주택임대 소득세
- 주택임대소득의 과세 대상(2주택 이상 월세·고가 1주택), 2천만 원 이하 분리과세 선택, 보증금 간주임대료와 사업자등록 의무를 정리해요.
추천 대상 · 주택 임대인, 다주택자, 세무 담당자
개요
주택임대소득은 상가임대와 달리 부가가치세는 면세이지만 소득세 과세 대상이에요. 다만 보유 주택 수와 임대 형태(월세·전세)에 따라 과세 여부가 달라져요. 연 임대소득이 2천만 원 이하면 분리과세와 종합과세 중 유리한 쪽을 선택할 수 있어요. 1주택자라도 고가주택이면 월세가 과세될 수 있어요.
주택 수별 과세 기준
| 보유 주택 | 월세 | 보증금(간주임대료) |
|---|---|---|
| 1주택 | 비과세(고가주택 제외) | 비과세 |
| 2주택 | 과세 | 비과세 |
| 3주택 이상 | 과세 | 과세(간주임대료) |
점검 항목
- 보유 주택 수와 임대 형태 확인
- 연 임대소득 2천만 원 초과 여부
- 분리과세(14%)와 종합과세 비교
- 주택임대사업자 등록·사업장현황신고
연 2천만 원 기준 분리과세 선택
주택임대소득이 연 2천만 원 이하면 14% 세율의 분리과세와 다른 소득과 합산하는 종합과세 중 유리한 쪽을 선택할 수 있어요. 2천만 원을 초과하면 무조건 종합과세로 다른 소득과 합산해 누진세율을 적용해요. 다른 소득이 적다면 종합과세가, 많다면 분리과세가 유리할 수 있어요.
3주택 이상 보유자는 보증금에 대한 간주임대료도 과세돼요. 소규모 주택 등 일부는 간주임대료 계산에서 제외돼요. 임대소득 계산 시 경비 처리는 소득세 필요경비, 추계 방식은 단순경비율과 기준경비율에서 다뤄요.
주택임대사업자는 사업장현황신고와 종합소득세 신고를 해야 해요 — 사업장현황신고와 종합소득세를 참고하세요.
자주 묻는 질문
Q1. 1주택자는 임대소득세를 안 내나요?
1주택자의 주택임대는 원칙적으로 비과세예요. 다만 기준시가 12억 원을 넘는 고가주택을 월세로 임대하면 그 월세는 과세 대상이에요.
Q2. 전세보증금만 받으면 세금이 없나요?
2주택 이하면 보증금(간주임대료)은 과세하지 않아요. 다만 3주택 이상이면 보증금 합계가 3억 원을 넘는 부분에 대해 간주임대료를 계산해 과세해요.
Q3. 2천만 원 이하면 신고를 안 해도 되나요?
아니요. 2천만 원 이하라도 신고는 해야 해요. 분리과세를 선택하든 종합과세를 선택하든 5월 종합소득세 신고 때 임대소득을 신고해요.
Q4. 주택임대사업자 등록을 꼭 해야 하나요?
주택임대소득이 있으면 사업자등록을 하는 것이 원칙이에요. 미등록 시 가산세가 부과될 수 있어요. 세제 혜택을 위한 임대주택 등록(지자체)과는 별개예요.