미등기양도자산 — 70% 세율·공제 배제와 미등기로 보지 않는 자산
- 취득 등기를 하지 않고 토지·건물·부동산에 관한 권리를 양도하면 미등기양도자산이고 세율은 양도소득 과세표준의 100분의 70이에요.
- 장기보유특별공제, 연 250만 원 기본공제, 양도소득세 비과세·감면이 모두 적용되지 않고 필요경비 개산공제율도 0.3%로 낮아져요.
- 장기할부조건·법원 결정으로 등기가 불가능한 자산, 자경농지·농지대토 토지 등 시행령 제168조 제1항 목록은 미등기로 보지 않아요.
추천 대상 · 등기하지 않은 부동산을 양도하려는 사람과 이를 상담하는 회계 담당자
미등기양도자산의 뜻과 적용 대상
미등기양도자산은 토지·건물이나 부동산에 관한 권리를 취득한 사람이 그 취득에 관한 등기를 하지 않은 채 양도하는 자산이에요(소득세법 제104조 제3항). 대상 자산은 소득세법 제94조 제1항 제1호와 제2호에 있는 토지·건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권과 등기된 부동산임차권이에요.
미등기로 판정되면 세금 부담이 한꺼번에 무거워져요. 세율이 양도소득 과세표준의 100분의 70이 되고(제104조 제1항 제10호), 공제와 비과세·감면이 함께 막혀요. 다만 등기를 하고 싶어도 할 수 없었던 자산은 시행령이 따로 정한 목록에 있어서 미등기양도자산에서 빠져요(제104조 제3항 단서). 세율 전반은 양도소득세 세율 세무에서 볼 수 있고, 여기서는 70% 적용과 예외만 다뤄요.
핵심 기준
미등기양도자산에 적용되는 불이익은 아래와 같아요.
| 항목 | 미등기양도자산의 처리 | 근거 |
|---|---|---|
| 세율 | 양도소득 과세표준의 100분의 70 | 소득세법 제104조 제1항 제10호 |
| 장기보유 특별공제 | 적용 제외 | 소득세법 제95조 제2항 |
| 양도소득 기본공제(연 250만 원) | 적용 제외 | 소득세법 제103조 제1항 제1호 단서 |
| 양도소득세 비과세 | 이 법과 다른 법률의 비과세 규정 모두 적용 제외 | 소득세법 제91조 제1항 |
| 감면 | 양도소득세 비과세·감면 규정 적용 제외 | 조세특례제한법 제129조 제2항 |
| 필요경비 개산공제율 | 토지는 취득 당시 개별공시지가, 건물은 취득 당시 기준시가의 0.3%(등기자산은 3%) | 소득세법 시행령 제163조 제6항 |
세율은 하나의 자산이 여러 세율에 해당하면 계산한 산출세액이 가장 큰 것을 적용하는 구조예요(제104조 제1항 후단). 보유기간이 짧아 단기세율이 걸리더라도 70%가 가장 크면 70%가 적용돼요.
미등기로 보지 않는 자산
소득세법 시행령 제168조 제1항이 정한 자산은 등기를 하지 않고 팔아도 미등기양도자산이 아니에요. 그래서 70% 세율도, 공제·비과세 배제도 적용되지 않아요.
| 호 | 자산 |
|---|---|
| 1호 | 장기할부조건으로 취득했고 계약조건상 양도 당시 취득 등기가 불가능한 자산 |
| 2호 | 법률의 규정이나 법원의 결정으로 양도 당시 취득 등기가 불가능한 자산 |
| 3호 | 소득세법 제89조 제1항 제2호의 농지(교환·분합), 조세특례제한법 제69조 제1항의 토지(자경농지), 같은 법 제70조 제1항의 토지(농지대토) |
| 4호 | 소득세법 제89조 제1항 제3호 각 목의 주택으로서 건축법에 따른 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 자산 |
| 6호 | 도시개발법에 따른 도시개발사업이 끝나지 않아 토지 취득 등기를 하지 않고 양도하는 토지 |
| 7호 | 건설사업자가 도시개발법에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 환지처분 공고 전에 양도하는 토지 |
시행령 제168조 제1항 제5호는 삭제(2018. 2. 13.)돼서 현재 목록에서 번호가 비어 있어요. 3호는 조문이 가리키는 비과세·감면 규정의 농지와 토지에 해당해야 하므로, 해당 규정의 대상이 아닌 땅은 이 호로 빠지지 않아요.
