토지·건물을 장기할부로 판 중소기업 — 처분이익 회수기일 인식 특례와 법인세 귀속

법인세법의 귀속 시기 — 시행령 제68조 제2항

법인세는 회계 장부와 별도로 익금과 손금이 어느 사업연도에 속하는지를 정해요. 법인세법 제40조 제1항은 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도를 귀속 시기로 하고, 제2항이 구체적인 범위를 대통령령에 맡겨요. 이를 받은 시행령 제68조(자산의 판매손익 등의 귀속사업연도)가 상품 외 자산, 곧 토지와 건물 등의 양도에 대해 아래와 같이 정해요.

토지와 건물은 상품이 아니므로 제1항 제3호가 적용돼요. 대금을 3년에 걸쳐 받더라도 인도일에 소유권 이전등기를 마쳤다면 원칙적으로 인도일이 속하는 사업연도에 전액이 귀속돼요. 장기할부조건 특례는 이 원칙의 예외입니다.

일반 법인과 중소기업의 차이는 문언에서 갈려요. 본문은 인도일이 속하는 사업연도의 결산을 확정하면서 회수하였거나 회수할 금액과 이에 대응하는 비용을 각각 수익과 비용으로 계상한 경우를 요건으로 둡니다. 단서는 중소기업인 법인에 대해 이 결산 계상 요건을 적지 않고 '산입할 수 있다'고만 정해요. 그래서 중소기업은 결산서에서 인도일에 전액을 처분이익으로 잡았더라도 법인세 신고에서 세무조정으로 회수 시기에 맞춰 나눌 수 있다고 읽을 수 있습니다. 다만 이 읽기는 조문 문언에 근거한 것이므로, 적용 전에 자사의 중소기업 해당 여부와 신고 서식을 세무 전문가와 확인하는 편이 안전해요.

장기할부조건에 해당하는 요건

시행령 제68조 제4항은 장기할부조건을 두 가지 조건으로 정의해요.

• 판매금액 또는 수입금액을 월부·연부 그 밖의 지불방법에 따라 2회 이상으로 분할해 수입할 것
• 해당 목적물의 인도일의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상일 것

인도일 이전에 받은 계약금과 중도금은 제3항에 따라 인도일에 회수한 것으로 봐요. 그러므로 인도일 이전 대금은 인도일이 속하는 사업연도의 익금에 들어갑니다. 이연할 수 있는 것은 인도일 이후에 받기로 한 대금입니다.

이 정의는 법인세법상 요건입니다. 회계 문단 31.11은 장기할부의 기간 기준을 따로 적지 않았습니다. 같은 제31장 문단 31.9가 1년 이상의 기간에 걸친 할부매출을 대상으로 한다는 점을 참고해, 세법 요건과 같은 기준으로 일관되게 적용하는 것이 보수적입니다.

숫자로 보는 처리 — ㈜예시상사

㈜예시상사(12월 결산, 중소기업이며 제31장 적용 가능)의 거래 조건은 아래와 같습니다.

인도일 다음날(20X1년 4월 2일)부터 최종 지급기일(20X3년 3월 31일)까지 1년 이상이고 2회 이상 나눠 받으므로 장기할부조건에 해당해요. 계약금 1억 원은 인도일에 회수한 것으로 보므로, 20X1년 사업연도에 회수한 금액은 2억 원입니다.

대응 비용은 장부가액 4억 원에 회수 비율을 곱해 나눠요. 시행령 제68조 제2항은 '회수하였거나 회수할 금액과 이에 대응하는 비용'이라고만 정하고 안분 산식을 따로 두지 않으므로, 회수 비율로 안분하는 것은 실무에서 쓰는 방식 하나로 보는 것이 정확해요.

회계처리 (문단 31.11 적용)

기준서는 처분이익의 인식 시기만 정하고 아직 실현되지 않은 부분을 어느 계정에 둘지는 정하지 않습니다. 아래 계정과목은 설명을 위한 예시이며, 실제로는 회사 계정표에 맞게 정해요.

20X1년 말 장기미수금 8억 원 가운데 1년 이내에 회수기일이 도래하는 4억 원(20X2년 3월 31일분)은 유동자산으로 나누어 표시하고, 나머지 4억 원은 비유동자산에 둡니다. 무이자로 3년에 나눠 받는 조건이지만 문단 31.7이 장기연불조건 매매에서 생기는 채권의 현재가치 평가를 하지 않을 수 있다고 정하므로, 이 예시는 현재가치할인차금을 만들지 않았습니다.

