재산세 도시지역분 — 도시지역 고시 지역의 토지·건축물·주택에 더하는 0.14% 과세

재산세 도시지역분의 뜻과 적용 대상

재산세 도시지역분은 도시지역 안에 있는 토지·건축물·주택에 기본 재산세를 매기고, 그 위에 과세표준의 1,000분의 1.4(0.14%)를 한 번 더 합산해 부과하는 제도예요. 납세고지서에는 토지·건축물·주택 등으로 구분해 과세표준과 세액이 적혀요(지방세법 제116조 제2항).

도시지역분은 아무 데나 붙지 않아요. 지방세법 제112조 제1항은 세 가지 조건을 한꺼번에 요구해요.

• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호의 도시지역일 것
• 그 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역일 것
• 시행령 제111조가 정한 토지·건축물·주택일 것

그래서 같은 도시지역이라도 고시하지 않은 시·군은 도시지역분이 없고, 고시한 곳이라도 지역마다 적용 범위가 달라요. 사업장 소재지 지자체가 도시지역분 적용지역을 고시했는지는 해당 지자체의 재산세 고지서나 조례로 확인해요.

핵심 기준

도시지역분 세액은 기본 재산세 세액과 합산해 한 번에 부과해요. 과세표준은 토지·건축물이면 시가표준액에 공정시장가액비율 70%(시행령 제109조 제1항 제1호)를 곱한 값이에요. 주택은 공정시장가액비율이 달라서 시가표준액의 60%가 기본이고, 1세대 1주택 특례가 있는 해에는 비율이 더 낮아져요.

도시지역분에서 빠지는 토지

도시지역분 적용지역 안에 있어도 다음 토지는 도시지역분(제1항 제2호의 세액) 과세대상에서 제외돼요(지방세법 제112조 제3항).

여기서 '미집행'은 국토계획법 제88조의 실시계획 인가를 받지 못했거나 그에 상당하는 절차가 진행되지 않은 경우를 말해요(제4항). 다만 도시 및 주거환경정비법상 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우는 미집행으로 보지 않아요. 제3항과 제4항은 2025년 12월 31일 개정으로 바뀐 부분이라, 정비구역 토지가 있는 회사는 해당 연도 조문을 다시 열어 봐야 해요.

제112조 하단의 유효 기간 주석

국가법령정보센터에 실린 제112조 하단에는 '법률 제17769호(2020. 12. 29.) 제112조의 개정규정은 같은 법 부칙 제2조에 따라 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정하여 유효함'이라는 주석이 붙어 있어요. 재산세 납세의무는 과세기준일(6월 1일)에 성립해요(지방세기본법 제34조 제1항 제8호). 그래서 이 주석은 2026년 6월 1일 과세기준일분까지를 가리키는 문구이고, 2027년 6월 1일 이후 성립하는 납세의무에 제112조가 어떻게 적용되는지는 부칙 원문과 그때의 개정 법령으로 다시 확인해야 해요.

본세와 도시지역분의 관계

도시지역분은 별도 세목이 아니라 재산세의 일부예요. 그래서 재산세의 다른 규정이 어떻게 걸리는지 따로 알아 둬야 해요.

지방교육세는 재산세 본세의 20%를 더 내는데, 도시지역분에는 지방교육세가 붙지 않아요. 고지서 합계를 검산할 때 이 차이를 놓치면 숫자가 맞지 않아요. 세 부담 상한 계산은 재산세 세 부담 상한과 주택 과세표준상한제 — 토지·건축물 150%와 주택 5% 상한에서 자세히 볼 수 있어요.

계산·처리 예시

㈜예시상사가 도시지역분 적용지역에서 건축물 한 동(일반 건축물, 시가표준액 10억 원)과 분리과세 대상 토지(시가표준액 5억 원)를 보유한다고 가정해요. 도시지역분 세율은 기본 0.14%로 보고, 건축물 세율은 지방세법 제111조 제1항 제2호 다목의 0.25%, 분리과세 토지 중 '그 밖의 토지' 세율은 0.2%를 적용해요.

건축물 본세에 붙는 지방교육세는 1,750,000원 × 20% = 350,000원이에요. 도시지역분 980,000원에는 지방교육세가 붙지 않아요. 건축물 재산세는 7월 16일~31일에 납부해요.

납부한 세액은 회사가 보유 부동산을 사업에 쓰는 경우 세금과공과로 비용 처리해요. 분개는 도시지역분을 따로 나누지 않고 재산세 전체로 처리해도 돼요.

자주 하는 실수

• 도시지역분을 신규 세금으로 착각하는 실수: 도시지역분은 별도 세목이 아니라 재산세의 일부예요. 별도 신고나 감면 신청 대상으로 보지 말고, 재산세 고지서 한 장 안에서 확인해요.
• 지방교육세를 도시지역분까지 합쳐서 검산하는 실수: 지방교육세는 제112조 제1항 제2호·제2항의 도시지역분 세액을 제외한 재산세액에 20%를 곱해요. 도시지역분까지 합쳐서 곱하면 고지액보다 커져요.
• 토지 전부에 도시지역분이 붙는다고 보는 실수: 전·답·과수원·목장용지·임야는 시행령 제111조 제1호에서 빠지고, 개발제한구역 내 나대지와 미집행 공공시설용 토지는 제112조 제3항에서 빠져요. 이런 토지에 도시지역분이 찍혀 나오면 과세대장의 지목과 지정 현황을 확인해요.
• 세율을 0.14%로 고정해서 계산하는 실수: 조례로 0.23%까지 달리 정할 수 있어서 지자체마다 다를 수 있어요. 시산할 때는 해당 연도 지자체 조례의 세율을 확인해요.
• 세 부담 상한 계산에서 본세와 도시지역분을 합치는 실수: 상한 150%는 제112조 제1항 각 호의 세액을 각각 가리키는 방식으로 읽혀요. 두 세액을 합쳐 한 번에 비교하지 않아요.

관련 문서

• 재산세 세무: 6월 1일 기준·과세표준·납기 — 6월 1일 기준·과세표준·납기
• 재산세 산정방식 — 재산세 계산 구조
• 재산세 과세기준일 — 6월 1일 기준 소유자 판정
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