월세 없이 전세만 놨는데 세금이? — 주택 간주임대료 정리
- 전세보증금만 받아도 집이 여러 채면 소득세가 붙을 수 있어요. 3주택 이상 간주임대료가 뭔지, 어떻게 계산하는지 쉽게 정리했어요.
전세보증금에 붙는 소득세
월세를 받으면 그게 임대소득이라 세금이 붙는 건 알겠는데, 전세보증금만 받으면 들어오는 월 수입이 없으니 세금도 없을 것 같죠. 집이 많으면 꼭 그렇지 않아요. 보증금을 은행에 넣었다면 이자를 받았을 거라고 보고, 그 이자만큼을 임대소득(간주임대료)으로 과세해요.
주택 간주임대료 과세 대상
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 주택 수 | 부부 합산 3주택 이상 |
| 보증금 | 보증금·전세금 합계 3억 원 초과 |
| 2026년 귀속부터 추가 | 기준시가 12억 원을 넘는 고가주택 2채를 보유하고 보증금 합계가 12억 원을 넘는 경우 |
2026년 귀속분 개정은 2027년 5월 종합소득세 신고 때 처음 반영돼요.
작은 집은 주택 수에서 빠져요
주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 해당 연도 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 간주임대료를 따질 때 주택 수에서 빼요(국세청 안내 기준 2026년 12월 31일까지 적용). 그래서 똑같이 3채라도 그중 한 채가 소형주택이면 대상이 아닐 수 있어요.
주택 간주임대료 계산식
간주임대료 = (보증금 합계 − 3억 원) × 60% × (임대일수 ÷ 365) × 정기예금 이자율 − 임대사업에서 생긴 이자·배당
정기예금 이자율은 국세청 안내 기준 연 3.1%이고 해마다 바뀔 수 있어요. 실제 이자를 받든 안 받든, 이 이자율로 계산해요.
예시: 3주택을 모두 전세로 놓아 보증금 합계가 8억 원이고 1년 내내 임대했다면 (8억 원 − 3억 원) × 60% × 3.1% = 930만 원이 간주임대료예요. 보증금을 은행에 넣어 받은 이자가 있다면 그만큼 빼요.
분리과세와 종합과세 선택
- 간주임대료와 월세를 합친 주택임대 수입금액이 연 2,000만 원 이하면, 다른 소득과 합치지 않고 14% 세율로 따로 계산하는 분리과세를 고를 수 있어요.
- 2,000만 원을 넘으면 다른 소득과 합쳐 종합과세해요.
- 다음 해 5월 종합소득세 신고 때 신고하고, 주택임대 사업자등록도 해야 해요. 등록하지 않으면 미등록 가산세가 붙을 수 있어요.
자주 묻는 질문
2주택이면 괜찮나요?
전세보증금 간주임대료는 원칙적으로 3주택 이상부터예요. 다만 2026년 귀속부터는 기준시가 12억 원을 넘는 고가주택 2채를 가지고 보증금 합계가 12억 원을 넘으면 과세돼요. 월세는 주택 수와 따로 봐서, 2주택 이상이면 월세 수입이 과세되고 1주택도 기준시가 12억 원을 넘으면 월세가 과세돼요.
부부가 한 채씩 나눠 가지면요?
주택 수는 부부 합산으로 세요. 소득은 각자 명의 주택의 보증금으로 따로 계산해요.
상가 전세도 같은가요?
상가는 주택 수와 관계없이 부가세 간주임대료가 잡히고, 소득세 계산 방식도 달라요. 주택과 구분해서 보세요.