임대하던 건물에 직접 면세사업을 열 때 — 면세 전용 간주공급과 건물분 부가세 계산
- 세를 주던 상가 건물을 직접 병원이나 학원 같은 면세사업에 쓰면 건물을 살 때 공제받은 매입세액이 있는 한 건물분이 간주공급으로 과세돼요. 공급가액은 취득가액에서 경과한 과세기간마다 5%씩 줄여 구하고, 일부만 쓰는 경우와 임대를 접는 경우는 별도 규정으로 갈려요.
상가 건물을 임대해 월세를 받던 사업자가 임차인이 나간 자리에 직접 병원이나 학원을 열기로 했습니다. 임대업은 부가가치세가 붙는 과세사업이고, 병원 진료(성형·미용 진료는 제외)와 주무관청에 허가·인가를 받았거나 등록·신고한 학원의 교육 용역은 부가가치세가 면제되는 면세사업입니다(부가가치세법 시행령 제35조, 제36조). 건물을 살 때 공제받은 매입세액은 과세사업에 쓸 것을 전제로 돌려받은 돈이라서, 그 건물이 면세사업으로 넘어가면 세법은 건물을 판 것으로 보고 부가가치세를 다시 계산해요. 이 계산이 시작되는 조건, 건물 가액을 정하는 방식, 일부만 쓰거나 임대를 접는 경우의 차이, 이후 공사비 매입세액의 처리가 갈래입니다.
면세 전용 간주공급이 적용되는 조건
부가가치세법 제10조 제1항은 사업자가 자기의 과세사업과 관련해 생산하거나 취득한 재화를 자기의 면세사업을 위해 직접 사용하거나 소비하면 재화의 공급으로 본다고 정해요. 여기서 대상이 되는 재화는 다음 중 하나입니다.
- 취득할 때 부가가치세법 제38조에 따른 매입세액 등을 공제받은 재화
- 사업양도로 취득한 재화로서 양도한 사업자가 매입세액을 공제받은 재화
- 영세율을 적용받아 수출한 재화
임대하던 건물은 첫 번째에 해당하는 경우가 대부분입니다. 건물을 살 때 세금계산서를 받아 건물분 매입세액을 공제받았다면, 같은 건물을 병원이나 학원으로 쓰는 순간 전용 간주공급이 돼요. 반대로 건물을 살 때 매입세액을 공제받은 적이 없다면(예를 들어 세금계산서를 받지 못했거나 매입세액을 공제받지 않고 취득한 경우) 이 규정의 대상이 아닙니다.
면세 여부 자체도 먼저 확인해야 해요. 의료법에 따른 의사·치과의사·한의사 등이 제공하는 진료 용역은 면세지만, 국민건강보험법상 요양급여 대상에서 빠지는 쌍꺼풀수술, 코성형수술, 피부 미백·탈모 치료술 같은 미용·성형 진료는 부가가치세법 시행령 제35조 제1호 단서에 따라 면세에서 제외돼요. 건물을 쓰는 사업이 이런 과세 진료로만 구성되면 면세사업이 아니므로 간주공급도 없습니다. 일부 과세 진료가 섞이면 뒤에서 설명하는 일부 사용 규정과 공통매입세액 안분이 함께 걸립니다.
토지는 별개입니다. 토지의 공급은 법 제26조 제1항 제14호에 따라 면세이고 취득 때 부가가치세가 붙지 않았으므로, 간주공급 계산 대상은 건물분(건물 또는 구축물)뿐입니다. 상가를 토지와 함께 샀다면 매매계약상 건물 가액만 계산 기준이 돼요.
건물분 공급가액 계산 방법
간주공급의 과세표준은 시장 가격이 아니라 시행령 제66조 제2항의 계산식으로 정해져요. 건물이나 구축물의 경우 다음과 같이 계산해요.
공급가액 = 취득가액 × (1 − 5/100 × 경과된 과세기간의 수)
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 취득가액 | 법 제38조에 따라 매입세액을 공제받은 해당 재화의 가액(제66조 제4항), 건물분 공급가액에 한정 |
| 경과된 과세기간의 수 | 1월~6월과 7월~12월을 각각 한 과세기간으로 세고, 건물·구축물은 20을 넘으면 20으로 제한(제66조 제2항) |
| 기산일 처리 | 과세기간 중간에 취득했거나 전용한 경우 그 과세기간의 개시일에 취득하거나 공급한 것으로 보고 계산(제66조 제5항) |
| 적용 범위 | 건물이 감가상각자산에 해당하는 경우(제66조 제1항) |
건물·구축물은 과세기간 하나가 지날 때마다 취득가액의 5%씩 줄이고, 20기간(10년)이 지나면 계산식 값이 0이 되는 구조입니다. 그 밖의 감가상각자산은 4기간 상한에 25%씩 줄이는 방식이라 건물과 구분해서 봐야 해요.
