재산세 1세대 1주택 특례세율 — 시가표준액 9억 원 이하 주택과 2026년 공정시장가액비율
- 특례세율은 지방세법 제111조의2에 따라 시가표준액 9억 원 이하 1세대 1주택에만 적용되고, 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정돼요.
- 2026년 1세대 1주택의 공정시장가액비율은 시가표준액 3억 원 이하 43%, 6억 원 이하 44%, 6억 원 초과 45%이고, 이 비율은 9억 원 초과 주택에도 적용돼요.
- 상속 5년 이내 주택·혼인 5년 이내 주택 등은 주택 수에서 빠지고, 둘 이상 소유한 세대가 특례를 받으려면 과세기준일부터 15일 이내 신고해야 해요.
추천 대상 · 자택 재산세 고지서를 확인하려는 개인 사업자·임직원과 사택을 지원하는 회계 담당자
재산세 1세대 1주택 특례세율의 뜻과 적용 대상
주택 재산세는 보통 표준세율(지방세법 제111조 제1항 제3호 나목)로 계산해요. 그런데 대통령령이 정하는 1세대 1주택 중 시가표준액이 9억 원 이하인 주택은 제111조의2 제1항에 따라 더 낮은 특례세율을 적용받아요. 이 특례세율은 표준세율의 구간별 세율보다 0.05%포인트씩 낮아요.
특례세율은 세율만 바꿔요. 과세표준을 줄이는 장치는 따로 있어요. 제110조 제1항 제2호 단서는 1세대 1주택의 공정시장가액비율을 시가표준액의 30%에서 70% 범위로 정하고, 시행령 제109조 제1항이 2026년도분에 구체적인 비율을 정해요. 세율 특례와 비율 특례는 서로 다른 조문이라, 시가표준액이 9억 원을 넘으면 2026년에도 비율은 낮게 적용되지만 특례세율은 받지 못해요.
핵심 기준
| 항목 | 기준 | 근거 |
|---|---|---|
| 특례세율 적용 주택 | 1세대 1주택으로서 시가표준액 9억 원 이하 | 지방세법 제111조의2 제1항 |
| 1세대의 범위 | 과세기준일 현재 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족(동거인 제외) | 시행령 제110조의2 제1항 |
| 주택 수 가산 | 신탁법에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산 | 지방세법 제111조의2 제2항 |
| 조례 가감세율과의 관계 | 조례로 가감한 세율의 세액이 특례세율의 세액보다 적으면 특례를 적용하지 않음 | 제111조의2 제3항 |
| 감면과의 관계 | 지방세특례제한법 감면과 중복 적용하지 않고 경감 효과가 큰 하나만 적용 | 제111조의2 제4항 |
| 신고 | 둘 이상 주택을 소유한 1세대가 특례세율을 받으려면 과세기준일부터 15일 이내 신고 | 지방세법 제120조 제1항 제5호 |
| 시한 | 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정해 유효 | 지방세법 제111조의2 부칙 표기 |
특례세율은 표준세율에서 구간마다 0.05%포인트를 뺀 값이에요.
| 과세표준 | 표준세율 | 특례세율 |
|---|---|---|
| 6천만 원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 6천만 원 초과 1억 5천만 원 이하 | 6만 원 + 6천만 원 초과분의 0.15% | 3만 원 + 6천만 원 초과분의 0.1% |
| 1억 5천만 원 초과 3억 원 이하 | 19만 5천 원 + 1억 5천만 원 초과분의 0.25% | 12만 원 + 1억 5천만 원 초과분의 0.2% |
| 3억 원 초과 | 57만 원 + 3억 원 초과분의 0.4% | 42만 원 + 3억 원 초과분의 0.35% |
2026년 공정시장가액비율
주택의 일반 공정시장가액비율은 시가표준액의 60%예요. 2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세는 1세대 1주택으로 인정되는 주택(시가표준액이 9억 원을 넘는 주택도 포함)에 아래 비율을 적용해요. 시행령 제109조 제1항 제2호가 정하고, 이 규정은 2026년 5월 29일 개정을 거쳤어요.
| 시가표준액 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 3억 원 이하 | 43% |
| 3억 원 초과 6억 원 이하 | 44% |
| 6억 원 초과 | 45% |
1세대 1주택 판단 기준
시행령 제110조의2 제1항은 1세대가 아래 열거한 주택이 아닌 주택을 한 채만 소유하는 경우를 1세대 1주택으로 봐요. 아래 주택은 주택 수에 넣지 않아요.
