간주임대료 세무: 임대보증금에도 붙는 세금

보증금에도 세금이 붙어요

부동산을 임대하면서 보증금(전세금)을 받으면, 월세처럼 현금이 들어오지 않아도 세금이 붙을 수 있어요. 보증금을 굴리면 이자 수익이 생긴다고 보아, 보증금에 일정 이자율을 곱한 금액을 임대료로 간주해 과세하는 게 간주임대료예요.

계산 방식

기본 개념은 이래요.

간주임대료 = (임대보증금 − 건설비 상당액 등) × 정기예금이자율

• 받은 보증금에서 일정 금액을 빼고, 거기에 정기예금이자율(매년 고시)을 곱해요.
• 이렇게 계산한 간주임대료가 과세 대상에 더해져요.

상가 임대: 부가세·소득세 과세

• 상가 등 사업용 부동산은 보증금에 대한 간주임대료가 부가세와 소득세 모두 과세돼요.
• 월세 외에 보증금만 받아도 간주임대료가 잡혀요.

주택 임대: 요건이 있어요

주택은 서민 주거를 고려해 일정 요건일 때만 간주임대료가 과세돼요.

• 부부 합산 3주택 이상이면서
• 임대보증금 합계가 3억 원을 초과할 때
• 초과분에 대해 간주임대료를 계산해요.
• 소형주택(일정 면적·기준시가 이하)은 주택 수·보증금 계산에서 제외돼요.

상가·주택 임대 간주임대료 예시

상가와 주택을 임대하는 김씨를 보면:

• 상가 임대보증금 → 보증금 × 이자율로 간주임대료 계산 → 부가세·소득세 과세
• 주택은 2채만 보유 → 3주택 미만이라 주택 간주임대료 과세 안 됨
• 주택이 3채 이상 + 보증금 합계 3억 초과 → 초과분 간주임대료 과세

"상가 보증금은 과세, 주택 보증금은 3주택·3억 초과부터"로 기억하면 쉬워요.

자주 하는 실수

• 보증금만 받으면 세금이 없다고 생각해요. 보증금에도 간주임대료가 과세될 수 있어요.
• 주택은 무조건 과세된다고 오해해요. 3주택 이상 + 보증금 3억 초과 요건이 있어요.
• 소형주택을 주택 수에 넣어요. 소형주택은 제외 기준이 있어요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 전세보증금만 받아도 세금을 내나요?

보증금에 이자율을 곱한 간주임대료가 과세될 수 있어요. 상가는 부가세·소득세가 과세되고, 주택은 일정 요건일 때 과세돼요.

Q2. 주택 임대는 언제 간주임대료가 붙나요?

부부 합산 3주택 이상이면서 임대보증금 합계가 3억 원을 초과할 때 초과분에 대해 과세돼요. 소형주택은 계산에서 제외돼요.

Q3. 간주임대료는 어떻게 계산하나요?

(임대보증금 − 일정 공제액) × 정기예금이자율로 계산해요. 이자율은 매년 고시되니 그 해 기준으로 확인해요.

실무 체크리스트

• 받은 임대보증금 규모 파악하기
• 상가는 보증금 간주임대료(부가세·소득세) 계산하기
• 주택은 3주택·보증금 3억 초과 요건 확인하기
• 소형주택 제외 기준 적용하기
• 그 해 정기예금이자율로 계산하기
• 월세와 함께 간주임대료를 신고에 반영하기

함께 보기

• 간주임대료 계산법: 보증금과 정기예금이자율로 계산하는 흐름입니다.
• 임대보증금 이자·간주임대료 개요: 임대보증금 이자 과세의 개요를 봐요.
• 부동산임대업 세무: 상가·주택 임대의 부가세·소득세: 임대사업자의 부가세·소득세 신고 흐름입니다.
• 주택임대소득 세무: 부가세 면세·소득세 과세, 2천만 원 분리과세: 주택 임대의 보증금 과세 요건을 확인해요.
• 부동산임대 세무: 주택·상가 임대소득과 부가세 신고: 주택·상가 임대소득과 부가세를 함께 봐요.