주택과 조합원입주권을 함께 가진 경우 1주택 비과세 특례 — 입주권 취득 후 3년 기준

주택과 조합원입주권을 함께 가진 경우의 비과세 특례 뜻과 적용 대상

1세대가 주택과 조합원입주권을 함께 갖고 있다가 그 주택을 팔면, 원칙적으로 1세대1주택 비과세를 적용하지 않아요(소득세법 제89조 제2항 본문). 입주권도 주택 수에 들어가기 때문이에요. 다만 같은 항 단서와 시행령 제156조의2가 일정한 경우에는 예외를 둬요. 이 문서는 그중 살던 집을 두고 입주권을 새로 취득한 세대가 쓰는 제3항과 제4항을 다뤄요.

조합원입주권은 도시 및 주거환경정비법상 관리처분계획 인가 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법상 사업시행계획인가로 입주자로 선정된 지위예요(소득세법 제88조). 이 문서의 대상은 살던 집(종전주택) 1채를 가진 세대가 그 집을 팔기 전에 조합원입주권을 취득해 일시적으로 1주택과 1입주권을 함께 갖게 된 경우예요.

두 규정은 "이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다"는 구조라서, 종전주택이 보유기간·거주기간 등 시행령 제154조 제1항의 비과세 요건을 갖춰야 해요. 기본 요건은 1세대 1주택 양도세 비과세 세무, 입주권과 분양권의 일반 과세는 분양권·입주권 세무를 먼저 보세요.

핵심 기준

종전주택을 팔 시점에 따라 적용 규정이 갈려요.

종전주택 취득일부터 1년이 지나지 않아 입주권을 취득했다면 두 항 모두 적용되지 않아요. 단, 종전주택이 시행령 제154조 제1항 제1호(임대주택), 제2호 가목(공익사업 수용), 제3호(부득이한 사유 양도)에 해당하면 이 1년 요건은 적용하지 않아요.

3년 안에 팔지 못한 경우의 예외

제3항은 3년 이내에 양도하지 못한 경우도 재정경제부령이 정한 사유가 있으면 인정해요. 시행규칙 제75조 제1항은 입주권 취득일부터 3년이 되는 날 현재 다음 중 하나에 해당하고 그 방법으로 양도된 경우를 말해요.

단순히 매매를 내놓았지만 팔리지 않은 경우는 사유가 아니에요. 위 세 방법 중 하나가 3년이 되는 날 현재 이미 시작되어 있어야 하고, 그 방법으로 실제 양도돼야 해요.

제4항의 이사·거주 요건

3년이 지난 후 종전주택을 파는 경우에는 신축주택 쪽 요건이 붙어요.

세대원 일부가 이사하지 못하는 부득이한 사유는 시행규칙 제75조의2 제1항에 따라 세대 구성원 일부가 시행규칙 제71조 제3항의 취학·전근·1년 이상 질병 요양·학교폭력 전학 사유로 다른 시·군으로 주거를 옮기는 경우예요. 서류는 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 등이에요.

다른 특례와의 구분

대체주택은 사업시행인가일 이후 취득해 1년 이상 거주해야 하고 보유·거주기간 제한을 받지 않아요. 이 문서가 다루는 종전주택 일시 보유 특례와는 요건이 달라요. 입주권만 팔 때는 관리처분계획 인가일 현재 비과세 요건을 갖춘 기존주택을 소유한 세대가 입주권을 1개 보유하고, 양도일 현재 다른 주택·분양권이 없거나 1주택만 갖고 그 주택 취득일부터 3년 이내에 팔 때 비과세예요(소득세법 제89조 제1항 제4호). 양도가액이 12억 원을 넘으면 과세돼요.

계산·처리 예시

㈜예시상사 직원 C씨 세대가 2021년 3월 10일에 취득한 주택에서 계속 살고 있어요. 이 주택은 비과세 요건인 보유·거주 2년 이상을 채웠어요. 2024년 6월 20일에 재개발 입주권을 매매로 취득했어요.

사례 1. 입주권 취득 후 3년 안에 매도

C씨가 2027년 4월에 종전주택 잔금을 받았다면 입주권 취득일부터 3년 이내이므로 제3항이 적용돼요. 이 경우 신축주택 이사나 거주 의무는 없어요.

사례 2. 3년이 지난 후 매도

C씨가 2027년 9월에 종전주택을 팔았다면 입주권 취득 후 3년이 지났어요. 제4항으로 가야 하고, 신축주택이 2028년 2월에 완성된다면 다음을 지켜야 해요.

종전주택을 2027년 9월에 팔았다면 신축주택이 완성되기 전에 판 것이라 양도 시기 요건은 충족해요. 이후 신축주택에 이사해 1년 이상 살아야 비과세가 인정돼요. 이사를 하지 못하면 제4항 요건 미충족이라 비과세 적용을 받을 수 없어요.

자주 하는 실수

• 입주권 취득일이 아니라 종전주택 취득일부터 3년으로 세는 실수: 3년의 시작은 조합원입주권을 취득한 날이에요. 입주권을 매매로 샀다면 그 잔금일 등 취득 시기를 확인하세요.
• 종전주택 취득 1년 안에 입주권을 산 경우를 놓치는 실수: 종전주택을 산 지 1년이 지나기 전에 입주권을 취득하면 제3항과 제4항 모두 적용되지 않아요(제154조 제1항 제1호·제2호 가목·제3호 예외는 제외).
• 내놓기만 하고 3년을 넘기는 실수: 3년 안에 못 판 경우의 예외는 한국자산관리공사 매각 의뢰, 법원 경매 신청, 공매 진행 중 중 하나가 3년이 되는 날 현재 있어야 하고, 그 방법으로 양도돼야 해요.
• 제4항에서 신축주택 이사 시기를 놓치는 실수: 신축주택 완성 후 3년 이내 세대전원이 이사하고 1년 이상 계속 거주해야 해요. 이사 시기를 놓치면 비과세가 안 돼요.
• 고가주택 한도를 잊는 실수: 특례를 적용받아도 종전주택 양도가액이 12억 원을 넘으면 고가주택이에요. 과세 방식은 1세대 1주택 고가주택 세무에서 볼 수 있어요.
• 주택 수 판단을 입주권 취득 시점에 놓치는 실수: 입주권과 분양권은 주택 수에 들어가요. 계산 기준은 주택 수 계산 세무에 있어요.

관련 문서

• 입주권 세무
• 분양권·입주권 세무
• 주택 수 계산 세무
• 일시적 2주택 비과세 특례 세무
• 1세대 1주택 양도세 비과세 세무