양도소득세 — 재산을 팔아 차익이 났을 때
요약
- 부동산이나 주식을 팔아 생긴 차익에 양도소득세가 매겨져요. 보유기간과 비과세 요건에 따라 세금이 달라지고, 신고 기한도 꼭 확인하세요.
판 가격이 아니라 차익에 매겨요
부동산이나 주식 같은 재산을 팔아 산 값보다 비싸게 넘기면, 그 차익에 양도소득세가 매겨져요. 판 금액 전체가 아니라 번 만큼(양도차익)에 매기는 것이 핵심입니다. 보유 기간이나 주택 여부에 따라 공제·비과세가 있어, 같은 차익이라도 세금이 크게 달라져요.
양도소득세 계산 구조
| 요소 | 내용 |
|---|---|
| 양도가액 | 판 금액 |
| 취득가액·필요경비 | 산 값 + 든 비용 |
| 양도차익 | 양도가액 − 취득가 등 |
판 금액에서 산 값과 취득세·중개수수료·자본적 지출 같은 필요경비를 빼서 양도차익을 구해요. 여기서 공제를 빼고 세율을 적용해요. 그래서 취득가와 비용 증빙을 잘 챙겨 두면 양도차익이 줄어 세금이 작아져요.
보유기간과 비과세
부동산은 3년 이상 보유하면 장기보유특별공제로 차익의 일부(일반적으로 최대 30%)를 공제해요. 1세대 1주택은 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주도 필요)하면 양도가액 12억 원까지 비과세돼요. 반대로 단기 보유나 다주택은 세율이 높아져요. 그래서 파는 시점과 요건이 세금을 크게 좌우해요.
신고 기한
부동산을 양도하면 보통 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부해요. 한 해에 여러 건을 양도하면 다음 해 확정신고로 합산 정산하기도 해요. 기한을 넘기면 가산세가 따르니, 양도 전에 세금을 미리 계산해 자금과 일정을 준비해요.
점검표
- 취득가·필요경비 증빙을 모아요.
- 양도차익을 계산해요.
- 보유·거주 기간을 확인해요.
- 장기보유공제·비과세를 봐요.
- 2개월 안에 예정신고합니다.
- 양도 전 세금을 미리 계산해요.
대표에게 보고할 항목과 세무대리인에게 확인할 항목
| 대상 | 질문 예시 | 자료 |
|---|---|---|
| 대표 보고 | 차익에만 양도세가 매겨집니다 | 취득·양도가 |
| 대표 보고 | 보유기간·요건이 세금을 좌우합니다 | 보유 내역 |
| 세무대리인 | 예상 양도세가 얼마인가요? | 차익·기간 |
| 세무대리인 | 비과세·공제 요건에 맞나요? | 거주·주택 |