종합부동산세 계산

종합부동산세 계산이란?

종합부동산세(종부세)는 일정 금액을 초과하는 부동산을 보유한 사람에게 재산세와 별도로 부과하는 보유세예요. 매년 6월 1일 기준으로 보유 주택·토지의 공시가격 합계가 기준 공제액을 넘으면 해당 연도 12월에 납부해야 해요. 재산세가 모든 부동산 보유자에게 부과되는 지방세라면, 종합부동산세는 고가 부동산 보유자에게 국가가 추가로 부과하는 국세예요. 종합부동산세법 제9조에 세율 구조가 규정돼 있어요.

---

종합부동산세 과세 대상과 공제 기준

종합부동산세는 주택과 토지를 나누어 과세해요. 각 유형별로 기본 공제액이 다르게 적용돼요.

> 6월 1일 기준 소유자에게 과세돼요. 6월 2일 이후 취득한 부동산은 그해 종합부동산세 대상에서 제외돼요.

---

종합부동산세 계산 순서

종합부동산세는 아래 순서로 계산해요.

1단계: 공시가격 합산 보유 주택(또는 토지) 공시가격을 모두 합산해요.

2단계: 공제액 차감 공시가격 합산 - 기본 공제액 = 과세 기준금액

3단계: 공정시장가액비율 적용 과세 기준금액 x 공정시장가액비율 = 과세표준 (주택 기준 2024년 60%)

4단계: 세율 적용 과세표준 x 세율(구간별 누진) = 종합부동산세액

5단계: 재산세액 공제 납부한 재산세 중 종합부동산세 과세 대상 부분을 공제해요. 최종 종합부동산세 = 4단계 세액 - 재산세 공제액

> 법인이 보유한 주택은 개인 누진세율이 아닌 높은 단일세율이 적용되고, 기본공제·세부담 상한 적용이 달라져요.

---

주택 세율 구간

종합부동산세법 제9조에 따른 주택 세율은 2주택 이하와 3주택 이상에 따라 차등 적용돼요(2023년부터 조정대상지역 2주택 중과는 폐지). 3주택 이상도 과세표준 12억 원 이하 구간은 일반 세율과 같아요.

일반(2주택 이하) 세율

다주택(3주택 이상) 세율

> 세율·공제액·공정시장가액비율은 매년 법 개정이 있을 수 있으므로 신고 전 해당 연도 종합부동산세법을 반드시 확인해야 해요.

---

종합부동산세 납부 기한과 신고 방법

납부 기한

종합부동산세는 매년 12월 1일부터 12월 15일 사이에 신고·납부해요.

> 고지서를 받더라도 스스로 계산한 세액이 다르다면 자진신고 방식으로 정정 신고할 수 있어요.

---

홍길동 씨 사례 — 1세대 1주택 종합부동산세 계산

홍길동 씨는 서울 소재 아파트 한 채를 단독 명의로 보유하고 있어요. 해당 아파트의 공동주택 공시가격은 18억 원이에요.

기본 정보

과세표준 계산

공시가격 합산: 1,800,000,000원 공제액 차감: 1,800,000,000 - 1,200,000,000 = 600,000,000원 과세표준: 600,000,000 x 60% = 360,000,000원

세액 계산 (일반 세율 구간 적용)

과세표준 3억 6,000만 원 → 3억 원 초과 ~ 6억 원 이하 구간 종합부동산세액 = 360,000,000 x 0.7% - 600,000 = 2,520,000 - 600,000 = 1,920,000원

재산세 공제 후 최종 세액

(재산세 공제는 종합부동산세 과세 대상 부분만 차감 — 개별 재산세 계산 필요) 이 사례에서는 공제 전 종합부동산세액이 1,920,000원이에요.

> 1세대 1주택자는 만 60세 이상 고령자 공제(20~40%)와 5년 이상 장기보유 공제(20~50%)를 추가로 받을 수 있어요. 두 공제를 합산 최대 80%까지 세액공제가 가능해요.

---

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 부부 공동 명의로 보유하면 공제액이 어떻게 달라지나요?

부부가 아파트를 공동 명의(각 50%)로 보유하면 원칙적으로 각자 지분 공시가격 기준으로 9억 원 공제가 적용돼요. 두 사람 합산 공제는 최대 18억 원이 돼요. 다만, 부부 공동 명의 1주택 특례를 선택하면 12억 원 단일 공제 + 고령자·장기보유 세액공제 적용을 받을 수 있어요. 어느 방식이 유리한지는 공시가격과 연령·보유 기간에 따라 달라지므로 두 방식을 직접 계산해 비교하는 것이 좋아요.

Q2. 종합부동산세와 재산세는 이중과세 아닌가요?

이중과세처럼 보일 수 있지만, 재산세 납부세액 중 종합부동산세 과세표준에 해당하는 부분을 종합부동산세 산출세액에서 공제해요. 같은 과세표준에 두 세금이 동시에 전액 부과되는 것은 아니고, 종합부동산세는 재산세를 납부한 뒤 추가 부담액 개념이에요.

Q3. 종합부동산세 납부를 나눠서 낼 수 있나요?

납부할 종합부동산세액이 250만 원을 초과하면 납부 기한 다음 날부터 6개월 이내에 분납 신청을 할 수 있어요. 납부 기한 내에 홈택스 또는 세무서에 분납 신청서를 제출하면 돼요. 분납 기간에도 이자(납부지연가산세)는 붙지 않아요.

---

자주 하는 실수 3가지

실수 1: 공시가격 전액에 세율을 바로 적용

종합부동산세 계산에서 흔히 하는 실수는 보유 주택 공시가격에 바로 세율을 곱하는 것이에요. 실제로는 공시가격 합산에서 공제액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 정하고 그 과세표준에 세율을 적용해요. 이 단계를 빠뜨리면 실제 세액보다 훨씬 크게 산정하게 돼요.

실수 2: 1세대 1주택 공제액(12억 원)과 일반 공제액(9억 원)을 혼동

세대 내 주택이 1채이고 단독 명의일 때는 공제액 12억 원이 적용돼요. 그러나 세대 내 다른 가족이 주택을 보유하거나, 공동 명의로 추가 주택이 있으면 1세대 1주택 혜택을 받지 못하고 9억 원 공제가 적용돼요. 가족 전체의 주택 보유 현황을 사전에 파악해야 해요.

실수 3: 재산세 납부 후 종합부동산세를 별도로 준비하지 않아 12월 자금 부족

재산세는 7월·9월에 납부하고, 종합부동산세는 12월에 추가로 납부해요. 재산세만 내면 끝이라고 생각해 12월 종합부동산세를 대비하지 않으면 납부 기한 직전 자금 준비가 어려워져요. 연초에 예상 종합부동산세액을 미리 계산해 자금 계획을 세워야 해요.

---

종합부동산세 납부 준비 체크리스트

• 6월 1일 기준 보유 주택·토지 공시가격 목록을 전부 확인했나요?
• 1세대 1주택(12억 원), 일반(9억 원), 공동 명의 특례(12억 원) 중 어느 공제가 적용되는지 확인했나요?
• 해당 연도 공정시장가액비율(주택 60%, 토지 100% 등)을 종합부동산세법 시행령에서 확인했나요?
• 재산세 공제액을 계산에 반영해 최종 납부세액을 산정했나요?
• 12월 1~15일 납부 기한에 맞게 자금 계획을 수립했나요?

---