공사대금에서 하자보수보증금을 떼고 받을 때 — 세금계산서 발급 금액, 유보금 채권 관리, 보증금 반환 시점 처리

유보금이 포함된 세금계산서의 공급시기

건설공사는 용역이고, 용역의 공급시기는 원칙적으로 역무의 제공이 완료되는 때입니다(부가가치세법 제16조 제1항 제1호). 기성고에 따라 대금을 받는 도급계약처럼 완성도기준지급조건부이거나 중간지급조건부이면 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 공급시기가 돼요. 다만 시행령 제29조 제1항 단서가 있어, 이 두 경우에도 역무의 제공이 완료되는 날 이후에 받기로 한 대가는 역무의 제공이 완료되는 날을 공급시기로 봐요. 계약이 이 두 유형에 해당하고 장기할부조건부가 아니라면, 준공 후 2년 뒤에 받기로 한 하자보수보증금 유보분도 역무의 제공이 완료되는 준공일이 공급시기가 되어 유보금을 포함한 잔금 전체의 세금계산서를 준공일에 발급하게 돼요.

주의할 쟁점은 계약이 장기할부조건부 용역에 해당하는 경우입니다. 시행규칙 제19조는 대가를 월부, 연부 또는 그 밖의 할부의 방법으로 2회 이상 분할해 받고, 용역 제공 완료일의 다음 날부터 최종 할부금 지급기일까지 1년 이상인 것을 장기할부조건부 용역으로 정해요. 이에 해당하면 시행령 제29조 제1항 제1호에 따라 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 공급시기가 되고, 같은 항 단서의 준공일 특례는 이 유형에 적용되지 않으므로 유보금의 시기가 달라질 수 있습니다. 2년 유보처럼 기간이 1년을 넘는 하자보수보증금이 이 정의에 걸리는지는 계약서의 지급 구조를 놓고 판단해야 하며, 확정되지 않은 사안은 관할 세무서나 유권해석으로 확인하는 편이 안전해요.

세금계산서는 원칙적으로 공급시기에 발급하되(부가가치세법 제34조 제1항), 공급일이 속하는 달의 다음 달 10일까지 발급하는 특례는 별도 요건에 해당할 때만 쓸 수 있습니다.

준공 대금 청구 시 세금계산서 금액 예시

공급시기가 준공일인 경우를 기준으로 해요. ㈜예시상사의 총 공사 공급가액은 5억원이고 기성으로 이미 3억원분의 세금계산서를 발급하고 대금을 받았습니다. 준공 시점에 남은 공급가액은 2억원이고, 계약서상 하자보수보증금은 공급가액 5억원의 5%인 2,500만원입니다. 발주처는 준공 대금에서 이 금액을 쥐고 나머지를 지급해요.

세금계산서에는 2억원과 2,000만원이 그대로 적히고, 유보금을 이유로 1억 7,500만원처럼 줄여 쓰지 않습니다. 부가가치세는 발주처가 준공 시점에 모두 지급하는 구조로 가정했지만, 세액까지 유보 대상으로 삼는 계약이라면 유보분에 세액도 포함된 채 같은 방식으로 세금계산서를 발급합니다.

유보금 채권의 회계처리

일반기업회계기준 문단 16.5는 수익을 받았거나 받을 대가의 공정가치로 측정하도록 하고, 문단 16.6은 대가가 장기간에 걸쳐 유입되면 명목금액의 현재가치로 측정하도록 해요. 유보금도 공사수익에 포함되는 대가이므로 수익에서 빼지 않고 받을 돈으로 둬요. 공사수익은 진행기준에 따라 공사가 진행된 만큼 인식하는데, 아래 분개는 준공 시점에 남은 공사수익 2억원을 인식하는 것으로 단순화한 예시입니다.

반환 시점에는 세금계산서를 새로 발급하지 않습니다. 부가가치세는 준공 때 이미 신고했고, 이번 입금은 외상 대금의 회수일 뿐입니다.

• 분류: 일반기업회계기준 문단 2.21은 자산을 1년 기준으로 유동과 비유동으로 나누되, 정상적인 영업주기 내에 회수되는 매출채권 등은 1년 이내에 실현되지 않더라도 유동자산으로 분류할 수 있다고 해요. 건설업의 영업주기에 맞춰 공사미수금으로 두거나 장기미수금으로 따로 표시하는 것은 회사 기준에 따라 일관되게 정해요.
• 현재가치: 2년 뒤 받는 유보금은 원칙적으로 현재가치로 평가하며 차액은 이자수익으로 풀어내요. 중소기업은 문단 31.7에 따라 장기연불조건 매매거래의 채권을 현재가치평가하지 않을 수 있습니다.

하자보수충당부채와의 구분

유보금은 발주처가 쥐고 있는 시공사의 받을 돈이고, 하자보수충당부채는 시공사가 나중에 쓸 비용입니다. 두 항목은 서로 다른 계정이며 하나를 다른 하나로 상계해서는 안 돼요. 일반기업회계기준 문단 16.59는 공사 종료 후 하자보수 의무가 있으면 합리적이고 객관적인 기준으로 추정한 금액을 공사가 종료되는 회계연도의 공사원가에 포함하고 같은 금액을 하자보수충당부채로 계상하라고 해요. 문단 16.60은 이후 실제 하자보수비와 상계하고 잔액은 의무가 끝난 회계연도에 환입하며 부족분은 해당 연도 비용으로 처리하도록 해요.

