간주임대료 계산법
- 3주택 이상 + 보증금 합계 3억 초과 시 간주임대료 과세. 계산식: (보증금-3억)×60%×정기예금이자율.
추천 대상 · 부동산 임대 사업자, 다주택자
간주임대료란?
전세·보증금을 받은 경우 실제 월세가 없어도 보증금에 대한 이자 상당액을 임대 수입으로 간주해 과세하는 제도예요. 월세를 받지 않아도 세금이 발생할 수 있어요.
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주택 간주임대료 과세 조건
| 조건 | 기준 |
|---|---|
| 주택 수 | 3주택 이상 |
| 보증금 합계 | 3억 원 초과 부분 |
| 소형 주택 제외 | 주거전용 40㎡ 이하 + 기준시가 2억 원 이하는 주택 수에서 제외 |
1주택·2주택자는 주택 간주임대료 과세 대상이 아니에요.
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계산 방법
간주임대료 = (보증금 합계 − 3억 원) × 60% × 정기예금이자율
정기예금이자율은 매년 국세청이 고시해요 (2025년 기준 1.2%).
예시: 3주택 보유, 보증금 합계 7억 원
- 과세 대상 보증금: 7억 − 3억 = 4억 원
- 간주임대료: 4억 × 60% × 1.2% = 288만 원
- 이 288만 원이 임대 수입으로 합산돼 종합소득세가 부과돼요.
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상업용 부동산 간주임대료 (부가가치세)
상업용(비주거) 부동산 보증금에도 부가가치세 목적의 간주임대료가 적용돼요.
부가세 간주임대료 = 보증금 × 정기예금이자율 ÷ (1 + 이자율)
부가세: 위 금액 × 10%
예: 상가 보증금 5억 원, 이자율 2% 적용 시 부가세 약 98만 원을 임대인이 납부해야 해요.
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종합소득세 신고 방법
- 월세 수입 + 간주임대료를 합산해 임대소득 계산
- 2,000만 원 이하: 분리과세 14% 또는 종합과세 중 선택 가능
- 2,000만 원 초과: 반드시 종합과세
필요경비율은 50%(등록 임대사업자) 또는 45%(미등록)이 적용돼요.
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Q&A
Q. 보증금이 없는 순수 월세 임대는 간주임대료가 없나요? 네. 간주임대료는 보증금·전세금에 대해서만 적용돼요. 월세만 받는 경우는 해당 없어요.
Q. 다가구주택도 주택 수 계산에 포함되나요? 다가구주택은 1채로 계산해요. 단, 구분등기가 된 다세대주택은 세대별로 주택 수를 세요.
Q. 소형 주택(40㎡ 이하·기준시가 2억 이하)을 제외하면 2주택이 되는 경우, 간주임대료가 없나요? 소형 주택 제외 후 2주택 이하가 되면 간주임대료 과세 대상에서 벗어나요. 다만 소형 주택도 월세 수입은 그대로 과세돼요.
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→ 관련 항목: 주택임대소득 신고 — 2,000만 원 이하 분리과세 vs 종합과세 선택 · 부동산임대 세무: 주택·상가 임대소득과 부가세 신고 · 소득세 분리과세 항목