상가 보증금에도 부가세가? — 간주임대료 쉽게 정리
- 월세는 적게, 보증금은 크게 받아도 세금이 붙어요. 임대 보증금에 매기는 간주임대료가 무엇인지, 어떻게 계산하고 누가 내는지 쉽게 정리했어요.
보증금에 세금이 붙는다고요?
상가를 빌려주고 보증금을 받으면, 실제로 이자를 받지 않아도 그 보증금의 이자만큼을 임대료로 보고 부가가치세를 매겨요. 이걸 간주임대료라고 해요.
"월세를 적게 받고 보증금을 크게 받으면 세금을 덜 내겠지?"를 막기 위한 장치예요. 월세와 관리비에 붙는 부가세와 별도로 계산해서 더해요.
간주임대료 계산 요소
| 요소 | 설명 |
|---|---|
| 보증금 | 그 과세기간에 받고 있던 임대 보증금(전세금 포함) |
| 이자율 | 기획재정부령으로 정하는 정기예금 이자율(국세청 안내 기준 연 3.1%, 바뀔 수 있음) |
| 기간 | 그 과세기간에 임대한 날수 ÷ 365(윤년은 366) |
즉 보증금 × 이자율 × (임대일수 ÷ 365)가 간주임대료(과세표준)이고, 여기에 부가세 10%가 붙어요.
간주임대료 계산 예시
보증금 2억 원, 월세 200만 원(부가세 별도)에 상가를 1년 내내 빌려줬다면 1기(1월 1일~6월 30일, 181일)는 이렇게 계산해요.
- 간주임대료: 2억 원 × 3.1% × 181 ÷ 365 = 약 307만 원
- 간주임대료 부가세: 약 30만 7천 원
- 월세 부가세: 200만 원 × 6개월 × 10% = 120만 원
1기 확정신고 때 월세 부가세 120만 원에 간주임대료 부가세 약 30만 7천 원을 더해 신고해요. 과세기간 중간에 보증금이 바뀌었다면 금액별로 날수를 나눠 계산해요.
간주임대료 신고·납부 주체
신고·납부는 임대인(건물주)이 해요. 보증금에서 생긴 것으로 보는 금액이라 세금계산서를 발급할 수 없고, 임대인이 부가세 신고서에 더해서 내요. 이때 보증금·임대기간을 적은 부동산임대공급가액명세서를 함께 제출해요.
누가 부담할지는 계약으로 정할 수 있어요. 임차인이 부담하기로 해서 임대인에게 그 부가세를 줬다면, 임차인은 세금계산서가 없으니 매입세액 공제는 못 받고 비용으로만 처리해요.
주택·겸용 건물의 간주임대료
주택 임대는 부가세가 면세라서 부가세 간주임대료가 없어요. 1층 상가·2층 주택처럼 겸용 건물이면 상가 면적 부분의 보증금만 계산해요. 다만 주택 보증금은 요건에 따라 소득세 쪽 간주임대료가 따로 있어요.
자주 묻는 질문
이자를 한 푼도 안 받았는데도 내나요?
네. 실제로 이자가 생겼는지와 상관없이 보증금이 있으면 정해진 이자율로 계산해서 과세해요.
보증금 없이 월세만 받으면요?
그럼 간주임대료는 없고 월세에만 부가세가 붙어요. 보증금이 있을 때만 추가로 계산해요.
간이과세자도 계산하나요?
네. 간이과세자도 보증금에 대한 간주임대료를 공급대가에 포함해 신고해요.
빌린 상가를 다시 빌려주면요?
전대(재임대)라면 내가 받은 보증금에서 내가 건물주에게 낸 보증금을 뺀 금액으로 계산해요.