장기일반민간임대주택 양도소득세 과세특례 — 10년 임대 후 장기보유특별공제 70%
- 임대기간 중 발생한 양도차익에만 공제율 70%를 적용해요.
- 10년 이상 임대, 증액 5% 이하, 국민주택규모 이하, 임대개시일 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하를 모두 갖춰야 해요.
- 2027년 12월 31일까지 등록한 민간건설임대주택이 대상이고, 장기임대주택 감면(제97조의4)과 중복 적용되지 않아요.
추천 대상 · 민간건설임대주택을 장기일반민간임대주택으로 등록해 보유 중인 거주자와 이를 상담하는 세무 담당자
장기일반민간임대주택 과세특례 뜻과 적용 대상
장기일반민간임대주택 과세특례는 임대사업자로 등록한 민간건설임대주택을 10년 이상 임대한 뒤 팔 때, 임대한 기간에 생긴 양도차익에 장기보유특별공제율 70%를 적용해 주는 제도예요. 일반 토지·건물의 공제율은 보유 15년 이상이어도 30%가 최대인데, 이 특례를 받으면 임대기간분에 한해 70%까지 올라가요(조세특례제한법 제97조의3 제1항).
적용 대상은 아래 조건을 모두 갖춘 주택이에요.
- 양도하는 사람이 소득세법상 거주자예요(시행령 제97조의3 제1항).
- 「민간임대주택에 관한 특별법」의 민간건설임대주택이에요. 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 2027년 12월 31일까지 등록해야 해요.
- 2020년 7월 11일 이후 단기민간임대주택을 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외돼요.
핵심 기준
| 구분 | 기준 |
|---|---|
| 등록 기한 | 2027년 12월 31일까지 등록 |
| 임대기간 | 장기일반민간임대주택등으로 10년 이상 계속 등록, 등록 기간 동안 통산 10년 이상 임대 |
| 공제율 | 임대기간 중 발생한 양도차익에 70% |
| 임대료 증액 | 임대보증금·임대료 증가율 5% 이하 |
| 증액 청구 간격 | 직전 증액 후 1년 이내 증액 청구 불가 |
| 주택 규모 | 국민주택규모 이하(다가구주택은 가구당 전용면적 기준) |
| 가격 | 임대개시일 당시 주택과 부수 토지의 기준시가 합계 6억원 이하(수도권 밖은 3억원 이하) |
| 중복 적용 | 조세특례제한법 제97조의4 장기임대주택 과세특례와 중복 적용 불가 |
조문은 대상을 민간건설임대주택으로 적고 있어요. 기존 주택을 사서 등록한 매입임대주택이 해당하는지는 취득 경위와 등록 유형을 먼저 확인해야 해요.
임대기간 계산과 증액 제한
임대기간은 사업자등록과 임대사업자 등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록해 임대하는 날부터 시작하는 것으로 봐요(시행령 제97조의3 제4항). 단기에서 장기로 변경 신고한 경우에는 민간임대주택법 시행령 제34조 제1항 제3호의 시점부터 임대를 시작한 것으로 봐요.
재개발·재건축·소규모주택정비사업·리모델링 때문에 임대할 수 없는 기간은 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지 계속 임대한 것으로 보되, 임대기간에는 실제 임대한 기간만 넣어요(시행령 제97조의3 제2항).
임대료 증액은 계약 또는 약정으로 증액이 이뤄진 뒤 1년 이내에는 청구할 수 없고, 한 번에 올리는 폭도 5%를 넘지 못해요. 임대보증금과 월 임대료를 서로 전환하면서 증액을 청구할 때는 민간임대주택법 제44조 제4항에서 정한 기준을 따라요.
공제는 임대기간 중 양도차익에만 적용
70%는 주택 전체 양도차익이 아니라 임대기간 중에 생긴 양도차익에만 적용돼요. 임대기간 중 양도차익은 기준시가를 기준으로 산정하며, 새 기준시가가 고시되기 전에 취득·양도하거나 임대기간의 마지막 날이 오면 직전 기준시가를 써요(시행령 제97조의3 제5항). 임대 전에 생긴 차익이나 임대 종료 후 보유기간에 생긴 차익은 소득세법 제95조의 일반 공제율로 계산해요.
신청 방법
특례를 받으려면 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례를 신청해야 해요(법 제97조의3 제3항). 신청은 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 할 때 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 함께 제출하는 방식이에요(시행령 제97조의3 제6항). 신고 기한은 양도소득세 신고와 같아요.
계산·처리 예시
예시 거주자 갑이 수도권 밖에 있는 국민주택규모 이하 민간건설임대주택을 12년간 보유했고, 그중 10년을 장기일반민간임대주택으로 임대했다고 가정해요. 임대개시일 기준시가 합계는 2억 5,000만원이에요. 양도차익은 4억원, 이 가운데 임대기간 중 양도차익 비율이 75%라고 가정하면 계산은 다음과 같아요.
| 구분 | 금액 | 계산 |
|---|---|---|
| 임대기간 중 양도차익 | 3억원 | 4억원 × 75% |
| 그 밖의 양도차익 | 1억원 | 4억원 − 3억원 |
| 특례 공제액 | 2억 1,000만원 | 3억원 × 70% |
| 일반 공제액 | 2,400만원 | 1억원 × 24%(보유 12년 일반 공제율 가정) |
| 공제 합계 | 2억 3,400만원 | 2억 1,000만원 + 2,400만원 |
| 양도소득금액 | 1억 6,600만원 | 4억원 − 2억 3,400만원 |
일반 공제율만 적용했다면 4억원 × 24% = 9,600만원 공제로 양도소득금액이 3억 400만원이에요. 특례로 양도소득금액이 1억 3,800만원 줄어요.
임대료 증액 한도 예시로, 보증금 1억원 주택은 500만원(5%)까지만 올릴 수 있어요. 한도를 넘겨 올리면 요건 위반으로 특례를 받지 못할 수 있어요.
자주 하는 실수
- 기존 주택을 사서 등록한 매입임대주택에도 70%가 적용된다고 생각해요. 조문상 대상은 민간건설임대주택이므로 취득 경위와 등록 유형을 확인해야 해요.
- 70%를 양도차익 전체에 곱해요. 바른 처리는 임대기간 중 양도차익에만 70%를 쓰고 나머지는 일반 공제율로 계산하는 거예요.
- 임대료를 5% 이내로만 올리면 된다고 보고 증액 간격을 놓쳐요. 증액 후 1년 이내에는 다시 청구할 수 없어요.
- 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 판정을 양도 시점 가격으로 해요. 판정 기준은 임대개시일 당시 기준시가예요.
- 장기임대주택 과세특례(제97조의4)와 같이 받으려 해요. 두 특례는 중복 적용되지 않아요.
- 단기에서 장기로 변경 신고한 주택을 그대로 포함해요. 2020년 7월 11일 이후 변경 신고분은 특례에서 제외돼요.