법인세 세무조정

회사가 문단 31.11을 적용해 위 분개대로 결산했다면 각 연도 손익이 회수 비율과 맞아서 세무조정이 필요 없습니다. 반대로 결산에서 인도일에 6억 원 전부를 처분이익으로 잡았다면, 중소기업은 시행령 제68조 제2항 단서에 따라 아래처럼 조정할 수 있습니다.

세 사업연도의 합계는 결산서와 세법 모두 6억 원으로 같습니다. 귀속 시기만 달라지는 일시적 차이입니다.

특례가 끝나거나 함께 확인할 사항

• 장기할부기간 중 폐업: 시행령 제68조 제3항은 폐업일 현재 익금에 산입하지 않은 금액과 이에 대응하는 비용을 폐업일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입한다고 정해요. 남은 이익이 폐업 사업연도로 한꺼번에 당겨져요.
• 현재가치할인차금을 계상한 경우: 제6항에 따라 장기할부조건으로 생긴 채권을 현재가치로 평가해 현재가치할인차금을 계상했다면, 해당 금액을 채권 회수 기간 동안 회계기준에 따라 환입했거나 환입할 금액만큼 각 사업연도의 익금에 산입해요.
• 앞당겨 받은 대금: 법인세법은 '회수하였거나 회수할 금액'을 기준으로 하고 회계 문단 31.11은 '할부금회수기일이 도래한 날'을 기준으로 하므로, 약정보다 일찍 대금을 받으면 두 기준이 어긋날 수 있습니다. 조기 회수가 생기면 세무조정이 필요한지 확인해요.
• 양도 자체에 붙는 다른 세금: 법인이 비사업용 토지, 대통령령으로 정하는 주택·별장, 조합원입주권·분양권을 양도하면 법인세법 제55조의2(토지등 양도소득에 대한 과세특례)에 따른 추가 과세 대상인지 따로 판단해야 해요. 귀속 시기 특례와는 별개 문제입니다.
• 부가가치세: 토지의 공급은 부가가치세법 제26조 제1항에 따라 면세이지만 건물의 공급은 과세입니다. 건물이 포함되면 법인세 귀속 시기와 별도로 부가가치세법 시행령 제28조 제3항 제1호(재정경제부령으로 정하는 장기할부판매는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 공급시기로 봄)를 검토합니다.

자주 하는 실수

• 계약금까지 이연해요. 인도일 이전에 받은 금액은 인도일에 회수한 것으로 봅니다(시행령 제68조 제3항). 인도일 이후에 받기로 한 할부금만 이연 대상입니다.
• 기간 요건을 계약일부터 세요. 장기할부조건은 인도일의 다음날부터 최종 할부금 지급기일까지 1년 이상이어야 해요. 계약일부터 재면 요건을 잘못 판단해요.
• 결산과 세무조정을 맞추지 않습니다. 결산에서 인도일에 한꺼번에 인식하고 신고서에는 이연 조정을 넣지 않으면 6억 원 전부가 인도일 사업연도에 과세됩니다. 반대로 일반 법인이 결산에서만 나눠 인식했다면 시행령 제68조 제2항 본문의 계상 요건을 충족하는지 따져야 해요.
• 중소기업 지위를 확인하지 않습니다. 시행령 제68조 제2항 단서의 중소기업인 법인에 해당하지 않으면, 결산에 각 연도 회수액과 대응 비용을 계상했을 때만 이연이 인정돼요.
• 이연한 이익을 추적하지 않습니다. 유보를 해마다 추인하지 않으면 마지막 연도에 익금이 누락돼요. 자본금과 적립금 조정명세서에 이연 잔액을 연도별로 남겨 둡니다.

결산 전 체크리스트

• 제31장 적용 대상인지(외부감사 대상 여부, 상장·금융회사 제외) 확인했는가
• 인도일(소유권 이전등기·인도·사용수익 중 빠른 날)을 확정했는가
• 인도일 다음날부터 최종 지급기일까지 1년 이상, 2회 이상 분할인지 확인했는가
• 인도일 이전 수령액을 인도일 회수분에 합산했는가
• 회수 비율에 따른 연도별 익금·손금 표를 만들었는가
• 결산 방식(문단 31.11 적용 여부)에 맞춰 세무조정이 필요한지 판단했는가
• 장기미수금의 유동성 분류와 주석(문단 31.14)을 점검했는가
• 계약 해지·조기 상환·폐업 가능성에 따른 조정 사항을 메모해 두었는가