임대차 보증금 세무처리

임대 보증금의 수입금액 해당 여부

임대 보증금은 돌려줘야 하는 돈이라 수익(수입금액)이 아니에요. 하지만 세법은 보증금을 은행에 예금한 것과 같이 이자 수익이 발생한다고 보고, 그 이자 상당액을 간주임대료로 과세해요.

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간주임대료 과세 요건

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간주임대료 계산 방법

간주임대료 = (보증금 합계 - 3억) × 60% × 이율(연 3.5%) × (임대 일수 / 365)

계산 예시

3주택 소유, 보증금 합계 5억 원, 연간 임대:

• 과세 대상 보증금: 5억 - 3억 = 2억
• 간주임대료: 2억 × 60% × 3.5% = 4,200,000원

이 4,200,000원이 임대소득에 합산돼 종합소득세 계산에 포함돼요.

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임대인의 세무처리

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법인이 임대 보증금을 받을 때

법인은 간주임대료 규정이 다르게 적용돼요.

• 법인세법상 보증금은 임대차보증금에 대한 간주익금 규정 적용 (법인세법 시행령 제11조)
• 보증금 합계 × 정기예금 이율 = 익금(수익)에 가산

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임차인의 세무처리

임차인(세입자) 입장에서 보증금은:

• 선급 임차료가 아닌 보증금(기타 비유동자산 또는 임차보증금)으로 처리
• 반환받을 때 자산 차감
• 미반환 시(임대인 폐업·파산): 대손처리 또는 비용 처리

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Q&A

Q. 1주택 세입자로 전월세를 주면 세금이 있나요? 1주택자이면서 보증금만 받고 월세를 안 받으면 임대소득세는 없어요. 기준시가 12억 원 초과 고가주택이라도 1주택자는 월세를 받을 때만 과세되고, 보증금은 과세되지 않아요.

Q. 보증금에서 월세 미납분을 공제하면 수입인가요? 보증금에서 미납 월세를 차감하면 그 금액은 임대수입으로 처리해야 해요.

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