임대차 보증금 세금
- 보증금에 간주임대료를 계산해 과세하는 구조, 상가·주택 적용 요건 차이, 임대인·임차인 세금 처리 입장을 정리해요.
추천 대상 · 개인사업자·근로자·법인 경리 담당자
임대차 보증금 세금이란?
임대차 보증금 세금이란 부동산 임대차 계약에서 월세 없이 보증금(전세금)만 받거나, 월세와 보증금을 함께 받을 때 보증금에서 발생하는 세금을 말해요. 실제로 현금 임대료가 없어도 보증금을 굴리면 이자 수익이 생긴다는 논리로 간주임대료를 계산해 과세해요. 임대인은 보증금 규모·부동산 종류·주택 수에 따라 다른 세금이 적용되고, 임차인도 보증금과 관련한 세금 처리를 별도로 알아야 해요.
---
임대인 vs 임차인 — 보증금 세금 처리 비교
| 구분 | 임대인 (집주인·건물주) | 임차인 (세입자) |
|---|---|---|
| 주요 세금 | 간주임대료(소득세·부가세) | 보증금은 비용 아님 — 세금 없음 |
| 적용 조건 | 상가: 항상 적용 / 주택: 3주택 이상 + 보증금 합계 3억 초과 | 임차인에게 보증금 관련 직접 세금 없음 |
| 부가가치세 | 상가 보증금 간주임대료는 부가세 과세표준 포함 | 임차인이 사업자라면 임대인 발급 세금계산서로 매입세액 공제 가능 |
| 신고 의무 | 종합소득세(5월)·부가가치세(1기·2기) 신고 | 별도 신고 없음 (임차인 입장에서 보증금은 자산 — 비용 아님) |
| 주의사항 | 보증금만 받아도 간주임대료 발생 가능 | 임대인이 과세 사업자인지 확인해 세금계산서 수취 여부 결정 |
---
간주임대료 계산 방법 (소득세법 §25)
보증금에 대한 간주임대료는 다음 공식으로 계산해요.
간주임대료 = (임대보증금 합계 − 건설비 상당액) × 정기예금이자율 ÷ 12 × 임대 월수
또는 일수 기준으로
간주임대료 = 임대보증금 합계 × 정기예금이자율 × (임대 일수 ÷ 365)
- 정기예금이자율: 기획재정부령으로 해마다 정함 (2023년 귀속 2.9%, 2024년 3.5%, 2025년 3.1%).
- 건설비 상당액: 건물 신축 비용에 상당하는 공제액 (주로 법인에 적용; 개인 임대인은 별도 공제 없이 보증금 전액 기준 계산).
- 계산된 금액이 0 이하라면 간주임대료는 0으로 처리해요.
---
상가 보증금 — 부가가치세 과세 (간주공급)
상가·사무실·공장 등 사업용 부동산 임대에서 받은 보증금은 간주임대료 형태로 부가가치세 과세표준에 포함돼요.
- 부가가치세법상 사업용 부동산 임대는 과세 용역이에요.
- 보증금에서 계산된 간주임대료는 월 임대료와 합산해 부가세 과세표준을 구성해요.
- 월세 없이 보증금만 받은 경우에도 간주임대료가 과세표준이 돼요.
- 보증금을 받는 시점에 부가세가 즉시 발생하는 게 아니라, 각 부가세 신고 기간마다 해당 기간 귀속 간주임대료를 계산해 신고·납부해요.
- 임차인이 사업자라면 임대인이 발급한 세금계산서를 통해 매입세액을 공제받을 수 있어요.
요약: 상가 보증금 1억 원, 정기예금이자율 2.9%라면 연간 간주임대료 = 1억 × 2.9% = 290만 원이 부가세 과세표준에 추가돼요.
---
주택 보증금 — 간주임대료 요건 (3억 원 초과분)
주택은 서민 주거를 고려해 조건을 충족할 때만 간주임대료가 과세돼요.
과세 요건 (모두 충족해야 해요)
- 부부 합산 3주택 이상 보유
- 임대보증금 합계가 3억 원 초과
두 요건을 모두 충족하면 3억 원 초과분에 대해서만 간주임대료를 계산해요.
소형주택 제외
- 기준시가 2억 원 이하 + 주거 전용 면적 40㎡ 이하 소형주택은 주택 수 합산·보증금 합산 모두에서 제외돼요.
계산 예시
- 3주택 보유, 보증금 합계 4억 원 → 과세 대상 보증금 = 4억 − 3억 = 1억 원
- 간주임대료 = 1억 × 2.9% = 290만 원
- 이 290만 원이 주택 임대 사업소득에 포함돼요.
---
홍길동 사례 — 상가 보증금 2억 원, 월세 없는 경우
상황: 홍길동 씨는 서울 강남구 상가 1채를 임대하고 있어요.
