1세대1주택 보유·거주기간 제한 없는 경우 — 해외이주·국외 근무 출국과 부득이한 사유

보유·거주기간 제한 없는 경우의 뜻과 적용 대상

1세대1주택 비과세는 양도일 현재 국내에 1주택이 있고 보유기간이 2년 이상이어야 받을 수 있어요. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 해요. 소득세법 시행령 제154조 제1항 단서는 일정한 사유가 있으면 이 보유·거주기간 제한을 받지 않는다고 정해요. 기본 요건은 1세대 1주택 양도세 비과세에 있고, 이 문서는 그 기간 요건이 면제되는 사유만 다뤄요.

면제되는 것은 기간 요건뿐이에요. 양도일 현재 국내 1주택이어야 하는 점, 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 비과세 대상에서 빠지는 점(소득세법 제89조 제1항 제3호)은 그대로예요. 고가주택의 과세 방식은 1세대 1주택 고가주택 세무에서 볼 수 있어요.

적용 대상은 해외 발령·해외 이주·취학·전근처럼 집을 오래 들고 있을 수 없는 사정이 생긴 세대예요. 세대 범위 판단은 1세대 판정 세무를 따라요.

핵심 기준

보유·거주기간 제한을 받지 않는 사유는 시행령 제154조 제1항 단서의 제1호부터 제3호까지예요. 제5호는 거주기간만 면제돼요.

해외 출국 사유의 기한

해외이주와 국외 근무·취학 출국은 출국일 현재 1주택을 갖고 있어야 하고, 출국일부터 2년 이내에 양도해야 해요. 기한을 세는 기준은 계약일이 아니라 양도 시기예요. 양도 시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이고(소득세법 제98조), 대금 청산일이 분명하지 않거나 청산 전에 등기했다면 등기접수일 등으로 정해져요(시행령 제162조 제1항). 그래서 잔금일을 출국 2년 안에 두어야 해요.

해외이주법에 따른 현지이주는 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날이 출국일이에요(시행규칙 제71조 제6항).

부득이한 사유의 범위

제3호의 부득이한 사유는 시행규칙 제71조 제3항이 정하고, 다른 시(특별시·광역시·특별자치시 포함)·군으로 주거를 이전하는 경우로 한정돼요.

사유가 생긴 당사자가 아닌 세대원 일부가 학업·근무·사업 때문에 함께 이사하지 못해도 세대전원이 주거를 이전한 것으로 봐요(시행규칙 제71조 제5항).

입증 서류

면제 사유는 주민등록표등본과 함께 다음 서류로 확인해요(시행규칙 제71조 제4항).

해외 출국 때 적용하는 순서

해외 발령을 받은 세대는 다음 순서로 따져 보면 돼요.

1. 세대전원이 함께 출국하는지 확인해요. 일부만 나가면 제2호 나목·다목은 적용되지 않아요.
2. 출국 사유가 해외이주법에 따른 이주인지, 1년 이상 국외거주가 필요한 취학·근무인지 가려요. 근무 출국은 파견 기간이 1년 이상이어야 해요.
3. 출국일 현재 국내 주택이 1채뿐인지 확인해요.
4. 출국일부터 2년이 되는 날을 달력에 적고, 잔금일(양도 시기)이 그 안에 오도록 매매 일정을 잡아요.
5. 양도 가격이 12억 원 이하인지 확인해요. 12억 원을 넘으면 고가주택이라 기간 요건과 관계없이 비과세 대상에서 빠지고, 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익만 과세해요(소득세법 시행령 제160조).
6. 파견 명령서·재직증명서 등 서류를 보관해요.

계산·처리 예시

㈜예시상사 직원 A씨 세대의 사례예요. 두 사례 모두 취득 당시에는 조정대상지역이 아니라고 가정해요.

사례 1. 해외 주재원 발령으로 출국

A씨는 2025년 2월 20일에 주택을 5억 원에 취득하고 2026년 3월 15일에 가족 전원과 함께 3년 일정으로 해외 주재원으로 출국해요. 보유기간은 1년 1개월 정도라서 원칙대로라면 2년에 못 미쳐요.

해당 주택을 2027년 11월 30일에 잔금까지 정리했다면 출국 후 1년 8개월 정도에 양도한 것이라 기한 안이에요. 같은 주택을 2028년 6월에 팔면 출국일부터 2년을 넘겨 이 면제는 쓸 수 없어요. 이 경우에는 일반 요건으로 비과세 여부를 다시 따져야 해요.

사례 2. 1년 거주 후 지방 전근

B씨는 2024년 8월에 취득한 주택에 2024년 9월 1일 전입해 살다가, 2026년 1월에 ㈜예시상사 부산 지사로 전근 발령을 받아 가족 전원이 부산으로 이사했어요. 주택은 그 직후 11억 원에 팔았어요. 취득 당시 조정대상지역이었더라도 거주기간은 1년 4개월 정도라 2년에 못 미쳐요.

양도가액이 13억 원이었다면 고가주택이라 이 사유가 있어도 비과세 대상에서 빠지고, 양도차익 중 12억 원 초과분에 해당하는 부분만 과세해요. 계산은 1세대 1주택 고가주택 세무에 있어요.

자주 하는 실수

• 출국 2년 기한을 계약일로 세는 실수: 기한은 양도 시기 기준이라, 계약은 2년 안에 했어도 잔금이 2년을 넘기면 제2호 나목·다목을 적용받지 못해요. 잔금일을 먼저 확정하고 거꾸로 일정을 짜세요.
• 세대 일부만 출국한 경우에도 적용된다고 보는 실수: 해외이주와 국외 취학·근무 출국은 세대전원 출국이 요건이에요. 배우자나 자녀가 국내에 남으면 이 사유를 쓸 수 없어요.
• 출국일 현재 2주택인 상태를 놓치는 실수: 출국일에 1주택이어야 해요. 출국 전에 다른 주택을 사 두었다면 일시적 2주택 특례를 따로 검토해야 해요. 관련 내용은 일시적 2주택 비과세 특례 세무에 있어요.
• 같은 시 안 이사를 부득이한 사유로 보는 실수: 제3호의 부득이한 사유는 다른 시·군으로의 주거 이전이 전제예요. 같은 시 안에서 옮기면 대상이 아니에요(광역시 안에서 구지역과 읍·면지역 사이로 옮기는 경우는 다른 시·군 이전에 포함돼요).
• 12억 원 한도를 잊는 실수: 기간 요건이 면제되어도 고가주택은 비과세에서 빠져요.
• 서류를 나중에 구하려는 실수: 해외이주신고확인서나 재직증명서는 출국·전근 시점에 받아 두지 않으면 나중에 증명하기 어려워요.

관련 문서

• 1세대 1주택 양도세 비과세 세무
• 1세대 1주택 고가주택 세무
• 1세대 판정 세무
• 일시적 2주택 비과세 특례 세무
• 비거주자 양도소득세 세무