월세 받으면 세금 내야 하나요? 주택임대 소득세 한눈에
- 주택임대소득의 과세 기준을 주택 수별로 정리했어요. 1주택 비과세, 2주택 월세 과세, 3주택 보증금 간주임대료, 2천만 원 분리과세 선택까지.
주택임대는 부가세는 없지만 소득세는 있어요
상가임대와 달리 주택임대는 부가가치세가 면세예요. 하지만 소득세는 과세될 수 있어요. 보유한 주택 수와 임대 형태(월세·전세)에 따라 과세 여부가 달라지니 내 상황을 확인하는 게 중요해요.
주택 수별 과세 기준
| 보유 주택 | 월세 | 보증금(간주임대료) |
|---|---|---|
| 1주택 | 비과세(고가주택 제외) | 비과세 |
| 2주택 | 과세 | 비과세 |
| 3주택 이상 | 과세 | 과세(간주임대료) |
1주택도 고가주택이면 과세돼요
1주택자의 주택임대는 원칙적으로 비과세예요. 다만 과세기간 종료일 기준 기준시가 12억 원을 넘는 고가주택을 월세로 임대하면 그 월세는 과세 대상이에요. 전세보증금은 1주택이면 과세하지 않아요.
연 2천만 원 기준 분리과세·종합과세
연 주택임대소득이 2천만 원 이하면 14% 분리과세와 다른 소득과 합치는 종합과세 중 유리한 쪽을 고를 수 있어요. 2천만 원을 넘으면 무조건 종합과세로 누진세율을 적용해요. 다른 소득이 적으면 종합과세가, 많으면 분리과세가 유리할 수 있어요.
3주택 이상은 보증금에도 세금
3주택 이상 보유자는 전세보증금 합계가 3억 원을 넘는 부분에 대해 간주임대료를 계산해 과세해요. (보증금 합계 − 3억 원) × 60% × 정기예금 이자율로 계산하므로, 보증금 합계 8억 원에 이자율 3.1%면 연 930만 원이 임대수입으로 잡혀요. 소형 주택 등 일부는 간주임대료 계산에서 제외돼요. 월세가 없어도 보증금만으로 세금이 생길 수 있어요.
자주 묻는 질문
2천만 원 이하면 신고를 안 해도 되나요?
아니요. 2천만 원 이하라도 5월 종합소득세 신고 때 임대소득을 신고해야 해요. 분리과세든 종합과세든 신고 자체는 필요해요.
주택임대사업자 등록을 꼭 해야 하나요?
주택임대소득이 있으면 사업자등록을 하는 게 원칙이에요. 미등록 시 가산세가 부과될 수 있어요. 지자체에 하는 임대주택 등록(세제 혜택용)과는 별개예요.
부부가 각각 1주택씩 있으면 합산하나요?
주택 수는 부부 합산으로 계산해요. 부부가 각각 1주택씩 보유하면 합쳐서 2주택으로 보아 월세가 과세될 수 있어요.