- 보증금: 2억 원
- 월세: 0원 (보증금만 받음)
- 임대 기간: 2023년 1월 1일 ~ 12월 31일 (365일)
- 2023년 귀속 정기예금이자율: 2.9%
간주임대료 계산
- 간주임대료 = 2억 원 × 2.9% × (365 ÷ 365)
- = 2억 원 × 0.029 = 580만 원
세금 처리
| 세금 종류 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 부가세 과세표준 | 간주임대료 580만 원 × 10% | 58만 원 |
| 종합소득세 대상 | 사업소득에 580만 원 합산 | 누진세율 적용 |
결과: 홍길동 씨는 월세 수입이 0원임에도 불구하고, 간주임대료 580만 원이 사업소득으로 잡히고, 부가가치세 58만 원도 납부 대상이 돼요. 보증금만 받는 경우도 세금 신고 의무가 사라지지 않아요.
---
부가가치세와 소득세 — 보증금 과세 흐름 정리
보증금에서 발생하는 세금은 두 갈래예요.
① 부가가치세 (상가 임대인만 해당)
- 간주임대료 × 10%
- 부가세 신고 시 과세표준에 포함
- 1기(1~6월, 7월 25일까지)·2기(7~12월, 다음 해 1월 25일까지) 연 2회 신고
② 소득세 (임대 사업소득)
- 상가: 간주임대료 전액이 사업소득에 합산
- 주택: 3주택 이상 + 보증금 합계 3억 원 초과 시 초과분만 간주임대료 계산해 합산
- 다음 해 5월 종합소득세 신고 시 반영
---
자주 묻는 질문
전세 보증금만 받으면 세금이 없지 않나요?
상가 임대의 경우 보증금만 받아도 간주임대료가 계산돼 부가가치세와 소득세 과세 대상이 돼요. 월세가 0원이어도 보증금이 있으면 세금 신고 의무가 발생해요. 주택 임대는 3주택 이상 + 보증금 합계 3억 원 초과 요건을 모두 충족해야 간주임대료가 과세돼요.
정기예금이자율은 매년 같은가요?
아니요, 국세청이 매년 새로 고시해요. 연도별로 다르므로 신고하려는 연도의 고시 이자율을 홈택스에서 확인해야 해요. 2023년 귀속 2.9%, 2024년 3.5%, 2025년 3.1%였어요. 과거 연도를 소급 신고할 때는 해당 연도의 이자율을 적용해야 해요.
임차인(세입자)은 보증금 때문에 내야 할 세금이 있나요?
임차인 입장에서 보증금은 나중에 돌려받는 자산이에요. 비용이 아니므로 소득세·부가세 부담이 없어요. 다만 임차인이 사업자인 경우, 상가 보증금과 월세를 합산한 임대료에 대해 임대인으로부터 세금계산서를 받아야 매입세액 공제를 받을 수 있어요. 임대인이 과세 사업자인지 먼저 확인하세요.
---
자주 하는 실수
실수 1 — 보증금만 받으면 신고할 게 없다고 생각하는 경우
상가 임대는 월세가 0원이어도 보증금에 간주임대료가 적용돼요. 신고 의무가 사라지지 않아요. 부가세 신고 시 과세표준에 간주임대료를 빠뜨리면 부가세 신고 누락 가산세가 부과돼요.
실수 2 — 주택 2채 보유자가 전세 보증금에 간주임대료를 걱정하는 경우
주택 임대 간주임대료는 부부 합산 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억 원을 초과해야 과세돼요. 2주택 보유자는 원칙적으로 과세 대상이 아니지만, 2026년부터 기준시가 12억 원 초과 주택 2채를 보유하고 보증금 합계가 12억 원을 넘으면 과세돼요. 불필요한 절세 대책에 비용을 들일 필요가 없어요.
실수 3 — 소형주택을 주택 수와 보증금 합계에 산입하는 경우
기준시가 2억 원 이하·전용 면적 40㎡ 이하 소형주택은 주택 수 계산과 보증금 합계 모두에서 제외돼요. 소형주택을 포함해 3주택 이상, 3억 원 초과로 잘못 판단하면 납부 의무가 없는 세금을 신고하는 오류가 생겨요.
---
실무 체크리스트
- 임대 중인 부동산이 상가(과세)인지 주택(면세)인지 종류를 먼저 확인했나요?
- 상가 임대라면 보증금에 정기예금이자율을 곱해 간주임대료를 계산했나요?
- 상가 간주임대료를 부가세 신고서 과세표준에 포함했나요?
- 주택 임대라면 부부 합산 주택 수가 3채 이상인지 확인했나요?
- 주택 임대 보증금 합계가 3억 원을 초과하는지, 초과분만 계산했는지 검토했나요?
- 소형주택(기준시가 2억 원 이하·전용 40㎡ 이하)을 주택 수·보증금 합산에서 제외했나요?
- 해당 연도 정기예금이자율(국세청 고시)을 홈택스에서 확인했나요?
- 종합소득세 신고 기한(다음 해 5월 31일)에 간주임대료를 사업소득에 합산했나요?
---