재산세 산정방식
- 토지·건물·주택에 부과되는 재산세의 과세표준(공시가격 x 공정시장가액비율)과 세율 구간별 세액 계산 방법을 정리해요.
재산세 산정방식이란?
재산세는 매년 6월 1일 기준으로 토지·건물·주택·항공기·선박을 소유한 사람에게 부과하는 지방세예요. 지방세법 제111조에 따라 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 정하고, 자산 유형별 세율을 적용해 세액을 산정해요. 재산세는 국세가 아닌 지방세이므로 시·군·구청이 부과·징수하고, 납세자가 따로 신고할 필요 없이 자치단체가 고지서를 발송해요.
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재산세 과세 기준일과 납부 시기
재산세는 6월 1일 현재 소유자에게 부과해요. 6월 2일 이후에 취득하면 그해 재산세는 이전 소유자가 납부해요. 매매 잔금 지급일과 소유권 이전 등기일 중 빠른 날이 소유 기준이에요.
| 납부 대상 | 납부 시기 |
|---|---|
| 건물·주택 (1/2) | 매년 7월 16일 ~ 7월 31일 |
| 건물·주택 (나머지 1/2) | 매년 9월 16일 ~ 9월 30일 |
| 토지 | 매년 9월 16일 ~ 9월 30일 |
| 선박·항공기 | 매년 7월 16일 ~ 7월 31일 |
> 주택 재산세가 연 20만 원 이하이면 7월에 전액 한 번만 납부해요.
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재산세 과세표준 계산
재산세 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 산출해요.
과세표준 = 공시가격 x 공정시장가액비율
공정시장가액비율은 자산 종류별로 다르게 적용해요.
| 자산 구분 | 공시가격 기준 | 공정시장가액비율 |
|---|---|---|
| 주택 (1세대 1주택, 공시가격 9억 원 이하) | 개별(공동)주택가격 | 43% (2024년 기준) |
| 주택 (그 외) | 개별(공동)주택가격 | 60% |
| 토지 | 개별공시지가 | 70% |
| 건물 (주택 외) | 시가표준액 | 70% |
> 공정시장가액비율은 매년 대통령령으로 조정돼요. 1세대 1주택 특례 비율은 2022년 한시 인하(45%) 이후 매년 변동하므로 해당 연도 지방세법 시행령을 반드시 확인해야 해요.
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재산세 세율
주택 세율 (지방세법 제111조 제1항 제3호)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 6,000만 원 이하 | 0.1% | — |
| 6,000만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하 | 0.15% | 30,000원 |
| 1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하 | 0.25% | 180,000원 |
| 3억 원 초과 | 0.4% | 630,000원 |
토지 세율 (종합합산과세 대상)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 5,000만 원 이하 | 0.2% | — |
| 5,000만 원 초과 ~ 1억 원 이하 | 0.3% | 50,000원 |
| 1억 원 초과 | 0.5% | 250,000원 |
토지 세율 (별도합산과세 대상 — 사업용 토지)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 2억 원 이하 | 0.2% | — |
| 2억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 0.3% | 200,000원 |
| 10억 원 초과 | 0.4% | 1,200,000원 |
건물 세율 (주택 외)
| 건물 용도 | 세율 |
|---|---|
| 골프장·고급오락장용 건물 | 4.0% |
| 그 외 건물 | 0.25% |
> 재산세 본세 외에 지역자원시설세(소방분)와 지방교육세(재산세액의 20%)가 함께 부과돼요.
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홍길동 씨 사례 — 서울 공동주택 재산세 계산
홍길동 씨는 서울 소재 공동주택(1세대 1주택)을 보유하고 있고, 해당 주택의 공동주택가격은 3억 원이에요. 2024년도 재산세를 계산해 볼게요.