세액은 이렇게 구한 공급가액에 10%를 곱한 금액입니다. 이 세액은 사업자가 과세사업에 쓰다가 면세로 돌리는 것에 대한 자기 부담이므로 상대방이 없습니다. 시행령 제71조 제1항 제3호에 따라 법 제10조 제1항의 면세 전용분은 세금계산서 발급 의무가 면제되어, 세금계산서를 발급하지 않고 신고서에 반영해요.
공급시기와 신고 방법
면세 전용의 공급시기는 시행령 제28조 제4항에서 법 제10조에 따라 공급으로 보는 경우의 시기로 따로 정해져 있고, 건물을 면세사업에 직접 사용하기 시작한 때를 기준으로 보면 돼요. 신고는 그 때가 속하는 과세기간의 부가가치세 확정신고 또는 예정신고에서 해요. 예를 들어 11월에 병원 인테리어를 끝내고 12월에 진료를 시작했다면 2기(7월~12월) 확정신고에 간주공급분이 들어가요.
이 시점을 잘못 잡으면 신고 누락이 됩니다. 임차인이 나가고 공사를 하는 기간에는 아직 면세사업에 쓴 것이 아니라서 간주공급이 아니지만, 이때 공사비에 포함된 매입세액은 나중에 면세사업 투자로 볼 수 있어 공제가 막힐 수 있습니다(4번 항목 참조).
일부만 면세사업에 쓰는 경우
건물 전체가 아니라 한 개 층이나 일부 호실만 병원으로 쓰고 나머지는 계속 임대하는 경우가 흔해요. 이때는 시행령 제66조 제3항이 적용돼요. 과세사업에 제공한 감가상각자산을 면세사업에 일부 사용하는 경우로서, 이 항은 다음과 같이 정해요.
- 건물·구축물과 그 밖의 감가상각자산을 각각 다른 계산식으로 계산해요.
- 면세사업에서 나온 면세공급가액이 총공급가액의 5% 미만이면 공급가액이 없는 것으로 봐요.
- 경과된 과세기간의 수 계산은 제2항과 같고 건물은 20 상한입니다.
면세공급가액이 총공급가액의 5% 미만이면 일부 사용분에는 세금이 없고, 5% 이상이면 제3항의 계산식으로 건물분 공급가액을 따로 구해 신고해요. 이 계산식은 국가법령정보센터 시행령 제66조 제3항 본문으로 확인하고 계산해야 합니다.
임대를 완전히 접고 면세사업만 남는 경우
임대차 계약이 모두 끝나 과세사업이 하나도 없어지고 면세사업만 남으면 과세사업은 폐업한 것이 돼요. 폐업할 때 남아 있는 재화는 법 제10조 제6항에 따라 사업자 자기에게 공급하는 것으로 보고, 시행령 제66조 제2항이 제10조 제1항과 함께 제6항을 명시하므로 건물의 공급가액은 같은 계산식(5%씩 감소, 20기간 상한)으로 구해요. 따라서 임대업을 폐업 신고하고 병원만 남기든, 임대업을 유지하면서 건물 전체를 병원에 쓰든 건물분 간주공급 금액은 같은 방식으로 정해져요. 다만 폐업일이 속하는 과세기간은 법 제5조 제3항에 따라 폐업일이 속하는 과세기간의 개시일부터 폐업일까지로 보아 확정신고 기한이 폐업일이 속한 달의 다음 달 25일로 앞당겨질 수 있습니다(법 제49조 제1항).
면세사업의 사업자등록은 별도입니다. 새로 사업을 시작하는 개인사업자는 소득세법 제168조 제1항에 따라, 법인은 법인세법 제111조 제1항에 따라 관할 세무서장에게 등록해야 해요. 개원 전에 사업자 구분과 업종을 세무서에서 확인하는 편이 안전해요.
건물 이후 공사비와 공통 매입세액
면세 전용 간주공급으로 건물분 세액을 낸 이후에도 병원 인테리어나 리모델링 비용에는 매입세액이 붙습니다. 법 제39조 제1항 제7호는 면세사업 등에 관련된 매입세액을 면세사업 등을 위한 투자에 관련된 매입세액까지 포함해 공제하지 않는다고 규정해요. 병원 전용 공사 매입세액은 공제를 받을 수 없고, 해당 과세기간의 임대사업과 병원이 한 건물을 함께 쓰며 실지귀속을 구분할 수 없는 공통 비용은 법 제40조에 따라 총공급가액 대비 면세공급가액 비율로 안분해요.
