국외 부동산 임대소득 — 거주자 종합과세와 외국납부세액공제

국외 부동산 임대소득의 뜻과 과세 범위

해외에 있는 집이나 상가를 세놓고 받는 월세는 국외원천소득이에요. 소득세법 제3조 제1항은 거주자에게 이 법에서 규정하는 모든 소득에 대해 과세한다고 정해요. 국내에서 번 소득만 신고하는 것이 아니라 국외에서 생긴 임대소득도 같은 종합소득세 신고에 들어가요. 거주자 여부는 거주자·비거주자 세무: 과세 범위가 갈리는 기준에서 확인할 수 있어요.

다만 해당 과세기간 종료일 10년 전부터 국내에 주소나 거소를 둔 기간의 합계가 5년 이하인 외국인 거주자는 국외에서 발생한 소득 중 국내에서 지급되거나 국내로 송금된 소득만 과세돼요(제3조 제1항 단서). 한국 국적의 거주자에게는 이 단서가 적용되지 않아요.

임대소득은 소득세법 제19조 제1항 제12호의 부동산업에서 발생하는 사업소득으로 분류돼요. 국내 부동산 임대와 같은 소득 구분이고, 국외라는 이유로 다른 소득으로 바뀌지 않아요.

핵심 기준

1주택 비과세와 국외 주택

국내에서는 1개의 주택을 소유한 사람의 주택임대소득이 비과세예요. 그런데 법 제12조 제2호 나목은 기준시가 12억 원을 초과하는 주택과 국외에 소재하는 주택의 임대소득을 비과세에서 뺀다고 정해요. 해외에 집 한 채만 가지고 있어도 그 월세는 과세 대상이에요. 주택 수를 세는 방식은 시행령 제8조의2에서 확인할 수 있고, 국내 주택임대는 주택임대소득 세무: 부가세 면세·소득세 과세, 2천만 원 분리과세에서 따로 다뤄요.

결손금과 이월결손금

임대업에서 수입보다 필요경비가 많으면 결손금이 생겨요. 부동산을 대여하는 사업에서 생긴 결손금은 다른 소득에서 공제하지 않아요. 단, 주거용 건물 임대업은 이 제한에서 빠져 다른 소득과 통산할 수 있어요(제45조 제2항). 국외 상가를 임대한 결손금은 부동산임대업 소득에서만 공제하고, 주택을 임대한 결손금은 근로소득금액이나 이자소득금액 등에서도 공제해요. 공제하고 남은 이월결손금은 발생한 과세기간 종료일부터 15년 이내에 공제해요(제45조 제3항).

외국납부세액공제의 계산

임대 부동산이 있는 나라에서 소득세를 냈다면 한국에서 같은 소득에 한 번 더 내야 해요. 이 이중과세를 줄이는 장치가 소득세법 제57조의 외국납부세액공제예요. 종합소득금액에 국외원천소득이 합산되어 있고, 그 소득에 대해 외국에서 외국소득세액을 납부했거나 납부할 것이 있으면 공제한도금액 안에서 종합소득산출세액에서 공제할 수 있어요.

공제 대상 외국소득세액

공제 대상은 외국정부에 납부했거나 납부할 개인의 소득금액을 과세표준으로 한 세액과 그 부가세액이에요. 가산세는 제외하고, 조세조약에 따른 제한세율을 넘는 세액도 제외해요(시행령 제117조 제1항). 조세조약의 상대국에서 소득세를 감면받았다면 그 감면세액 상당액도 조약이 정한 범위에서 공제 대상으로 봐요(제57조 제3항). 조약 내용은 조세조약 세무: 두 나라 사이 이중과세 막기에서 이어서 볼 수 있어요.

공제한도금액

공제한도금액은 종합소득산출세액 중 국외원천소득이 차지하는 비율만큼의 세액이에요. 이때 국외원천소득은 국외에서 발생한 소득을 종합소득금액 계산 규정에 따라 산출한 금액에서, 필요경비에 들어간 비용 중 국외원천소득에 대응하는 직접비용과 배분비용을 뺀 금액이에요(시행령 제117조 제2항). 국외 사업장이 둘 이상의 국가에 있으면 국가별로 나눠 계산해요(시행령 제117조 제7항).

