재건축 대체주택 비과세 — 사업시행 기간에 거주한 주택의 양도 특례
- 대체주택은 사업시행인가일 이후 취득해서 1년 이상 거주해야 해요.
- 신축주택 완성 후 3년 이내에 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주해야 해요.
- 대체주택은 신축주택 완성 전 또는 완성 후 3년 이내에 양도해야 하고, 12억 원 초과 고가주택은 제외돼요.
추천 대상 · 재개발·재건축으로 거주할 임시 주택을 취득한 1세대와 이를 상담하는 회계 담당자
재건축 대체주택 비과세 특례의 뜻과 적용 대상
재건축 대체주택은 내 집이 재개발·재건축되는 동안 살려고 따로 취득한 임시 거처를 말해요. 대체주택을 사면 재건축 중인 종전 주택(관리처분계획 인가 뒤에는 조합원입주권)과 대체주택을 함께 보유하게 돼서, 대체주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받지 못할 수 있어요. 소득세법 시행령 제156조의2 제5항은 일정 요건을 모두 갖춘 경우 대체주택 양도를 1세대 1주택으로 보도록 정한 특례예요.
적용 대상은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택의 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하려고 다른 주택을 취득한 경우예요. 이 특례를 받으면 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 요건을 적용할 때 보유기간과 거주기간 제한을 받지 않아요(제156조의2 제5항 후단).
핵심 기준
세 가지 요건을 모두 갖춰야 해요. 하나라도 빠지면 특례가 적용되지 않아요.
| 요건 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 취득 시점과 거주 | 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주 | 제156조의2 제5항 제1호 |
| 신축주택 입주 | 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주 | 제156조의2 제5항 제2호 |
| 양도 시점 | 신축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택 양도 | 제156조의2 제5항 제3호 |
두 번째 요건에서 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우는 세대전원 이사로 인정돼요. 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소돼 입국한 후 1년 이상 계속 거주하면 돼요. 이 경우 출국사유는 출국한 후 3년 이내에 해소돼야 해요.
법 제89조 제1항 제3호는 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억 원을 초과하는 고가주택을 비과세 대상에서 빼요. 대체주택 가액이 12억 원을 넘으면 이 특례로 1세대 1주택으로 보더라도 12억 원 초과분에는 과세돼요. 고가주택의 과세 방식은 1세대 1주택 고가주택에서 볼 수 있어요.
법 제89조 제2항과의 관계
소득세법 제89조 제2항은 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 않는다고 정해요. 다만 재건축사업 등의 시행기간 중 거주를 위해 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외돼요. 시행령 제156조의2 제2항은 이 대통령령 위임 범위를 주택과 조합원입주권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우로서 같은 조 제3항부터 제11항까지에 해당하는 경우로 정해요. 대체주택 특례는 그 가운데 제5항이에요.
입주권을 가진 상태에서 종전 주택을 양도하는 특례(제3항, 제4항)와 대체주택 특례(제5항)는 서로 다른 항이에요. 앞의 것은 종전 주택을 팔 때 요건이고, 대체주택 특례는 사업 기간에 산 임시 거처를 팔 때 요건이에요. 제3항과 제4항은 주택과 조합원입주권을 함께 가진 경우 1주택 비과세 특례에서, 입주권 자체의 과세는 입주권 세무에서, 주택 수 계산은 주택 수 계산에서 확인할 수 있어요.
계산·처리 예시
거주자 C는 재건축 대상 아파트 1채만 소유한 1세대예요. 시간 흐름은 다음과 같아요.
| 시점 | 사건 |
|---|---|
| 2021년 6월 1일 | 재건축 사업시행인가 |
| 2021년 9월 1일 | 대체주택 취득, 같은 날 세대전원 입주 |
| 2025년 3월 1일 | 신축 아파트 준공 |
| 2025년 4월 1일 | 세대전원이 신축 아파트로 이사 |
| 2026년 5월 1일 | 대체주택 양도(양도가액 8억 원) |
요건을 하나씩 확인하면 다음과 같아요.
| 요건 | 확인 | 결과 |
|---|---|---|
| 인가일 이후 취득, 1년 이상 거주 | 인가일 2021년 6월 1일 이후인 2021년 9월 1일에 취득, 신축주택 이사 전까지 약 3년 7개월 거주 | 충족 |
| 신축주택 완성 후 3년 이내 세대전원 이사, 1년 이상 거주 | 준공 후 1개월 만에 이사, 2026년 4월 1일에 1년 거주 달성 | 충족 |
| 완성 후 3년 이내 대체주택 양도 | 준공 2025년 3월 1일부터 3년은 2028년 3월 1일까지이고 양도일은 2026년 5월 1일 | 충족 |
| 고가주택 여부 | 양도가액 8억 원으로 12억 원 이하 | 해당 없음 |
세 요건을 모두 갖췄으므로 대체주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 대상이에요. 양도가액이 14억 원이었다면 비과세 요건은 갖췄더라도 고가주택에 해당해 12억 원 초과분에 대해서는 과세돼요.
자주 하는 실수
- 사업시행인가일 전에 산 집에도 특례가 적용된다고 생각해요. 제1호는 사업시행인가일 이후에 취득한 대체주택만 대상으로 해요. 인가일 전에 취득했다면 이 특례를 받을 수 없어요.
- 대체주택에서 1년 거주를 채우지 못한 채 팔아요. 대체주택을 취득한 뒤 1년 이상 거주해야 해요.
- 신축주택 완성 후 3년이 지나서 대체주택을 양도해요. 양도는 신축주택이 완성되기 전이거나 완성된 후 3년 이내여야 해요.
- 신축주택으로 세대원 일부만 이사해요. 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하면 세대전원이 이사해서 1년 이상 계속 거주해야 해요.
- 일시적 2주택 특례와 같은 기준으로 판단해요. 일시적 2주택은 시행령 제155조 제1항이, 대체주택은 제156조의2 제5항이 별도로 정해요. 요건이 서로 달라서 각각 따로 확인해야 해요.
- 고가주택 요건을 빠뜨려요. 특례가 있어도 양도가액이 12억 원을 초과하는 부분은 과세돼요.