안분 계산에는 예외가 있습니다. 시행령 제81조 제2항에 따라 해당 과세기간의 총공급가액 중 면세공급가액이 5% 미만이면 공통매입세액을 공제되는 매입세액으로 보지만, 공통매입세액이 500만 원 이상이면 이 예외가 적용되지 않습니다. 과세기간 중 공통매입세액이 5만 원 미만이면 공제되는 매입세액으로 봐요. 또 해당 과세기간에 과세사업이나 면세사업 중 어느 한쪽의 공급가액이 없는 경우에는 시행령 제81조 제4항에 따라 안분하는데, 건물을 신축하거나 취득해 과세사업과 면세사업에 제공할 예정면적을 구분할 수 있으면 같은 항 제3호의 예정사용면적 비율을 다른 기준보다 먼저 적용합니다.
㈜예시상사 임대 건물의 숫자 예시
㈜예시상사는 2022년 8월에 상가 건물(건물분 공급가액 4억 원, 토지 별도)을 취득하고 세금계산서를 받아 매입세액 4,000만 원을 공제받았습니다. 이 건물을 임대하다가 2026년 10월에 임차인이 모두 나갔고 그해 11월부터 건물 전체를 직접 운영하는 면세 사업장으로 바꾼다고 가정해요. 건물 전체를 쓰는 경우이므로 제2항을 적용해요.
| 단계 | 계산 내용 | 결과 |
|---|---|---|
| 경과된 과세기간 수 | 2022년 2기부터 2026년 1기까지(2022년 2기 개시일에 취득한 것으로 계산) | 8기간 |
| 감소율 | 5% × 8 | 40% |
| 공급가액 | 4억 원 × (1 − 0.4) | 2억 4,000만 원 |
| 납부세액 | 2억 4,000만 원 × 10% | 2,400만 원 |
이 금액은 2026년 2기 확정신고에 간주공급 세액으로 올라가요. 임대업을 폐업하지 않은 채 신고하면 기한은 2027년 1월 25일이고, 임대업을 폐업 신고하는 경우에는 5번 항목처럼 폐업일이 속한 달의 다음 달 25일로 앞당겨져요. 처음 공제받은 4,000만 원 가운데 경과한 기간만큼(40%)은 줄어든 것으로 보고, 남은 60%에 해당하는 2,400만 원이 납부세액이 돼요.
똑같은 건물이 취득 후 20기간(10년)을 채운 뒤 전용되면 감소율이 100%가 되어 공급가액은 0, 세액도 0입니다.
자주 하는 실수
- 임차인이 나간 뒤 면세사업을 시작했는데도 단순히 사업자 업종만 추가하고 간주공급 신고를 빼먹는 경우: 건물을 취득하며 공제받은 매입세액이 있으면 전용 시점의 과세기간 신고에 포함해야 해요.
- 토지 가액까지 합쳐 계산하는 경우: 토지는 부가가치세 대상이 아니므로 건물분 공급가액만 기준으로 합니다.
- 과세기간 수를 햇수로 세는 경우: 상반기·하반기 6개월 단위로 세며, 중간에 취득한 기간은 그 기간 개시일에 취득한 것으로 계산해요.
- 면세 전용분에 세금계산서를 발행하려는 경우: 시행령 제71조 제1항 제3호에 따라 발급 의무가 면제돼요.
- 병원에서 비급여 성형·미용 진료만 하면서도 면세 사업을 한다고 보는 경우: 이 진료는 면세 범위에서 제외되어 과세사업일 수 있으므로 건물 용도 변경이 간주공급인지 먼저 판단해야 해요.
- 공사비 매입세액을 모두 공제받는 경우: 면세사업 투자에 관련된 매입세액은 불공제이고 공통분은 안분해야 합니다.
신고 전 체크리스트
- 건물 취득 때 세금계산서를 받아 건물분 매입세액을 공제받았는지 확인했다
- 새로 쓰는 사업이 면세 범위에 드는지 시행령 제35조(의료보건 용역) 등으로 확인했다
- 건물 전체를 쓰는지 일부만 쓰는지 구분했다(제66조 제2항 또는 제3항)
- 건물분 취득가액에서 토지를 제외했다
- 경과된 과세기간 수를 반기 단위로 계산하고 20기간 상한을 적용했다
- 면세사업을 시작한 과세기간의 확정신고에 간주공급 세액을 포함했다
- 인테리어·리모델링 공사의 매입세액을 면세 투자분과 공통분으로 나눠 공제 여부를 정했다