양도소득세 기초 (부동산·주식)

양도소득세란?

양도소득세는 토지, 건물, 주식 등 자산을 팔아서 생긴 이익(양도차익)에 부과하는 소득세예요. 소득세법 제94조가 과세 대상 자산을 열거하고, 제104조가 세율을 규정해요.

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

여기서 양도가액은 실제 판 금액, 취득가액은 실제 산 금액, 필요경비는 취득·보유·양도 과정에서 지출한 비용(중개수수료, 취득세, 자본적 지출 등)이에요.

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과세 대상 자산

소득세법 제94조에 열거된 자산이 아니면 양도소득세 대상이 아니에요.

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세율 구조

소득세법 제104조 기준 주요 세율이에요.

기본세율은 과세표준 구간에 따라 6%에서 45%까지 적용돼요. 지방소득세(10%)를 더하면 실효 최고세율은 49.5%예요.

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장기보유특별공제

3년 이상 보유한 토지·건물에는 장기보유특별공제를 적용해 세 부담을 줄일 수 있어요.

1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못할 때도 장기보유특별공제율은 일반 자산보다 높게 적용돼요.

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기본공제

양도소득 기본공제는 연간 250만 원이에요. 같은 해에 여러 자산을 팔아도 총 250만 원 한 번만 공제해요.

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홍길동 사례 — 주택 매도 양도소득세 계산

홍길동 씨는 2019년 3월에 서울 소재 아파트를 4억 원에 샀어요. 2024년 5월에 7억 원에 팔았고, 필요경비(취득세 1,200만 원, 중개수수료 400만 원 합계)는 1,600만 원이에요. 보유 기간은 5년 2개월이고, 조정대상지역 2주택자예요.

1단계: 양도차익 계산

• 양도가액: 7억 원
• 취득가액: 4억 원
• 필요경비: 1,600만 원
• 양도차익 = 7억 - 4억 - 1,600만 = 2억 8,400만 원

2단계: 장기보유특별공제

2주택자 조정대상지역은 장기보유특별공제가 배제돼요(소득세법 제95조 제2항).

• 공제액: 0원

3단계: 양도소득 과세표준

• 양도소득금액: 2억 8,400만 원
• 기본공제: 250만 원
• 과세표준 = 2억 8,400만 - 250만 = 2억 8,150만 원

4단계: 세율 적용

2주택 조정대상지역 중과 세율 = 기본세율 + 20%p

과세표준 2억 8,150만 원 구간 기본세율: 38%(1억 5,000만 초과 3억 이하)

• 산출세액(간이) = 2억 8,150만 × 38% - 누진공제 1,940만 = 8,757만 - 1,940만 = 6,817만 원
• 중과 추가세액 = 2억 8,150만 × 20% = 5,630만 원
• 합계 양도소득세 = 6,817만 + 5,630만 = 1억 2,447만 원
• 지방소득세(10%) = 약 1,245만 원
• 납부 총액 = 약 1억 3,692만 원

이 사례는 중과 배제 여부·실제 기본세율 구간별 계산을 세무사에게 확인하는 것을 권장해요.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 1세대 1주택이면 무조건 비과세인가요?

1세대 1주택 비과세는 조건이 있어요. 보유 기간 2년 이상(조정대상지역 취득분은 거주 기간 2년 이상 추가), 양도가액 12억 원 이하를 모두 충족해야 해요. 12억 원 초과분에 대해서는 과세가 돼요. 소득세법 제89조 제1항 제3호를 확인하세요.

Q2. 양도소득세 신고 기한은 언제인가요?

부동산 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 해요. 예를 들어 5월 15일에 잔금을 받았다면 7월 31일까지 신고·납부해요. 확정신고는 다음 해 5월 1일~31일이지만 예정신고로 납부를 마치면 확정신고 의무는 면제돼요.

Q3. 취득가액을 모를 때는 어떻게 하나요?

실제 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 기준시가 순으로 적용해요(소득세법 제114조 제7항). 기준시가를 취득가액으로 쓰면 양도차익이 크게 잡혀 세액이 늘 수 있어요. 등기부등본·분양계약서·이체확인서 등으로 실지 거래가액을 최대한 입증하는 것이 유리해요.

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자주 하는 실수

1. 필요경비를 빠뜨리는 경우

취득 당시 납부한 취득세, 법무사 수수료, 인테리어·증축 등 자본적 지출, 양도 시 중개수수료는 모두 필요경비예요. 영수증을 모아두지 않으면 공제받지 못해 세액이 늘어요. 취득 즉시 지출 증빙을 폴더에 보관하는 습관이 필요해요.

2. 보유 기간을 잘못 계산하는 경우

보유 기간은 취득일부터 양도일까지예요. 취득일은 원칙적으로 잔금 지급일(또는 등기 접수일 중 빠른 날)이에요. 분양권은 분양계약일부터 기산하지 않고 완공 후 취득일부터 기산하는 경우가 많아 단기 양도 중과가 적용될 수 있어요.

3. 예정신고 기한을 놓치는 경우

잔금일 기준으로 2개월 이내 예정신고를 하지 않으면 무신고 가산세(20%)와 납부 지연 가산세(일 0.022%)가 붙어요. 잔금 수령 후 달력에 신고 기한을 바로 표시해 두어야 해요.

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체크리스트

• 매도 예정 자산이 소득세법 제94조 과세 대상인지 확인하기
• 취득 당시 지출 증빙(취득세 영수증, 계약서, 법무사 수수료, 자본적 지출 영수증) 모두 보관하기
• 보유 기간(잔금 기준)과 거주 기간을 정확히 계산해 비과세·중과 여부 점검하기
• 잔금 수령일 기준 2개월 이내 예정신고·납부 기한을 달력에 등록하기
• 조정대상지역 해당 여부와 주택 수를 잔금일 직전에 재확인하기

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