- 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유 주택 중 시가표준액 3억 원 이하이거나 국민주택규모 이하인 주택. 지방세기본법 시행령 제2조 제1항 각 호의 관계에 있는 사람에게 제공한 주택은 이 예외에서 빠져요.
- 기숙사
- 사업자등록을 한 건축허가 또는 사업계획승인 대상자가 건축한 미분양 주택으로서 납세의무가 처음 성립한 날부터 5년이 지나지 않은 주택
- 가정어린이집으로 운영하는 주택
- 지정문화유산·등록문화유산·천연기념물 등에 해당하는 주택
- 노인복지법상 노인복지주택
- 상속으로 취득한 주택으로 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택
- 혼인 전부터 소유한 주택으로 과세기준일 현재 혼인일부터 5년이 지나지 않은 주택. 혼인 전부터 각자 주택을 최대 한 채만 소유했고 혼인 후 추가로 취득하지 않은 경우로 한정돼요.
- 세대원 소유 토지 위에 권원 없는 자가 허가 없이 지어 쓰는 주택(부속토지만 소유한 경우)
배우자와 미혼인 19세 미만 자녀는 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있지 않아도 같은 1세대로 봐요(시행령 제110조의2 제3항). 이 밖에 인구감소지역 등에 있는 일정 요건의 주택 같은 항목이 시행령에 더 열거돼 있어요. 해당 여부는 시행령 제110조의2 원문과 관할 시·군·구청 안내로 확인해요.
계산·처리 예시
㈜예시상사 대표의 가족이 세대별 주민등록표상 한 세대이고, 국내에 시가표준액 4억 원인 주택 한 채만 소유한다고 가정해요. 2026년 6월 1일 기준이에요.
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 공정시장가액비율 | 시가표준액 3억 원 초과 6억 원 이하 | 44% |
| 과세표준 | 4억 원 × 44% | 1억 7천 600만 원 |
| 특례세율 세액 | 12만 원 + (1억 7천 600만 원 − 1억 5천만 원) × 0.2% | 17만 2천 원 |
| 표준세율 세액 | 19만 5천 원 + (1억 7천 600만 원 − 1억 5천만 원) × 0.25% | 26만 원 |
| 차이 | 26만 원 − 17만 2천 원 | 8만 8천 원 |
같은 세대가 시가표준액 10억 원 주택 한 채만 소유하면 2026년 비율은 45%라 과세표준이 4억 5천만 원이지만, 시가표준액이 9억 원을 넘어 표준세율을 적용해요. 세액은 57만 원 + (4억 5천만 원 − 3억 원) × 0.4% = 117만 원이에요.
자주 하는 실수
- 시가표준액 대신 시세나 취득가액으로 9억 원을 판단하는 실수: 기준은 지방세법 제4조 제1항의 시가표준액이에요. 공시가격 열람으로 확인해요.
- 상속주택을 주택 수에서 제외할 수 있다는 점을 놓치는 실수: 상속개시일부터 5년이 지나지 않았다면 시행령 제110조의2 제1항 제8호에 따라 주택 수에서 제외돼요. 5년이 지난 해의 과세기준일부터는 주택 수에 들어가요.
- 신고 없이 특례를 기대하는 실수: 한 세대가 둘 이상 주택을 갖고 있지만 제외 사유로 1세대 1주택이 되는 경우는 제120조 제1항 제5호에 따라 과세기준일부터 15일 이내에 신고해야 해요.
- 특례세율과 공정시장가액비율을 같은 제도로 보는 실수: 비율은 9억 원 초과 주택도 2026년에 적용되지만, 특례세율은 9억 원 이하만 적용돼요.
- 2027년 이후에도 같은 세율이 이어진다고 단정하는 실수: 제111조의2는 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정돼요. 2027년분부터는 개정 여부를 확인해요.