재산세 세 부담 상한과 주택 과세표준상한제 — 토지·건축물 150%와 주택 5% 상한
- 토지·건축물은 지방세법 제122조에 따라 직전 연도 세액 상당액의 150%까지만 징수하고, 주택은 이 상한에서 제외돼요.
- 주택은 제110조 제3항에 따라 과세표준상한액(직전 연도 상당액 + 올해 과세표준의 5%)이 올해 과세표준보다 작으면 상한액을 과세표준으로 써요.
- 직전 연도 상당액은 직전 연도 시가표준액에 과세기준일 현재의 공정시장가액비율을 곱해서 구해요.
추천 대상 · 공시가격 상승으로 올해 재산세 고지액이 크게 오른 건물·토지·주택 보유 법인과 회계 담당자
세 부담 상한과 과세표준상한제의 뜻과 적용 대상
재산세는 공시가격이 오르면 과세표준도 같이 올라서 세액이 한꺼번에 늘 수 있어요. 그래서 지방세법은 재산 종류에 따라 서로 다른 두 가지 장치를 둬요.
- 세 부담 상한(제122조): 토지와 건축물에 적용해요. 올해 산출세액이 직전 연도 세액 상당액의 100분의 150을 넘으면 150%에 해당하는 금액만 징수해요.
- 과세표준상한제(제110조 제3항): 주택에만 적용해요. 세액이 아니라 과세표준 자체에 상한을 둬서, 상한액보다 큰 과세표준은 상한액으로 줄여요.
제122조 단서는 "다만, 주택의 경우에는 적용하지 아니한다"고 정해요. 제110조 제3항은 2023년 3월 14일 개정으로 신설됐고, 제122조에 있던 제1호부터 제3호까지는 같은 개정에서 삭제됐어요. 그래서 지금은 주택에 직전 연도 세액 기준 상한이 없고, 과세표준 기준 상한만 있어요. 과세표준상한제는 2024년 재산세부터 처음 적용됐고, 상한율과 직전 연도 상당액의 계산을 정한 시행령 제109조의2는 2024년 5월 28일에 신설됐어요.
법인이 보유한 사업용 건물과 토지에는 150% 상한이, 사택이나 임대용 주택에는 과세표준상한제가 걸려요. 한 회사가 둘을 함께 보유하면 재산별로 따로 따져요.
핵심 기준
| 구분 | 토지·건축물 | 주택 |
|---|---|---|
| 상한을 거는 대상 | 산출세액 | 과세표준 |
| 상한 수준 | 직전 연도 세액 상당액의 150% | 직전 연도 과세표준 상당액에 당해 과세표준의 5%를 더한 금액 |
| 근거 조문 | 지방세법 제122조, 시행령 제118조 | 지방세법 제110조 제3항, 시행령 제109조의2 |
| 비교 대상 | 본세 세액과 도시지역분 세액을 각각 따로 비교 | 올해 과세표준과 과세표준상한액 |
토지·건축물의 공정시장가액비율은 시행령 제109조 제1항에 따라 시가표준액의 100분의 70이에요. 주택은 100분의 60이고, 2026년도 납세의무분에 한해 1세대 1주택으로 인정되는 주택에는 시가표준액 3억 원 이하 43%, 3억 원 초과 6억 원 이하 44%, 6억 원 초과 45%가 적용돼요.
주택 재산세 표준세율은 아래와 같아요. 상한제로 줄어든 과세표준에 이 세율을 곱해요.
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 6천만 원 이하 | 1,000분의 1 |
| 6천만 원 초과 1억 5천만 원 이하 | 6만 원 + 6천만 원 초과분의 1,000분의 1.5 |
| 1억 5천만 원 초과 3억 원 이하 | 19만 5천 원 + 1억 5천만 원 초과분의 1,000분의 2.5 |
| 3억 원 초과 | 57만 원 + 3억 원 초과분의 1,000분의 4 |
토지·건축물 세 부담 상한의 계산
제122조는 산출세액이 직전 연도 세액 상당액의 150%를 넘을 때 150%만 징수한다고 해요. 여기서 직전 연도 세액 상당액은 시행령 제118조가 계산 방법을 정해요.
- 납세의무자와 토지 현황이 직전 연도와 같은 경우: 직전 연도에 실제로 과세된 세액을 써요.
- 분할·합병·신축·증축 등으로 직전 연도 과세표준이 없는 경우: 해당 재산이 직전 과세기준일에 이미 있었던 것으로 보고, 직전 연도 법령과 과세표준으로 세액을 다시 계산해요.