판단 시점도 중요해요. 목록의 1호와 2호는 양도 당시 등기가 불가능했는지를 기준으로 해요. 계약 조건이나 법원의 결정 때문에 그 시점에 등기를 할 수 없었는지가 갈림길이에요. 등기가 가능했는데 미룬 경우는 이 목록에 적힌 사유가 아니에요.
계산·처리 예시
개인 C씨가 1억 원에 취득한 토지를 등기하지 않고 3억 원에 양도했다고 가정해요. 설명용 숫자이고, 비교를 위해 장기보유특별공제·비사업용 토지 가산세율·지방소득세는 양쪽 모두 없는 것으로 보고 계산해요.
| 구분 | 등기하고 양도 | 미등기로 양도 |
|---|---|---|
| 양도차익 | 3억 원 - 1억 원 = 2억 원 | 2억 원 |
| 기본공제 | 250만 원 공제 | 적용 제외 |
| 과세표준 | 1억 9,750만 원 | 2억 원 |
| 세율 | 기본세율(과세표준 1.5억 원 초과 3억 원 이하 38%, 누진공제 1,994만 원) | 70% |
| 산출세액 | 1억 9,750만 원 × 38% - 1,994만 원 = 5,511만 원 | 2억 원 × 70% = 1억 4,000만 원 |
차이는 8,489만 원이에요. 기본세율 구간은 소득세법 제55조 현행 표(1억 5천만 원 초과 3억 원 이하 38%, 누진공제 1,994만 원)를 썼어요.
만약 같은 토지를 양도 당시 장기할부조건 때문에 등기가 불가능해서 못 한 경우라면, 시행령 제168조 제1항 제1호에 따라 미등기양도자산이 아니에요. 그 경우 일반 양도소득세 세율과 공제가 적용돼요. 예외 해당 여부는 양도 당시 등기가 가능했는지에 대한 계약서·법원 결정문 등 증빙이 있어야 인정받기 쉬워요.
자주 하는 실수
- 사들인 뒤 소유권이전등기 없이 되팔아도 일반 양도와 세금이 같다고 봐요. 취득 등기를 하지 않고 양도하면 미등기양도자산이라 70% 세율과 공제 배제가 적용돼요(시행령 제168조 제1항 목록에 해당하면 제외).
- 1세대 1주택 비과세 요건을 다 갖춰서 미등기여도 비과세라고 봐요. 미등기양도자산에는 비과세 규정이 적용되지 않아요(소득세법 제91조 제1항). 건축허가를 받지 못해 등기가 불가능한 주택은 시행령 제168조 제1항 제4호에서 따로 다뤄요.
- 기본공제와 장기보유특별공제는 그대로 받는다고 봐요. 둘 다 미등기양도자산은 제외돼요.
- 70%만 신경 쓰고 필요경비 개산공제율 차이를 놓쳐요. 실지거래가액을 입증하지 못해 개산공제를 쓰는 경우 미등기양도자산은 3%가 아니라 0.3%예요.
- 예외 목록을 넓게 해석해요. 등기가 불가능한 사유가 양도 당시 존재했는지가 핵심이고, 등기를 미룬 사정은 사유가 되지 않아요.
관련 문서
- 양도소득세 세율 세무 — 보유기간·자산별 세율과 중과
- 장기보유특별공제 세무 — 오래 보유한 부동산 양도차익 공제
- 양도소득세 기본공제 세무 — 연 250만 원 공제
- 부동산 양도 비과세·감면 세무 — 비과세·감면이 막히는 경우
- 양도소득세 신고 세무 — 예정신고·확정신고 기한