부동산 임대 세금 — 임대수입 과세·부가세·세금 처리
요약
- 상가 임대: 부가세 과세 (세금계산서 발급 의무)
- 주택 임대: 원칙 부가세 면세, 단 2,000만원 초과 시 소득세
- 법인 임대수입: 법인세 과세 (익금)
추천 대상 · 부동산 임대 법인, 임대수입 있는 개인사업자, 회계 담당자
부동산 임대 세금 구조
부동산을 임대하면 아래 세금이 발생해요.
| 세목 | 해당 대상 |
|---|---|
| 소득세(종합소득) | 개인 임대인 |
| 법인세 | 법인 임대인 |
| 부가가치세 | 상가·오피스 임대 (주택은 면세) |
| 종합부동산세 | 주택 공시가격 합산 초과 시 |
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주택 임대 vs 상가 임대
| 구분 | 주택 임대 | 상가 임대 |
|---|---|---|
| 소득세 | 과세 (2,000만 원 이하: 분리과세 선택 가능) | 과세 |
| 부가가치세 | 면세 | 과세 (10%) |
| 사업자등록 | 주택 수·소득 규모에 따라 의무화 | 필수 |
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주택 임대소득 과세 방법 (개인)
- 연 2,000만 원 이하: 분리과세(14%) 또는 종합과세 선택 가능
- 연 2,000만 원 초과: 종합소득세 신고 의무
- 1주택자: 기준시가 12억 원 이하면 월세도 비과세 (국외주택 제외, 전세금은 과세 없음)
- 2주택 이상: 모두 과세 대상
분리과세 선택 시: 필요경비 50% 공제 + 기본공제 200만 원 적용 가능
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상가 임대 세무처리
부가가치세:
- 임대료에 10% 부가세 별도 청구
- 법인은 분기마다 예정·확정신고, 개인 일반과세자는 반기마다 확정신고하고 예정 기간에는 고지된 금액을 납부
소득세·법인세:
- 임대수입 - 필요경비(감가상각·수선비·대출이자 등) = 임대소득
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종합부동산세
- 주택: 공시가격 합산 9억 원(1세대 1주택 12억) 초과 시 부과
- 토지: 나대지 등 종합합산토지는 공시가격 합산 5억 원, 상가·사무실 부속토지 등 별도합산토지는 80억 원 초과 시 부과
- 매년 6월 1일 기준 과세, 12월 납부
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자주 묻는 질문
Q. 전세 보증금을 받으면 임대소득이 있나요? 전세금은 간주임대료로 소득이 발생할 수 있어요. 3주택 이상 보유자는 보증금 합산 3억 원 초과분에 대해 정기예금이율로 간주임대료를 계산해 신고해야 해요.
Q. 상가를 임대하면서 부가세를 안 받으면 어떻게 되나요? 임대인이 부가세를 별도 수취하지 않더라도 세무상으로는 임대료 안에 부가세가 포함된 것으로 간주해 납부해야 해요.
Q. 법인이 주택을 임대하면 세금이 어떻게 되나요? 법인은 주택 임대 소득도 법인세 과세 대상이에요. 개인과 달리 분리과세 옵션이 없고, 비사업용 토지나 주택 보유 시 추가 세제 불이익이 있을 수 있어요.
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