국외자산 양도소득세 — 해외 부동산 양도의 5년 거주 요건·환차익 제외·외국납부세액공제
- 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소·거소를 둔 거주자의 해외 부동산 양도가 과세 대상이에요.
- 장기보유특별공제는 없고 기본공제 250만원과 종합소득 기본세율을 적용해요.
- 외화차입금에서 생긴 환차익은 양도소득에서 빼고, 현지 세금은 세액공제와 필요경비 산입 중 하나를 선택해요.
추천 대상 · 해외 부동산을 보유·양도했거나 양도를 계획하는 거주자와 이를 상담하는 세무 담당자
국외자산 양도소득세 뜻과 적용 대상
국외자산 양도소득세는 외국에 있는 부동산 등을 판 거주자에게 한국에서 매기는 양도소득세예요. 해외 집을 팔 때 현지에서 세금을 냈더라도 한국 거주자라면 한국에도 신고해야 할 수 있고, 현지 세금은 외국납부세액 공제나 필요경비 산입으로 조정해요.
과세 대상은 두 가지 조건이 함께 맞아야 해요(소득세법 제118조의2).
- 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자여야 해요.
- 국외에 있는 토지·건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권과 부동산임차권 등을 양도했어요.
국외에 있는 기타자산 등 시행령으로 정하는 자산도 포함돼요. 시행령은 기타자산과 미등기 양도한 부동산에 관한 권리를 이에 해당하는 자산으로 정하고 있어요(소득세법 시행령 제178조의2 제4항). 해외 상장주식 양도는 해외주식 양도소득세 세무: 미국주식 팔면 다음 해 5월 신고에서 따로 다뤄요.
핵심 기준
| 구분 | 기준 | 근거 |
|---|---|---|
| 납세의무자 | 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자 | 소득세법 제118조의2 |
| 양도가액 | 양도 당시 실지거래가액, 확인이 안 되면 소재 국가의 시가 | 제118조의3 |
| 필요경비 | 취득가액, 자본적지출액, 양도비 | 제118조의4 |
| 세율 | 종합소득세 기본세율(제55조 제1항) | 제118조의5 |
| 기본공제 | 연 250만원 | 제118조의7 |
| 장기보유특별공제 | 적용 안 함 | 제118조의8 단서 |
| 예정신고 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 | 제105조 제1항 |
| 확정신고 | 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 | 제110조 제1항 |
| 외국 세금 조정 | 외국납부세액공제와 필요경비 산입 중 선택 | 제118조의6 |
국내 부동산과 달리 보유기간이 길어도 장기보유특별공제가 없어요. 같은 집을 국내에서 팔 때보다 세 부담이 클 수 있어요(양도소득세 장기보유특별공제).
환차익 제외 규정
외화를 빌려 취득한 자산을 팔았을 때 환율 변동으로 외화차입금에서 생긴 환차익이 양도소득에 섞여 있으면, 그 환차익은 양도소득 범위에서 빼요(소득세법 제118조의2 단서). 해외 집값 자체의 차익과 빌린 외화의 환율 차익을 나눠 보라는 취지예요. 외화차입금 없이 원화나 자기 자금으로 산 경우에는 이 규정이 문제되지 않아요.
한편 양도차익은 양도가액과 필요경비를 각각 받은 날·지출한 날 기준환율 또는 재정환율로 원화 환산해 계산해요(시행령 제178조의5 제1항). 그래서 외화 가격이 그대로여도 취득일과 양도일의 환율 차이가 차익에 반영돼요.
양도가액·취득가액 산정
실지거래가액이 원칙이에요. 양도 당시나 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없으면 소재 국가의 시가를 쓰고, 시가가 어려우면 시행령 방법으로 평가해요(제118조의3, 제118조의4).
시행령상 시가로 보는 가액은 다음과 같아요(시행령 제178조의3 제1항).
- 국외자산 양도 과세와 관련한 외국정부의 평가가액
- 양도일 또는 취득일 전후 6개월 이내의 실지거래가액
- 양도일 또는 취득일 전후 6개월 이내의 감정평가법인등 감정가액
- 양도일 또는 취득일 전후 6개월 이내 수용 등으로 확정된 보상가액
외국납부세액공제
현지에서 양도소득세를 냈거나 낼 것이 있으면 두 방법 중 하나를 골라요(소득세법 제118조의6 제1항).
| 방법 | 내용 |
|---|---|
| 외국납부세액 세액공제 | 법에서 정한 계산식의 한도 안에서 외국 세액을 양도소득 산출세액에서 공제 |
| 필요경비 산입 | 외국 세액을 양도소득의 필요경비에 넣음 |
공제 대상은 외국정부가 개인의 양도소득금액을 과세표준으로 과세한 세액과 그 부가세액이에요(시행령 제178조의7 제1항). 신청서는 확정신고기한 안에 내야 하고, 예정신고도 같은 기한 규정이 적용돼요(시행령 제178조의7 제2항). 한도 계산식은 법령 표에 들어 있으니 신고 전에 원문을 직접 확인해야 해요. 일반적인 개념은 외국납부세액공제 세무: 해외에서 낸 세금 이중과세 방지에서 볼 수 있어요.
계산·처리 예시
거주자 갑은 10년 넘게 국내에 살았고, 해외 주택을 팔았어요. 외화차입은 없고 아래 금액은 이미 각 지급일의 기준환율로 원화 환산했다고 가정해요.
| 항목 | 금액 | 계산 |
|---|---|---|
| 양도가액 | 7억원 | 양도일 환율 적용 |
| 취득가액 | 4억원 | 취득일 환율 적용 |
| 양도비 | 3,000만원 | 중개수수료 등 |
| 양도차익 | 2억 7,000만원 | 7억원 − 4억원 − 3,000만원 |
| 장기보유특별공제 | 0원 | 국외자산은 공제 없음 |
| 기본공제 | 250만원 | 연 250만원 |
| 양도소득 과세표준 | 2억 6,750만원 | 2억 7,000만원 − 250만원 |
| 산출세액 | 8,171만원 | 2억 6,750만원 × 38% − 1,994만원 |
세율은 1억 5,000만원 초과 3억원 이하 구간의 38%와 누진공제 1,994만원을 적용했어요. 2억 6,750만원 × 38% = 1억 165만원에서 1,994만원을 빼면 8,171만원이에요.
외국에서 4,000만원을 냈고 세액공제 한도 안이라고 가정하면 한국에 낼 세액은 8,171만원 − 4,000만원 = 4,171만원이에요.
자주 하는 실수
- 현지에서 세금을 냈으니 한국 신고는 끝났다고 봐요. 거주자라면 한국 신고 의무가 있고, 현지 세금은 공제나 필요경비 산입으로 반영해요.
- 장기보유특별공제를 계산에 넣어요. 국외자산은 공제하지 않아요.
- 외화 가격 차익만 보고 환율 영향을 빼요. 양도가액과 취득가액을 각각 거래일 환율로 환산한 원화 차익이 과세 대상이에요.
- 외국납부세액 신청서를 확정신고기한 뒤에 내요. 신청서는 신고기한 안에 내야 해요.
- 해외 부동산을 사고판 후 현지 세금 서류를 보관하지 않아요. 외국 세액 공제를 받으려면 납부 증빙이 필요해요.