하자보수 비용이 유보금에서 공제될 때

하자가 생겼는데 시공사가 보수하지 않아 발주처가 제3자에게 맡기고 비용을 유보금에서 공제하는 경우가 있습니다. ㈜예시상사가 하자보수충당부채 1,000만원을 잡아 두었고 발주처가 유보금 2,500만원 중 500만원을 공제한 뒤 2,000만원을 돌려주었다면 분개는 다음과 같습니다.

세금계산서 쪽에서는 공제된 금액이 공사대금을 깎는 합의인지, 하자에 따른 손해배상인지에 따라 달라질 수 있습니다. 계약 해지 등으로 공급가액에서 차감되는 금액이 생기면 시행령 제70조 제1항 제3호에 따라 증감 사유가 발생한 날을 작성일로 하여 차감 금액을 붉은색 글씨 또는 음의 표시로 수정세금계산서를 발급합니다. 반면 하자보수비 공제가 대가의 감액이 아닌 손해배상 성격으로 정리되는 경우에 수정세금계산서가 필요한지는 확인된 근거가 없어 단정할 수 없으므로, 합의서 문구와 공제 사유를 보관한 채 세무사에게 확인하시기 바라요.

유보금을 끝내 받지 못할 때의 처리

발주처의 파산 등으로 유보금을 회수할 수 없게 되면 부가가치세와 법인세 양쪽에서 대손 문제가 생겨요.

• 부가가치세: 부가가치세법 제45조 제1항에 따라 대손세액(대손금액 × 110분의 10)을 대손이 확정된 날이 속하는 과세기간의 매출세액에서 뺄 수 있습니다. 공제 범위는 공급일부터 10년이 지난 날이 속하는 과세기간의 확정신고 기한까지 확정되는 대손세액이며(시행령 제87조 제2항), 확정신고서에 대손세액 공제(변제)신고서와 증명서류를 첨부해야 합니다(같은 조 제4항).
• 법인세: 법인세법 시행령 제19조의2 제1항이 대손금으로 인정되는 채권을 열거해요. 소멸시효가 완성된 외상매출금 및 미수금, 채무자의 파산·강제집행·사업 폐지 등으로 회수할 수 없는 채권, 중소기업의 외상매출금 및 미수금으로서 회수기일이 2년 이상 지난 것(특수관계인과의 거래 제외) 등입니다.

유보금이 아직 장부에 남아 있는 상태에서 회수 가능성이 낮아졌다는 이유만으로 손금에 산입할 수 없고, 위 사유 중 어디에 해당하는지를 증명할 서류를 갖춰야 해요.

법인세 익금 귀속

도급공사의 익금과 손금은 법인세법 시행령 제69조 제1항에 따라 건설 착수일이 속하는 사업연도부터 인도일이 속하는 사업연도까지 작업진행률을 기준으로 계산한 수익과 비용을 각 사업연도에 반영해요. 중소기업이 수행하는 계약기간 1년 미만 공사이거나 기업회계기준에 따라 인도일이 속하는 사업연도의 수익과 비용으로 계상한 경우에는 인도일이 속하는 사업연도에 산입할 수 있습니다. 어느 방식이든 작업진행률에 곱하는 기준이 도급금액이므로(법인세법 시행규칙 제34조 제3항) 하자보수보증금으로 쥐고 있는 부분도 제외되지 않고, 입금 시기와 무관하게 공사수익에 들어가요. 아직 받지 못했다는 이유로 익금 계산에서 유보금을 빼면 작업진행률 계산과 맞지 않습니다.

자주 하는 실수

• 유보금만큼 줄여서 세금계산서 발급: 공급가액은 유보 전 금액이고, 유보금을 빼고 발급하면 과세표준이 줄어 매출이 누락돼요.
• 반환받을 때 세금계산서 또는 계산서를 새로 발급: 반환은 외상 대금의 회수이므로 별도 발급 대상이 아닙니다. 이미 발급한 금액과 이중으로 신고되지 않게 합니다.
• 유보금과 하자보수충당부채를 상계: 한쪽은 받을 돈이고 다른 쪽은 쓸 비용이어서 재무상태표에 각각 총액으로 표시해요.
• 유보금을 임대보증금처럼 부채로 계상: 시공사 입장에서는 받을 돈이고, 받는 쪽의 보증금 부채 처리와 방향이 반대입니다.
• 하자 공제액을 합의서 없이 입금액 차이로만 처리: 공제가 감액 합의인지 손해배상인지에 따라 수정세금계산서 검토 여부가 달라질 수 있으므로 공제 사유와 합의 내용을 남겨요.
• 회수 지연을 곧바로 손금으로 처리: 대손금은 시행령 제19조의2의 사유와 증명서류가 있어야 인정돼요.

준공 대금 청구 전 체크리스트

• 계약서의 유보 비율, 유보 기간, 반환 조건을 확인했다
• 세금계산서 공급가액이 유보금을 빼지 않은 금액인지 확인했다
• 기성고 지급 구조와 장기할부조건부 해당 여부를 계약서로 판단했다
• 유보금을 공사미수금(또는 장기미수금)으로 분류하고 하자보수충당부채와 따로 계상했다
• 현재가치평가 여부(중소기업 특례 적용 여부)를 회사 기준으로 정했다
• 발주처의 하자 공제 가능성에 대비해 공제 사유와 합의서를 보관한다
• 반환 예정일을 일정표에 넣고 회수 지연 시 대손 요건을 점검할 시점을 정했다