한도를 넘는 외국소득세액은 버려지지 않고, 다음 과세기간 개시일부터 10년 이내에 끝나는 과세기간으로 이월해서 그 해의 한도 안에서 공제받아요. 이월공제기간 안에 공제받지 못한 금액은 이월공제기간 종료일 다음 날이 속하는 과세기간의 소득금액을 계산할 때 필요경비에 넣을 수 있어요(제57조 제2항).

신고 방법과 서류

국외 임대소득은 국내 소득과 합산해 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 종합소득세 확정신고로 신고해요. 외국납부세액공제를 받으려면 재정경제부령이 정하는 외국납부세액공제신청서를 국외원천소득이 들어간 과세기간의 확정신고 때 관할 세무서장에게 내요(시행령 제117조 제3항).

현지 세무당국의 결정통지가 늦거나 현지 과세기간이 한국과 달라서 신청서를 확정신고와 함께 내지 못하면, 결정통지를 받은 날부터 3개월 이내에 내도 돼요(시행령 제117조 제4항). 현지에서 결정이 경정되어 납부세액이 바뀐 경우에도 같은 방식으로 처리하고, 환급세액이 생기면 국세기본법 제51조에 따라 충당하거나 환급할 수 있어요(시행령 제117조 제5항).

계산·처리 예시

㈜예시상사 대표가 개인 명의로 해외 아파트를 임대하고 있다고 가정해요. 임대 수입과 필요경비는 원화로 환산한 금액이에요.

과세표준이 8,800만 원 초과 1억 5천만 원 이하 구간이라 세율은 35%, 누진공제는 15,440,000원이에요.

다른 세액공제와 가산세는 없다고 가정한 계산이에요. 이월공제 대상 1,182,000원은 다음 과세기간부터 10년 안에 한도가 남는 해에 공제받아요.

장부에서는 월세를 받을 때와 현지 세금을 낼 때를 나눠 적어요. 개인사업자가 낸 소득세는 필요경비가 아니라 사업주 인출로 처리하는 것이 일반적이에요(소득세법 제33조 제1항 제1호).

자주 하는 실수

• 해외 주택 한 채라서 비과세라고 생각해요. 국내 1주택 비과세는 국외 소재 주택의 임대소득에 적용되지 않아요(제12조 제2호 나목). 월세를 받았다면 한국에 소득을 신고해요.
• 현지에서 세금을 냈으니 한국 신고는 끝났다고 생각해요. 거주자는 국외 임대소득도 한국에서 과세돼요. 현지 세금은 신고한 뒤 외국납부세액공제로 조정해요.
• 현지 납부세액 전부를 공제받으려고 해요. 공제는 한도 안에서만 가능하고, 한도를 넘는 금액은 10년간 이월해요.
• 외국납부세액공제신청서를 빼고 신고해요. 확정신고 때 신청서를 내야 공제가 적용돼요. 현지 결정이 늦으면 결정통지일부터 3개월 이내에 내요.
• 국외 상가 임대 결손금을 다른 소득에서 공제해요. 주거용 건물 임대업이 아닌 부동산임대업의 결손금은 부동산임대업 소득에서만 공제해요.

관련 문서

• 외국납부세액공제: 외국납부세액공제의 기본 개념
• 외국납부세액공제 세무: 해외에서 낸 세금 이중과세 방지: 해외에서 낸 세금의 이중과세 방지
• 거주자·비거주자 세무: 과세 범위가 갈리는 기준: 거주자와 비거주자의 과세 범위 차이
• 부동산임대업 세무: 상가·주택 임대의 부가세·소득세: 임대업의 부가세와 소득세
• 종합소득세 신고 세무: 5월 신고 대상·세율·절차 한눈에: 5월 신고 대상과 절차