실지거래가·다운계약 세무: 거래가 낮춰 신고의 위험

양도세는 실제 거래금액으로 계산해요

부동산 양도소득세는 실제로 거래한 금액(실지거래가)으로 계산해요. 그래서 양도가액·취득가액을 실제대로 신고해야 해요.

다운계약·업계약은 불법

• 다운계약: 실제보다 낮은 금액으로 계약서를 써 양도세를 줄이려는 것.
• 업계약: 실제보다 높은 금액으로 써 매수인의 향후 양도세를 줄이려는 것.
• 둘 다 거짓 신고로 불법이에요. 매도인·매수인 모두 위험해요.

다운계약 적발 시 불이익

• 양도세 추징 + 가산세(과소신고·부당 가산세 등).
• 1세대 1주택 비과세·감면 배제: 다운계약이 적발되면 비과세·감면 혜택을 받지 못할 수 있어요(매도인·매수인 모두).
• 부동산거래신고법 과태료: 거짓 거래신고에 대한 과태료(취득가액의 일정 비율).
• 매수인도 나중에 그 부동산을 팔 때 취득가액이 낮게 잡혀 양도세가 커져요(다운계약의 부메랑).

실거래가 신고 의무

• 부동산 거래는 실거래가 신고가 의무예요. 신고된 실거래가와 양도세 신고가 맞아야 해요.
• 자금 흐름(계좌이체)과 계약서 금액이 다르면 적발되기 쉬워요.

다운계약 제안 사례

집을 파는 김씨를 보면:

• 실제 8억 거래를 6억으로 다운계약 제안받음
• 적발 시: 양도세 추징·가산세 + 1세대 1주택 비과세 배제 + 과태료
• 매수인도 향후 양도 시 취득가액 6억으로 잡혀 양도세 폭증
• 실거래가대로 신고하는 게 유일한 안전책

자주 하는 실수

• 다운계약으로 양도세를 줄이려 해요. 적발 시 가산세·비과세 배제·과태료로 훨씬 큰 손해예요.
• 매수인은 손해 없다고 생각해요. 다운계약은 매수인의 향후 양도세를 키우고 과태료 대상이에요.
• 계약서와 자금 흐름을 다르게 둬요. 불일치로 적발되기 쉬워요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 양도세는 무슨 금액으로 계산하나요?

실제 거래한 금액(실지거래가)으로 계산해요. 양도가액·취득가액을 실제대로 신고해야 하고, 실거래가 신고와 맞아야 해요.

Q2. 다운계약을 하면 어떻게 되나요?

적발 시 양도세 추징·가산세에 더해, 1세대 1주택 비과세·감면이 배제되고 거짓 거래신고 과태료까지 받을 수 있어요. 매도인·매수인 모두 위험해요.

Q3. 매수인도 위험한가요?

네. 다운계약은 매수인의 취득가액을 낮춰, 나중에 그 부동산을 팔 때 양도차익이 커져 양도세가 폭증해요. 과태료도 매수인에게 부과될 수 있어요.

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• 양도소득세 신고 세무: 예정신고·확정신고 기한과 분납 - 실거래가 신고와 양도세 신고를 맞춰요.
• 양도소득세 기본 세무: 양도차익 계산, 장기보유공제, 예정신고 - 양도가액·취득가액 계산 흐름이에요.
• 1세대 1주택 양도세 비과세 세무: 보유·거주 요건과 고가주택 - 비과세 배제 리스크를 확인해요.
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실무 체크리스트

• 양도가액·취득가액을 실거래가대로 신고하기
• 다운계약·업계약 제안 거절하기
• 계약서 금액과 자금 흐름(계좌이체) 일치시키기
• 다운계약 시 비과세·감면 배제 위험 인식하기
• 매수인의 향후 양도세 부메랑 고려하기
• 실거래가 신고 의무 준수하기