 경우는 두 가지입니다. 간이과세가 적용되지 않는 다른 사업장을 이미 갖고 있는 경우(부가가치세법 제61조 제1항 제1호)와, 전전 과세기간 수입금액을 기준으로 복식부기의무자에 해당하는 개인사업자(같은 법 시행령 제109조 제2항 제10호)입니다. 숙박 및 음식점업은 소득세법 시행령 제208조 제5항 제2호 나목의 기준 금액이 1억 5천만 원이므로, 전전 과세기간 수입금액이 이 금액 이상이면 간이과세가 배제돼요. 겸업이나 사업장이 둘 이상인 경우의 환산은 복잡하므로 세무서나 세무사에게 본인 기준을 확인하는 편이 안전해요.

외국인 손님 숙박료의 부가세 처리

손님이 외국인이라는 이유만으로 숙박료가 면세나 영세율이 되지는 않습니다. 면세 대상은 부가가치세법 제26조에 열거되어 있는데 숙박 용역은 없고, 영세율 중 외화 획득 거래(같은 법 제24조, 시행령 제33조)는 외교공관 등에 공급하거나 국내사업장이 없는 비거주자·외국법인에게 공급하는 일정 업종의 용역으로 한정돼요. 시행령 제33조 제2항 제1호 가목부터 차목까지에 숙박업은 없고, 마지막 타목은 재정경제부령으로 정하는 유사 용역만 추가하는 규정인데 숙박을 영세율로 정한 내용은 확인되지 않습니다. 영세율을 주장하려는 특수한 거래가 있으면 신고 전에 세무서에 문의하세요. 다만 외교관 면세카드를 제시받아 외교관면세점으로 지정된 사업장에서 숙박 용역을 공급하는 경우는 영세율 대상이 될 수 있습니다(시행령 제33조 제1항 제1호). 외교관면세점으로 지정받지 않은 개인 숙소는 해당하지 않습니다.

그래서 일반 관광객에게 받는 숙박료는 기본세율 10%(부가가치세법 제30조)의 과세 거래이고, 간이과세자라면 공급대가에 업종별 부가가치율과 10%를 곱해 납부세액을 계산합니다(같은 법 제63조 제2항). 외국 통화로 받은 대금은 대통령령에서 정한 방법으로 환산한 금액이 공급가액이 됩니다(같은 법 제29조 제3항 제1호).

외국인 손님에게 외국인 관광객 즉시환급 같은 사후 환급이 적용되느냐는 질문이 많은데, 그 제도는 물품 구입에 관한 것이어서 숙박료와는 관계가 없습니다.

플랫폼 정산액과 수수료의 처리

숙박 공유 플랫폼은 손님에게서 숙박료를 받아 수수료를 뗀 뒤 호스트에게 정산하는 구조가 일반적입니다. 이때 호스트의 공급대가는 손님이 지불한 금액 전체입니다. 부가가치세법 제29조 제3항은 대금·요금·수수료 등 어떤 명목이든 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 공급가액에 포함한다고 정하고 있기 때문입니다. 정산 통장에 들어온 금액이 아니라 정산서에 표시된 총 숙박료를 매출로 잡아야 해요.

플랫폼이 해외 법인인 경우 호스트가 국외사업자로부터 용역을 공급받는 형태가 되어 대리납부(부가가치세법 제52조)가 떠오르지만, 공급받은 용역을 과세사업에 제공하는 경우는 대리납부 대상에서 제외됩니다. 숙박업은 과세사업이므로 일반적으로 호스트가 별도로 대리납부할 일은 없습니다. 다만 플랫폼별 수수료 명세에 부가세가 별도로 표시되는지, 세금계산서 같은 증빙이 나오는지는 플랫폼마다 다르므로 정산서에서 직접 확인해야 해요. 간이과세자는 세금계산서를 받은 매입에 대해서만 공급대가의 0.5%를 납부세액에서 공제받습니다(같은 법 제63조 제3항 제1호).

