공장용지 재산세 분리과세 — 공장입지기준면적 이내 저율 과세

공장용지 분리과세 뜻과 적용 대상

재산세는 토지를 종합합산과세대상, 별도합산과세대상, 분리과세대상 세 갈래로 나눠 세율을 달리 적용해요. 공장용지로서 대통령령이 정하는 토지는 이 가운데 분리과세대상이에요(지방세법 제106조 제1항 제3호 가목). 분리과세대상 토지는 다른 토지와 가액을 합치지 않고 그 토지 가액만으로 세율을 적용하고(지방세법 제113조 제1항 제3호), 공장용지에는 1천분의 2, 즉 0.2%가 적용돼요(지방세법 제111조 제1항 제1호 다목 3)).

모든 공장 부지가 분리과세를 받는 것은 아니에요. 부지가 어느 지역에 있는지, 공장용 건축물이 적법하게 허가와 사용승인을 받았는지, 부지 면적이 기준면적 안에 드는지에 따라 분리과세, 별도합산, 종합합산으로 갈려요. 공장을 가진 회사는 6월 1일 과세기준일 전에 자기 공장 부지가 어느 갈래인지 확인해 두는 편이 좋아요.

핵심 기준

분리과세가 되는 공장용지는 지방세법 시행령 제102조 제1항 제1호에 아래 요건이 모두 있어요.

지역별로 과세 갈래가 갈리는 구조는 아래와 같아요.

세율과 과세표준은 아래 표로 이어져요.

공장용 건축물과 부속토지 범위

부속토지는 공장용 건축물이 있어야 성립해서, 먼저 건축물이 공장용 건축물에 해당하는지가 중요해요. 지방세법 시행규칙 제55조는 별표 2에 규정된 업종의 공장으로서 생산설비를 갖춘 건축물의 연면적이 500제곱미터 이상인 것을 공장용 건축물로 봐요. 옥외에 기계장치나 저장시설이 있으면 그 시설물의 수평투영면적을 연면적에 포함해요. 제조시설을 지원하는 부대시설도 연면적에 들어가지만, 식당·휴게실·목욕실·세탁장·의료실·옥외 체육시설·기숙사처럼 종업원 후생복지 시설과 대피소·무기고·탄약고·교육시설은 빠져요.

그래서 연면적이 500제곱미터에 못 미치는 소규모 작업장이나, 별표 2에 없는 업종의 사업장은 공장용 건축물이 아니에요. 이런 곳의 부지는 분리과세 대상이 아니라 일반 건축물 부속토지 기준으로 과세돼요.

공부상 등재 내용과 실제 사용이 다를 때는 사실상 현황으로 과세하는 것이 원칙이에요(지방세법 제106조 제3항). 다만 공부와 다르게 이용해서 재산세 부담이 낮아지는 경우 등은 공부상 등재 현황으로 부과해요. 공장 건물을 창고로 돌려 쓰거나 반대로 창고를 생산 라인으로 쓰고 있다면 지금 실제 쓰임이 어느 쪽인지 확인해야 해요.

개발제한구역에 있는 공장은 별도 규정이 있어요. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제2조 제1호의 공장 부속토지로서 개발제한구역 지정 이전에 부지 취득이 완료된 토지는 분리과세대상이고, 범위는 마찬가지로 공장입지기준면적 안의 토지예요(지방세법 제106조 제1항 제3호 라목, 시행령 제102조 제4항).

신청과 납부 일정

분리과세는 과세 관청이 현황을 조사해 정하는 것이 원칙이에요. 다만 토지의 용도와 면적 등 현황이 바뀌어 분리과세대상에 새로 들어가거나 빠지는 경우에는, 납세의무자가 과세기준일부터 15일 이내에 토지 소재지의 지방자치단체장에게 분리과세대상 토지 적용을 신청할 수 있어요(시행령 제102조 제11항). 과세기준일이 6월 1일이니 6월 16일까지가 기한이에요.

계산·처리 예시

㈜예시상사는 산업단지 안에서 공장 건축물(사용승인 완료)을 쓰고 있고, 부지 면적은 4,000제곱미터예요. 이 공장의 공장입지기준면적은 3,000제곱미터라고 가정하고(실제 기준면적은 업종과 건축물 규모에 따라 달라서 시청·군청에서 확인해야 해요), 부지의 제곱미터당 시가표준액은 30만 원이라고 해 볼게요.

분리과세 부분의 세액은 630,000,000원 × 0.002 = 1,260,000원이에요. 초과분 210,000,000원은 분리과세에서 빠지고, 건축물 바닥면적과 용도지역별 적용배율에 따라 별도합산이나 종합합산 중 어느 쪽에 드는지 따로 판단해서 세율을 적용해요. 이 예시에서는 초과분 세액을 계산하지 않고 위 1,260,000원과 합치지도 않아요.

납부할 때 분개는 아래와 같아요. 계정과목은 회사의 원가 체계에 따라 달라서, 아래는 세금과공과로 처리하는 경우를 예로 든 거예요.

자주 하는 실수

• 공장이 있으니 전부 분리과세라고 생각해요. 특별시·광역시·시 지역에서 읍·면·산업단지·공업지역이 아닌 곳의 공장 부지는 분리과세 요건의 지역에 들지 않아요. 이런 부지는 바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱한 범위까지 별도합산, 그 밖의 부분은 종합합산으로 나뉘어요. 분리과세 여부는 부지가 어느 지역에 있는지를 먼저 봐야 해요.
• 기준면적을 넘은 부분까지 0.2%로 계산해요. 분리과세는 공장입지기준면적 범위의 토지까지만이고, 초과분은 별도합산이나 종합합산으로 따로 과세돼요.
• 허가·사용승인 상태를 놓쳐요. 증축한 건물이 사용승인 없이 가동 중이면 그 부속토지가 분리과세와 별도합산 모두에서 빠져 종합합산으로 과세돼요.
• 연면적 500제곱미터 기준을 확인하지 않아요. 생산설비를 갖춘 건축물의 연면적이 500제곱미터에 못 미치면 공장용 건축물이 아니에요. 후생복지 시설은 이 연면적에서 빠지는 점도 같이 봐야 해요.
• 과세기준일을 의식하지 않고 부지를 거래해요. 재산세는 6월 1일 현재 재산을 사실상 소유한 자가 납세의무자예요(지방세법 제107조 제1항). 5월 31일까지 팔았다면 매도 회사는 그해 재산세 납세의무자가 아니에요.

관련 문서

• 재산세
• 재산세 세무: 6월 1일 기준·과세표준·납기
• 재산세 산정방식
• 재산세 과세기준일
• 사업용 부동산 취득세·재산세 세무