간주임대료

정의

간주임대료란 부동산 임대 사업자가 월세 대신 보증금(전세금)을 받을 때, 그 보증금을 금융 기관에 예치했다면 얻었을 이자 상당액을 임대료로 간주해 과세하는 제도예요. 실제 임대료를 받지 않아도 세금이 생길 수 있어요.

보증금에 붙는 세금

부동산을 임대하면서 보증금(전세금)을 받으면, 월세처럼 현금이 들어오지 않아도 세금이 붙을 수 있어요. 보증금을 굴리면 이자 수익이 생긴다고 보아, 보증금에 일정 이자율을 곱한 금액을 임대료로 간주해 과세하는 게 간주임대료예요.

계산 방식

기본 산식은 다음과 같아요.

간주임대료 = (임대보증금 합계 − 건설비 상당액) × 정기예금이자율 × (임대 일수 ÷ 365)

• 건설비 상당액은 임대 건물의 취득가액(토지 제외)이에요. 소득세를 장부로 신고할 때만 보증금에서 빼고, 부가가치세 간주임대료는 보증금 전액에 정기예금이자율(시행규칙으로 정하는 이율)을 곱해요.
• 과세 기간 중 실제 임대한 일수를 365일로 나눠 일할 계산해요.
• 이렇게 계산한 간주임대료가 과세 대상 임대 수입에 더해져요.

상가 임대: 부가세·소득세 과세

• 상가 등 사업용 부동산은 보증금에 대한 간주임대료가 부가세와 소득세(사업소득) 모두 과세돼요.
• 월세 없이 보증금만 받아도 간주임대료가 잡혀요.
• 부가세 과세표준에 간주임대료가 포함되므로, 신고 시 반드시 반영해야 해요.

주택 임대: 요건이 있어요

주택은 서민 주거를 고려해 일정 요건일 때만 소득세 과세 대상이 돼요.

• 부부 합산 3주택 이상이면서
• 임대보증금 합계가 3억 원을 초과할 때
• 3억 원 초과분의 60%에 정기예금이자율을 곱해 간주임대료를 계산해요.
• 소형주택(기준시가 2억 원 이하·주거 전용 면적 40㎡ 이하)은 주택 수·보증금 합산에서 제외돼요.

홍길동 사례

상황: 홍길동 씨는 서울 마포구에 상가 1채를 임대하고 있어요. 월세 없이 보증금 2억 원만 받았고, 연간 임대 일수는 365일이에요. 해당 연도 정기예금이자율은 2.9%예요.

계산 과정:

1. 간주임대료 = 2억 원 × 2.9% × (365 ÷ 365)
2. = 2억 원 × 0.029 = 580만 원

결과: 홍길동 씨는 실제 월세 수입이 0원이지만, 580만 원이 임대 사업소득에 합산돼요. 이 금액은 부가세 과세표준에도 포함되므로, 부가세 신고 시 580만 원 × 10% = 58만 원의 부가세가 추가로 납부 대상이 될 수 있어요.

자주 하는 실수

• 보증금만 받으면 세금이 없다고 생각해요. 보증금에도 간주임대료가 과세될 수 있어요. 상가 임대는 월세 수입이 없어도 보증금 규모에 따라 부가세·소득세가 발생해요.
• 주택은 무조건 과세된다고 오해해요. 3주택 이상 + 보증금 합계 3억 초과라는 두 가지 요건을 모두 충족해야 과세돼요. 2주택이면 보증금이 아무리 많아도 간주임대료 과세 대상이 아니에요.
• 소형주택을 주택 수와 보증금에 합산해요. 기준시가 2억 원 이하·전용 면적 40㎡ 이하 소형주택은 주택 수 계산과 보증금 합계 모두에서 빠져요. 이를 모르고 포함시키면 과세 요건을 잘못 판단할 수 있어요.

자주 묻는 질문

전세보증금만 받아도 세금을 내나요?

상가(사업용 부동산)는 보증금에 간주임대료가 적용돼 부가세와 소득세가 과세돼요. 월세를 전혀 받지 않아도 보증금이 있다면 세금 신고 의무가 생겨요.

정기예금이자율은 매년 달라지나요?

네, 국세청이 매년 고시해요. 연도마다 다르므로 신고하려는 해의 고시 이자율을 국세청 홈택스에서 확인해야 해요. 과거 연도 세금을 소급해 계산할 때는 그 해의 이자율을 적용해야 해요.

임대 기간이 1년 미만이면 어떻게 계산하나요?

실제 임대 일수를 365일로 나눠 일할 계산해요. 예를 들어 7월 1일부터 12월 31일까지 184일간 임대했다면, 보증금 × 이자율 × (184 ÷ 365)로 계산해요.

실무 체크리스트

• 임대 중인 부동산의 종류(상가·주택)와 보증금 금액을 파악했나요?
• 상가 임대라면 간주임대료를 부가세 과세표준에 반영했나요?
• 주택 임대라면 부부 합산 주택 수가 3채 이상인지 확인했나요?
• 주택 임대 보증금 합계가 3억 원을 초과하는지 계산했나요?
• 소형주택(기준시가 2억 원 이하·전용 40㎡ 이하)은 주택 수·보증금 합산에서 제외했나요?