개인 호스트의 간이과세 계산 예시

도시지역에 살며 외국인관광 도시민박업을 등록한 호스트 갑이 간이과세자이고, 연간 외국인 손님 숙박료 공급대가가 7,200만 원이라고 가정해요. 청소 용역과 소모품 구입으로 세금계산서를 받은 공급대가는 1,200만 원입니다.

같은 매출을 일반과세자로 계산하면 공급대가 7,200만 원의 110분의 10인 약 654만 5천 원이 매출세액이고, 매입처에서 공급가액 1,000만 원에 부가세 100만 원을 별도로 적은 세금계산서를 받았다고 가정하면 매입세액 100만 원을 공제해 약 554만 5천 원을 납부해요. 숙박업에서 간이과세의 부담이 훨씬 가볍지만, 간이과세자는 매입세액이 매출세액보다 커도 환급을 받지 못합니다(부가가치세법 제63조 제6항). 개업 때 인테리어와 가구 구입비가 크다면 일반과세로 신고해 환급을 받는 쪽이 유리한 해도 있습니다.

연 공급대가가 4,500만 원인 호스트 을은 계산상 납부세액이 112만 5천 원(4,500만 원 × 25% × 10%)이지만, 공급대가가 4,800만 원 미만이어서 납부의무가 면제됩니다(같은 법 제69조 제1항). 납부의무가 면제돼도 사업자등록 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다. 이때는 공급가액 합계액의 0.5%와 5만 원 중 큰 금액으로 계산합니다(같은 조 제2항).

소득세 신고와 장부

숙박업에서 나온 소득은 소득세법 제19조 제1항 제9호의 사업소득이고, 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 종합소득 과세표준 확정신고를 합니다(같은 법 제70조 제1항). 플랫폼 수수료, 청소·세탁 비용, 소모품, 침구, 공과금 중 영업에 쓴 몫은 총수입금액에 대응하는 통상적인 비용으로 필요경비에 들어갑니다(같은 법 제27조 제1항). 거주 공간과 영업 공간이 섞인 주택이므로 전기·가스·관리비는 영업에 쓴 몫만 기준을 정해 안분하고 근거를 남겨야 해요.

장부는 업종별 직전 과세기간 수입금액이 기준에 못 미치면 간편장부로 충분해요. 소득세법 시행령 제208조 제5항 제2호 나목은 숙박 및 음식점업의 기준 금액을 1억 5천만 원으로 정하고 있고, 신규 사업자도 간편장부대상자입니다(같은 항 제1호).

자주 하는 실수

• 외국인 손님이라 부가세가 없다고 보는 경우: 외교관면세점으로 지정된 경우 등 예외를 빼면 숙박료는 과세 거래입니다.
• 정산 입금액을 매출로 잡는 경우: 수수료를 뗀 금액이 아니라 손님이 낸 총 숙박료가 공급대가입니다.
• 구청 등록만 하고 사업자등록을 미루는 경우: 개시일부터 20일이 지나면 공급가액의 1% 가산세가 붙습니다(납부의무가 면제되는 간이과세자는 0.5%와 5만 원 중 큰 금액).
• 납부면제를 신고 면제로 오해하는 경우: 면제는 납부세액에 대한 것이고, 등록과 신고 절차는 별개로 챙겨야 합니다.
• 환율 기록 없이 외화 정산액을 합산하는 경우: 환산 기준이 없으면 신고 매출의 근거를 대기 어렵습니다.

개업 전후 체크리스트

• 거주지가 도시지역인지, 대상 주택 유형에 해당하는지 확인
• 구청 관광 담당 부서에서 별표 1 등록 기준과 서류 확인 후 등록
• 사업 개시일부터 20일 이내 사업자등록 신청, 간이과세 적용 여부를 함께 신고
• 플랫폼 정산서를 월별로 내려받아 총 숙박료·수수료·환불을 분리 기록
• 외화 정산 건은 환산 기준일과 환율 보관
• 세금계산서를 받을 수 있는 매입(청소 용역, 비품)은 사업자등록번호로 발급 요청
• 연 공급대가가 1억 400만 원에 가까워지면 다음 해 과세유형 변경 대비
• 다음 해 1월 25일 부가세 확정신고, 5월 종합소득세 신고 일정 등록