양도소득세 장기보유특별공제
요약
- 3년 이상 보유한 토지·건물의 양도차익에서 보유·거주기간에 따라 빼 주는 장기보유특별공제를 정리해요.
추천 대상 · 신입 회계 담당자, 세무 담당자, 소규모 법인 대표
개요
장기보유특별공제는 토지·건물을 3년 이상 가지고 있다가 팔 때, 양도차익(판 값 − 산 값 − 필요경비)에서 보유기간에 비례한 비율만큼을 빼 주는 제도입니다. 오래 보유한 동안 물가 상승으로 불어난 부분까지 세금을 매기지 않으려는 취지입니다. 일반 부동산은 보유기간만 보지만, 1세대 1주택(12억원 초과 고가주택)은 보유기간과 거주기간을 따로 따져 훨씬 큰 공제를 받습니다.
공제율
| 구분 | 공제율 | 최대 |
|---|---|---|
| 일반 토지·건물(상가, 다주택자 주택 등) | 3년 이상 보유 시 연 2% | 15년 이상 30% |
| 1세대 1주택(보유 3년 이상 + 거주 2년 이상) | 보유 연 4% + 거주 연 4% | 각 40%, 합계 80%(10년 이상) |
| 1세대 1주택이지만 거주 2년 미만 | 일반 공제율(연 2%) 적용 | 30% |
적용되지 않는 경우
- 보유 3년 미만 양도
- 미등기 양도자산
- 국외 부동산
- 조정대상지역 다주택자 중과가 적용되는 주택 양도(중과가 한시 유예되는 동안은 공제 적용, 양도 시점의 유예 여부 확인)
- 주식 등 부동산 외 자산
장기보유특별공제 계산 예시
상가(일반): 10년 보유 후 양도차익 3억원
- 공제율 10년 × 2% = 20% → 6,000만원 공제
- 양도소득금액 2억4,000만원, 여기서 기본공제 250만원을 빼고 세율 적용
1세대 1주택 고가주택: 15억원에 팔아 양도차익 6억원, 10년 보유·10년 거주
- 12억원 초과분만 과세: 6억원 × (15억원 − 12억원) ÷ 15억원 = 1억2,000만원
- 공제율 80% → 9,600만원 공제
- 양도소득금액 2,400만원
같은 집에서 보유만 10년, 거주는 1년이었다면 일반 공제율 20%만 적용돼 공제액이 2,400만원으로 줄어들어요. 고가주택 계산은 1세대 1주택 고가주택 세무: 12억 넘으면 초과분만 과세를 참고하세요.
계산 순서
- 취득일과 양도일(대개 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날)로 보유기간을 계산해요.
- 1세대 1주택 비과세·고가주택 해당 여부를 판정합니다(1세대 1주택 양도세 비과세 세무: 보유·거주 요건과 고가주택).
- 주민등록 등본 등으로 실제 거주기간을 확인해요.
- 해당 공제율을 양도차익(고가주택은 과세 대상 차익)에 곱해요.
- 기본공제 250만원을 빼고 세율을 적용해 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고해요.
자주 하는 실수
- 1주택자인데 거주기간 2년이 안 돼 80% 공제를 못 받는 것을 모르는 경우
- 상속받은 주택의 보유기간을 피상속인 취득일부터 세는 경우. 장기보유특별공제는 원칙적으로 상속개시일부터 계산해요.
- 다주택자 중과 유예 기간이 끝났는지 확인하지 않는 경우
자주 묻는 질문
Q1. 일시적 2주택이면 1세대 1주택 공제율을 받나요?
일시적 2주택 비과세 특례로 1세대 1주택으로 보는 경우에는 고가주택 부분에 1세대 1주택 공제율(보유·거주 각 연 4%)을 적용해요. 특례 요건은 1세대 1주택 양도세 비과세 세무: 보유·거주 요건과 고가주택에서 확인하세요.