임대보증금 간주익금 — 차입금 과다 부동산임대 법인의 익금 가산 계산

임대보증금 간주익금의 뜻과 적용 대상

간주익금은 부동산을 빌려주고 보증금·전세금을 받은 법인이 보증금으로 번 이자 상당액을 따로 계산해 익금(법인세를 매기는 수익)에 더하는 제도예요. 법인세법이 아니라 조세특례제한법 제138조에 있고, 세 가지 요건을 모두 채우는 법인에만 적용돼요.

• 차입금이 자기자본의 2배를 넘는 법인
• 부동산임대업이 주업인 법인(비영리내국법인은 제외)
• 주택을 제외한 부동산이나 부동산에 관한 권리를 빌려주고 보증금·전세금 등을 받은 경우

결산서에는 보증금이 부채로만 잡혀서 수익이 없어요. 그래서 이 제도는 결산 분개가 아니라 법인세 신고 때 하는 세무조정으로만 처리해요. 개인 임대사업자의 소득세 간주임대료나 부가가치세 간주임대료와는 근거 법령과 계산 방식이 달라서, 그쪽은 간주임대료 세무: 임대보증금에도 붙는 세금에서 따로 볼 수 있어요.

핵심 기준

적용 여부는 아래 기준으로 판정해요. 차입금과 자기자본은 적수로 계산하고, 부동산임대업 주업 여부는 사업연도 종료일 현재의 자산가액으로 가려요. 근거는 조세특례제한법 시행령 제132조예요.

차입금에서 빠지는 금액

차입금 전부를 세는 것은 아니에요. 시행령 제132조 제2항은 다음 금액을 차입금에서 뺀다고 정해요.

• 법인세법 시행령 제53조 제4항에 따라 업무무관자산 지급이자 계산에서 제외되는 차입금
• 법인세법 시행령 제55조에 따라 지급이자가 이미 손금불산입된 차입금
• 주택도시기금법에 따른 주택도시기금에서 빌린 금액

지급이자 쪽 처리는 업무무관자산 관련이자 손금불산입에서 확인해요.

익금에 가산할 금액의 계산

시행령 제132조 제5항의 산식은 아래와 같아요.

> 익금에 가산할 금액 = (보증금등의 적수 − 임대용부동산 건설비상당액의 적수) × 1/365(윤년은 1/366) × 정기예금이자율 − 임대사업 부분에서 생긴 수입이자·할인료·배당금·신주인수권처분익·유가증권처분익의 합계액

계산 결과가 0보다 작으면 없는 것으로 봐요. 산식의 각 항목은 조세특례제한법 시행규칙 제59조에서 풀이해요.

적수는 매월 말 잔액에 경과일수를 곱해서 계산해도 돼요. 자산 일부만 임대에 쓰는 경우에는 자산가액에 임대면적을 건물 연면적으로 나눈 비율을 곱해 임대사업 자산가액을 구해요(시행규칙 제59조 제1항).

신고 방법

간주익금을 가산하는 법인은 법인세 신고서에 별지 제18호서식 임대보증금등의 간주익금조정명세서를 붙여요. 이 서식 번호는 법인세법 시행규칙 제82조의 제출 서식 목록에 있어요. 계산 결과 가산액이 있으면 소득금액조정합계표(별지 제15호서식)에 익금산입으로 옮겨 적어요. 수입이자나 배당금을 임대사업 부분과 다른 사업 부분으로 나눠 집계해 둬야 산식의 차감 항목을 채울 수 있어요.

계산·처리 예시

㈜예시상사는 상가 건물을 빌려주는 부동산임대업 법인이고, 사업연도는 2026년 1월 1일부터 12월 31일까지라고 가정해요. 연중 잔액은 변하지 않았고, 정기예금이자율은 현행 조문의 연 3.1%를 그대로 쓴다고 봐요.

1단계 적용 요건 판정

• 자기자본은 자산 50억 원에서 부채 38억 원을 뺀 12억 원이고, 납입자본금 10억 원보다 커서 12억 원을 써요.
• 차입금 28억 원은 자기자본의 2배인 24억 원을 넘어요.
• 임대사업 자산 40억 원은 자산총액 50억 원의 80%로 50% 이상이라 부동산임대업 주업 요건을 채워요.

2단계 간주익금 계산

• (보증금 10억 원 − 건설비상당액 4억 원) × 365/365 × 3.1% = 6억 원 × 3.1% = 1,860만 원
• 여기서 수입이자·배당금 등 240만 원을 빼면 1,620만 원이에요.

3단계 세무조정

임대면적이 건물 연면적의 75%라면 건설비상당액이 3억 원으로 줄어서 (10억 원 − 3억 원) × 3.1% = 2,170만 원이고, 수입이자 등 240만 원을 빼면 1,930만 원이 돼요. 반대로 건설비상당액이 보증금보다 크면 산식 결과가 0보다 작아서 가산할 금액이 없어요.

자주 하는 실수

• 차입금이 자기자본의 2배를 넘는지만 보고 끝내는 실수: 부동산임대업 주업 요건(자산총액 중 임대사업 자산 50% 이상)과 주택 제외 요건을 함께 판정해야 해요. 세 요건을 모두 채워야 적용돼요.
• 차입금을 전부 합산하는 실수: 지급이자가 이미 손금불산입된 차입금, 업무무관자산 계산에서 제외되는 차입금, 주택도시기금 차입금은 빼고 판정해요.
• 건설비상당액에 토지가액을 넣는 실수: 건설비상당액은 건축물 취득가액(자본적 지출 포함, 재평가차액 제외)이고 토지가액은 제외해요. 건물 일부만 빌려주면 임대면적 비율을 곱해야 해요.
• 전대 보증금을 그대로 쓰는 실수: 건물을 빌려서 다시 빌려주는 법인은 전대보증금 적수에서 임차보증금 적수를 빼야 해요.
• 소득세 간주임대료와 섞는 실수: 개인의 간주임대료는 소득세법, 법인의 간주익금은 조세특례제한법이라 요건과 산식이 달라요. 간주익금의 근거는 법인세법이 아니라 조세특례제한법 제138조와 같은 법 시행령 제132조예요.
• 정기예금이자율을 옛 숫자로 쓰는 실수: 이자율은 법인세법 시행규칙 제6조가 개정될 때마다 바뀔 수 있어서(최근 개정 2026년 1월 2일) 신고하는 사업연도에 적용되는 값을 개정 부칙까지 확인해요.

관련 문서

• 임대차 보증금 세무처리
• 간주임대료 세무: 임대보증금에도 붙는 세금
• 부동산 임대업 세무 — 개인·법인 임대 세무처리
• 업무무관자산 관련이자 손금불산입