비거주자 양도소득세 세무: 국내 부동산 팔 때와 원천징수

비거주자도 국내 부동산엔 양도세를 내요

해외에 사는 비거주자라도 국내 부동산을 팔아 차익이 나면, 그건 국내원천소득이라 양도소득세가 과세돼요. 다만 거주자와 다른 점이 있어요.

양수인의 원천징수 의무

• 비거주자에게서 부동산을 사는 사람(양수인)은, 비거주자가 양도세를 내지 않고 떠날 것을 대비해 양도대금의 일정 비율을 원천징수해 세무서에 납부할 의무가 있어요. 양도가액의 10%와 양도차익의 20% 중 적은 금액을 원천징수해요.
• 그래서 비거주자와 거래하는 매수인은 원천징수 절차를 챙겨야 해요(안 하면 매수인이 책임).
• 비거주자가 직접 양도세를 신고·납부하면 원천징수와 정산해요.

비과세·감면 제한

• 1세대 1주택 비과세는 거주 요건 등이 있어, 국내에 거주하지 않는 비거주자는 받기 어려워요.
• 거주자였다가 비거주자가 된 경우 등 일부 경과 규정이 있을 수 있어요.
• 장기보유특별공제 등도 적용 여부를 확인해야 해요.

조세조약상 과세권

• 부동산 양도소득은 보통 소재지국(한국)에 과세권이 있어, 비거주자라도 한국에서 과세돼요.
• 거주지국에서도 과세되면 그 나라에서 외국납부세액공제로 조정해요.

이민 후 국내 아파트 양도 예시

해외 이민 후 국내 아파트를 파는 김씨(비거주자)를 보면:

• 국내 부동산 양도차익 → 한국에서 양도세 과세
• 매수인이 양도대금의 일정 비율 원천징수·납부
• 비거주자라 1세대 1주택 비과세는 어려움 → 과세 대비
• 거주지국 과세 시 외국납부세액공제로 조정

자주 하는 실수

• 비거주자라 한국 세금이 없다고 생각해요. 국내 부동산 양도는 한국에서 과세돼요.
• 매수인이 원천징수를 빠뜨려요. 비거주자 양도 시 매수인에게 원천징수 의무가 있어요.
• 비거주자도 1주택 비과세 되는 줄 알아요. 거주 요건이 있어 어려운 경우가 많아요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 해외에 사는데 국내 집을 팔면 세금을 내나요?

네. 비거주자라도 국내 부동산 양도차익은 국내원천소득이라 한국에서 양도소득세가 과세돼요.

Q2. 비거주자에게 집을 사면 매수인이 뭘 해야 하나요?

양도대금의 일정 비율을 원천징수해 세무서에 납부할 의무가 있어요. 비거주자가 세금을 안 내고 떠나는 걸 막기 위한 거예요. 누락하면 매수인이 책임질 수 있어요.

Q3. 비거주자도 1세대 1주택 비과세가 되나요?

거주 요건 등이 있어 국내에 거주하지 않는 비거주자는 받기 어려워요. 일부 경과 규정이 있을 수 있으니 양도 전 확인하세요.

실무 체크리스트

• 비거주자의 국내 부동산 양도세 과세 확인하기
• 매수인의 원천징수 의무·비율 확인하기
• 비거주자 1주택 비과세 제한 점검하기
• 조세조약상 과세권·외국납부세액공제 확인하기
• 양도세 신고와 원천징수 정산하기
• 거주자·비거주자 판정 먼저 확인하기

함께 보기

• 거주자·비거주자 세무: 과세 범위가 갈리는 기준: 양도 전 거주자 판정을 먼저 확인해요.
• 비거주자 국내원천소득 세무: 국내에서 번 것만 과세: 비거주자의 국내 과세 대상 소득입니다.
• 비거주자·외국법인 지급 시 원천징수 — 세율·절차·조세조약: 매수인의 원천징수 절차입니다.