- 비과세·감면, 조례에 따른 세율 가감이 올해와 달라진 경우: 직전 연도에도 올해와 같은 규정이 적용된 것으로 보고 계산해요. 올해 감면이 새로 생겼다고 비교 대상 세액까지 같이 줄어드는 일은 없어요.
제122조는 제112조 제1항 각 호의 세액과 같은 조 제2항의 세액을 각각 비교 대상으로 삼아요. 도시지역분(과표의 1,000분의 1.4)이 붙는 지역이면 본세 세액과 도시지역분 세액을 따로 150%와 비교해요.
주택 과세표준상한액의 계산
제110조 제3항의 계산식은 다음과 같아요.
- 과세표준상한액 = 직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액 + (과세기준일 당시 시가표준액으로 산정한 과세표준 × 과세표준상한율)
시행령 제109조의2가 두 값을 정해요.
- 직전 연도 과세표준 상당액: 직전 연도 시가표준액에 과세기준일 현재의 공정시장가액비율을 곱한 금액이에요. 직전 연도 시가표준액이 없으면 해당 연도 시가표준액을 써요.
- 과세표준상한율: 100분의 5예요.
식에서 두 번째 항은 올해 시가표준액에 올해 공정시장가액비율을 곱한 과세표준의 5%예요. 올해 과세표준이 직전 연도 상당액보다 5% 넘게 올랐더라도 상한액까지만 인정돼요. 올해 과세표준이 상한액 이하이면 제1항으로 산정한 금액을 그대로 써요.
계산·처리 예시
예시 1. 상가 건물 세 부담 상한
㈜예시상사가 상가 건물을 보유한다고 가정해요. 직전 연도에 과세된 재산세 본세는 400만 원이고, 올해 과세표준이 크게 올라 산출세액이 700만 원이에요.
- 상한액: 400만 원 × 150% = 600만 원
- 산출세액 700만 원이 상한액을 넘으므로 징수세액은 600만 원
지방교육세처럼 함께 고지되는 세액은 이 계산에 넣지 않았어요. 납부 시 회계처리는 아래와 같아요.
| 구분 | 계정과목 | 금액 |
|---|---|---|
| 차변 | 세금과공과 | 6,000,000원 |
| 대변 | 보통예금 | 6,000,000원 |
예시 2. 주택 과세표준상한제
㈜예시상사가 임직원 사택으로 주택 한 채를 보유한다고 가정해요. 1세대 1주택 특례가 없는 일반 주택이고 공정시장가액비율은 60%예요.
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 직전 연도 과세표준 상당액 | 직전 연도 시가표준액 5억 원 × 60% | 3억 원 |
| 올해 과세표준(제1항) | 올해 시가표준액 8억 원 × 60% | 4억 8천만 원 |
| 상한 가산액 | 4억 8천만 원 × 5% | 2천 400만 원 |
| 과세표준상한액 | 3억 원 + 2천 400만 원 | 3억 2천 400만 원 |
| 적용 과세표준 | 4억 8천만 원이 상한액보다 크므로 상한액 적용 | 3억 2천 400만 원 |
표준세율로 세액을 비교하면 효과가 보여요.
- 상한 적용 전: 57만 원 + (4억 8천만 원 − 3억 원) × 0.4% = 129만 원
- 상한 적용 후: 57만 원 + (3억 2천 400만 원 − 3억 원) × 0.4% = 66만 6천 원
자주 하는 실수
- 주택에도 150% 상한이 있다고 보는 실수: 제122조 단서가 주택을 제외해요. 주택 세액이 올라서 걱정이면 과세표준상한액을 확인해요.
- 토지·건축물에 과세표준상한제를 적용하는 실수: 과세표준상한제는 주택에만 있어요. 토지와 건축물은 세액 기준 150%만 봐요.
- 직전 연도 상당액을 직전 연도 공정시장가액비율로 계산하는 실수: 시행령 제109조의2 제1항은 직전 연도 시가표준액에 과세기준일 현재의 공정시장가액비율을 곱하라고 해요. 비율이 바뀐 해에는 값이 달라져요.
- 새로 생긴 감면을 비교 대상에도 반영하는 실수: 시행령 제118조 제3호는 비교 대상 세액에도 올해와 같은 비과세·감면 규정을 적용하라고 해요.
- 도시지역분을 합쳐서 비교하는 실수: 본세 세액과 도시지역분 세액은 각각 150%와 비교해요.