양도소득세 기본 구조
요약
- 부동산 등을 팔 때 내는 양도소득세의 계산 구조와 장기보유공제·세율 체계를 정리해요.
추천 대상 · 신입 회계 담당자, 세무 담당자, 소규모 법인 대표
개요
양도소득세는 부동산·주식 등을 팔아 생긴 차익에 매기는 세금입니다. 판 가격에서 산 가격과 필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 오래 보유한 만큼 장기보유특별공제를 빼고, 연 250만 원 기본공제를 뺀 뒤 세율을 곱해요. 종합소득과 따로 계산하는 분류과세이며, 전반은 양도소득세에서 정리해요.
계산 구조
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 양도차익 | 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(취득세·중개수수료·자본적 지출 등) |
| 양도소득금액 | 양도차익 − 장기보유특별공제 |
| 과세표준 | 양도소득금액 − 기본공제(연 250만 원, 자산 그룹별) |
| 산출세액 | 과세표준 × 세율 |
| 지방소득세 | 산출세액의 10% 별도 |
장기보유특별공제와 세율
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 장기보유특별공제(일반) | 3년 이상 보유한 토지·건물, 보유 1년마다 2%씩 최대 30%(15년) |
| 1세대 1주택 | 보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80% |
| 기본세율 | 과세표준 구간별 6~45% 누진 |
| 단기 양도(주택·입주권) | 1년 미만 70%, 2년 미만 60% |
| 단기 양도(그 밖의 부동산) | 1년 미만 50%, 2년 미만 40% |
| 미등기 양도 | 70% |
1세대 1주택은 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 포함) 등 요건을 갖추면 양도가액 12억 원까지 비과세되고, 12억 원을 넘는 부분만 과세해요.
계산 예시
10년 전 3억 원에 산 상가를 5억 원에 팔고, 취득세·중개수수료 등 필요경비가 2,000만 원이라면 다음과 같습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도차익 | 5억 − 3억 − 2,000만 = 1억 8,000만 원 |
| 장기보유특별공제(10년, 20%) | 3,600만 원 |
| 기본공제 | 250만 원 |
| 과세표준 | 1억 4,150만 원 |
| 산출세액(35% − 누진공제 1,544만 원) | 3,408만 5,000원 |
| 지방소득세 | 340만 8,500원 |
신고 기한
| 자산 | 예정신고 |
|---|---|
| 부동산·부동산 권리 | 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 |
| 주식(과세 대상) | 양도일이 속한 반기의 말일부터 2개월 이내 |
한 해에 여러 건을 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산해요. 예정신고를 하지 않으면 무신고가산세가 붙습니다(가산세 종류 감면).
처리 순서
| 단계 | 확인 내용 |
|---|---|
| 1 | 비과세·감면 요건(1세대 1주택 등)을 먼저 확인합니다 |
| 2 | 양도가액·취득가액·필요경비 증빙을 모읍니다 |
| 3 | 보유 기간으로 장기보유특별공제와 세율을 정합니다 |
| 4 | 기본공제 후 세액을 계산합니다 |
| 5 | 예정신고 기한에 홈택스로 신고·납부하고 지방소득세도 신고합니다 |
자주 묻는 질문
Q1. 필요경비로 무엇을 넣을 수 있나요?
취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 발코니 확장 같은 자본적 지출이 해당해요. 도배·수리 같은 수익적 지출은 빠져요.
Q2. 사업자가 상가를 팔면 부가세도 있나요?
건물분에 부가세가 붙습니다. 사업을 통째로 넘기면 사업양수도 세무처리를 참고해요.