장기보유특별공제 세무: 오래 보유한 부동산 양도차익 공제

오래 보유하면 양도차익을 공제해줘요

부동산을 오래 보유하다 팔면, 그동안의 물가·가치 상승을 고려해 양도차익의 일부를 공제해줘요. 이게 장기보유특별공제예요. 보유기간이 길수록 공제율이 커져, 세 부담이 줄어요.

일반 부동산 공제율

• 3년 이상 보유 시 적용돼요.
• 보유기간에 따라 연 2%씩, 최대 30%(15년 이상)까지 공제해요.

1세대 1주택 공제율

• 1세대 1주택(고가주택 포함)은 더 큰 공제를 받아요.
• 보유기간과 거주기간을 각각 따져, 각각 최대 40%씩 합산 최대 80%까지 공제해요.
• 거주기간이 길수록 공제가 커지므로, 실거주가 중요해요.

장기보유특별공제 적용 제외

• 보유기간 3년 미만(단기)은 공제가 없어요.
• 미등기 양도 자산은 공제에서 제외돼요.
• 일부 다주택 중과 대상은 공제가 배제될 수 있어요(시기·규제별 변동).

보유 부동산별 공제 예시

집을 오래 보유한 김씨를 보면:

• 1세대 1주택 + 10년 보유·10년 거주 → 보유·거주 합산 높은 공제율(최대 80% 범위)
• 상가(일반 부동산) 12년 보유 → 보유기간별 공제(최대 30% 범위)
• 2년만 보유하고 양도 → 장기보유특별공제 없음
• 고가주택도 1세대 1주택이면 거주요건 갖춰 큰 공제 가능

자주 하는 실수

• 3년 미만 보유인데 공제를 기대해요. 단기 보유는 공제가 없어요.
• 1세대 1주택인데 거주기간을 안 챙겨요. 거주기간이 공제율에 크게 영향을 줘요.
• 미등기 양도하고 공제받으려 해요. 미등기 자산은 제외돼요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 얼마나 공제받나요?

일반 부동산은 3년 이상부터 보유기간별로 최대 30%, 1세대 1주택은 보유·거주를 각각 따져 합산 최대 80%까지 공제해요.

Q2. 1세대 1주택은 왜 공제가 큰가요?

실거주 1주택을 우대하기 위해, 보유기간과 거주기간을 각각 공제율로 인정해 합산 최대 80%까지 공제해요. 거주를 오래 할수록 유리해요.

Q3. 단기 보유나 미등기도 공제되나요?

아니요. 보유기간 3년 미만(단기)과 미등기 양도 자산은 장기보유특별공제 대상이 아니에요. 일부 다주택 중과 대상도 배제될 수 있어요.

실무 체크리스트

• 보유기간 3년 이상인지 확인하기
• 일반 부동산 보유기간별 공제율 확인하기
• 1세대 1주택은 보유·거주기간 각각 확인하기
• 거주요건 충족(실거주) 여부 점검하기
• 미등기·단기·중과 배제 여부 확인하기
• 규정이 자주 바뀌니 양도 전 최신 공제율 확인하기

함께 보기

• 비사업용 토지 세무: 놀리는 땅 팔면 양도세 중과: 비사업용 토지 양도 시 공제 가능 여부를 확인해요.
• 1세대 1주택 고가주택 세무: 12억 넘으면 초과분만 과세: 고가주택 양도세에서 장기보유특별공제를 적용해요.
• 상생임대인 세무: 임대료 적게 올리면 거주요건 면제: 상생임대인 특례와 거주기간 요건을 연결해요.
• 양도소득세: 장기보유특별공제가 적용되는 큰 세목입니다.
• 1세대 1주택 양도세 비과세 세무: 보유·거주 요건과 고가주택: 1세대 1주택 보유·거주 요건과 함께 봐요.
• 양도소득세 세율 세무: 보유기간·자산별 세율과 중과: 공제 후 과세표준과 세율 흐름을 확인해요.
• 양도소득세 신고 세무: 예정신고·확정신고 기한과 분납: 양도 전후 신고 절차를 점검해요.
• 다주택자 양도세 중과 세무: 조정대상지역 주택 양도: 중과 대상이면 공제 배제 여부를 함께 봐요.