기본 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 공동주택가격(공시가격) | 300,000,000원 |
| 공정시장가액비율 (1세대 1주택, 9억 이하) | 43% (2024년) |
| 과세표준 | 300,000,000 x 43% = 129,000,000원 |
재산세 본세 계산 (1억 5,000만 원 이하 구간)
과세표준 129,000,000원 → 6,000만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하 구간 재산세 본세 = 129,000,000 x 0.15% - 30,000 = 193,500 - 30,000 = 163,500원
부가세액 계산
지방교육세 = 163,500 x 20% = 32,700원 지역자원시설세 (소방분, 1억 5,000만 원 이하 구간 0.06%) = 129,000,000 x 0.06% = 77,400원
총 납부세액
재산세 본세: 163,500원 지방교육세: 32,700원 지역자원시설세: 77,400원 합계: 273,600원
> 7월에 주택분 1/2(약 136,800원), 9월에 나머지 1/2(약 136,800원)을 각각 납부해요.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 재산세와 종합부동산세는 어떻게 다른가요?
재산세는 모든 부동산 소유자에게 지방자치단체가 부과하는 지방세예요. 종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 고가 부동산 보유자에게 국가가 추가로 부과하는 국세예요. 주택은 공시가격 합산액이 9억 원(1세대 1주택 12억 원)을 초과하면 종합부동산세 대상이 돼요. 재산세는 누구나 납부하고 종합부동산세는 고가 보유자만 추가 납부해요.
Q2. 공시가격은 어디서 확인하나요?
아파트 등 공동주택은 국토교통부 공동주택 공시가격 열람 사이트(부동산공시가격알리미, realtyprice.kr)에서 확인해요. 단독주택은 국토교통부 개별주택가격, 토지는 국토교통부 개별공시지가 시스템에서 각각 조회해요. 매년 1월 1일 기준으로 산정해 4월~5월경 공시해요.
Q3. 재산세를 분할 납부할 수 있나요?
재산세 본세가 250만 원을 초과하면 납부 기한이 지난 날부터 3개월 이내에 분할 납부를 신청할 수 있어요. 분할 납부를 원하면 납부 기한 내에 시·군·구청 세무 부서에 신청서를 제출해야 해요. 이자는 붙지 않지만 기한 내 신청이 필수예요.
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자주 하는 실수 3가지
실수 1: 6월 1일 기준일을 놓쳐 과세 귀속을 잘못 파악
재산세는 6월 1일 현재 소유자에게 부과해요. 6월 1일 이전에 매도를 완료하면 당해 연도 재산세를 피할 수 있지만, 6월 2일에 잔금을 치르면 전 소유자가 그해 재산세를 전부 납부해요. 매매 계약 시 잔금일과 소유권 이전일을 6월 1일 기준으로 조율하지 않으면 예상치 못한 세금이 발생해요.
실수 2: 재산세 본세만 계산하고 부가세액(지방교육세·지역자원시설세)을 빠뜨림
재산세 고지서에는 본세 외에 지방교육세(본세의 20%)와 지역자원시설세(소방분)가 함께 부과돼요. 본세만 계산하면 실제 납부액보다 적게 준비하게 돼요. 실납부액 추산 시에는 본세에 약 1.2~1.3배를 곱해 여유 있게 계획해야 해요.
실수 3: 공정시장가액비율을 매년 같다고 가정
공정시장가액비율은 매년 시행령으로 변경될 수 있어요. 특히 1세대 1주택 특례 비율은 2022~2024년 사이 45% → 44% → 43%로 해마다 조정됐어요. 전년도 비율을 그대로 쓰면 과세표준이 달라지므로 매년 고지서 수령 전 해당 연도 비율을 확인해야 해요.
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재산세 납부 체크리스트
- 6월 1일 기준 보유 부동산 목록을 확인하고 예상 고지 여부를 파악했나요?
- 해당 연도 공정시장가액비율(주택·토지·건물 각각)을 지방세법 시행령에서 확인했나요?
- 공시가격(공동주택가격·개별공시지가 등)을 부동산공시가격알리미에서 조회했나요?
- 본세 외에 지방교육세(본세의 20%)와 지역자원시설세를 포함한 총 납부예정액을 계산했나요?
- 주택분 재산세 7월·9월 2회 납부 일정을 캘린더에 등록했나요?
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