재산세 납세의무자 판정 — 사실상 소유자·상속 미등기·신탁재산과 변동 신고
- 재산세 납세의무자는 과세기준일(6월 1일) 현재 사실상 소유자이고, 공유·건물과 토지 소유자가 다른 주택은 지분이나 시가표준액 비율로 나눠요.
- 상속등기도 사실상 소유자 신고도 없으면 민법상 상속지분이 가장 높은 사람(동률이면 최연장자)이 주된 상속자로서 전액을 내요.
- 수탁자 명의 신탁재산은 위탁자가 납세의무자이고, 소유권·상속·신탁 등 변동은 과세기준일부터 15일 이내에 관할 지방자치단체장에게 신고해요.
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재산세 납세의무자의 뜻과 판정 순서
재산세 납세의무자는 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 사람이에요(지방세법 제107조 제1항). 과세기준일은 매년 6월 1일이고(제114조), 그날 하루의 소유 상태로 그해 재산세 전체의 납세의무자가 정해져요.
등기부 이름과 실제 소유자가 다른 경우가 문제예요. 법은 판정 순서를 이렇게 둬요.
- 사실상 소유자가 분명하면 그 사람이 납세의무자예요.
- 공유, 건물과 토지의 소유자가 다른 주택은 제107조 제1항 각 호가 지분이나 소유 부분별로 나눠요.
- 상속 미등기, 신탁, 종중재산, 파산재단처럼 등기·등록 현황과 실제가 어긋나기 쉬운 유형은 제107조 제2항 각 호가 납세의무자를 직접 정해요.
- 소유권의 귀속이 분명하지 않아 사실상 소유자를 확인할 수 없으면 사용자가 납세의무자예요(제107조 제3항).
핵심 기준
| 상황 | 납세의무자 | 근거 |
|---|---|---|
| 일반적인 경우 | 과세기준일 현재 사실상 소유자 | 제107조 제1항 본문 |
| 공유재산 | 그 지분에 해당하는 부분의 지분권자(지분 표시가 없으면 균등) | 제107조 제1항 제1호 |
| 주택의 건물과 부속토지 소유자가 다른 경우 | 산출세액을 건축물과 부속토지의 시가표준액 비율로 안분한 부분의 각 소유자 | 제107조 제1항 제2호 |
| 소유권 변동을 신고하지 않아 사실상 소유자를 알 수 없는 경우 | 공부상 소유자 | 제107조 제2항 제1호 |
| 상속등기를 하지 않고 사실상 소유자도 신고하지 않은 경우 | 행정안전부령이 정하는 주된 상속자 | 제107조 제2항 제2호 |
| 공부상 개인 명의인 종중재산을 종중 소유로 신고하지 않은 경우 | 공부상 소유자 | 제107조 제2항 제3호 |
| 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산 | 위탁자(위탁자가 소유한 것으로 봄) | 제107조 제2항 제5호 |
| 환지 방식 도시개발사업·재개발사업에서 체비지나 보류지로 정한 토지 | 사업시행자 | 제107조 제2항 제6호 |
| 파산선고 후 파산종결까지 파산재단에 속하는 재산 | 공부상 소유자 | 제107조 제2항 제8호 |
| 소유권의 귀속이 분명하지 않은 재산 | 사용자 | 제107조 제3항 |
공유 주택이나 소유자가 다른 주택의 세율은 토지와 건물의 가액을 합산한 과세표준에 적용해요(제113조 제3항). 세액만 나중에 소유자별로 나뉘는 구조예요.
상속 미등기 부동산의 납세의무자
상속이 시작됐는데 상속등기를 하지 않은 상태로 과세기준일이 오면 두 갈래로 갈려요.
- 사실상 소유자를 신고한 경우: 제107조 제2항 제2호는 "사실상의 소유자를 신고하지 아니하였을 때"에 주된 상속자를 납세의무자로 정해요. 신고를 했다면 이 규정은 적용되지 않고, 제1항의 사실상 소유자 기준으로 돌아가요.
- 신고하지 않은 경우: 주된 상속자가 납세의무자예요.
주된 상속자는 시행규칙 제53조가 정해요. 민법상 상속지분이 가장 높은 사람이고, 지분이 가장 높은 사람이 둘 이상이면 그중 나이가 가장 많은 사람이에요. 법정상속분은 민법 제1009조에 따라 같은 순위 상속인이 여럿이면 균분하고, 배우자는 직계비속과 함께 상속하면 직계비속 상속분의 5할을 가산해요.
신탁재산의 납세의무자
수탁자 명의로 등기된 신탁재산은 수탁자가 아니라 위탁자가 납세의무자예요. 제107조 제2항 제5호가 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다고 정해요.
지역주택조합처럼 위탁자별로 구분해 과세하기 어려운 조합이 조합원이 낸 돈으로 매수해 소유하는 신탁재산은 제107조 제2항 제5호에 따라 해당 조합을 위탁자로 보고, 그 조합이 납세의무자가 돼요. 조합의 범위는 시행령 제106조 제3항이 정해요.
- 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합
- 도시 및 주거환경정비법상 조합, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법상 조합
- 농어촌정비법상 마을정비조합
- 도시개발법상 조합
신탁된 주택은 1세대 1주택 특례 판단에서도 위탁자의 주택 수에 가산돼요(제111조의2 제2항).
과세기준일부터 15일 이내 신고
제120조 제1항은 아래 해당자에게 과세기준일부터 15일 이내에 재산 소재지 관할 지방자치단체장에게 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖춰 신고하도록 해요.
| 신고 대상자 | 신고 사유 |
|---|---|
| 재산의 공부상 소유자 | 소유권 변동이나 과세대상 변동이 생겼는데 과세기준일까지 등기·등록이 안 된 경우 |
| 주된 상속자 | 상속등기가 안 된 상속 재산 |
| 공부상 소유자 | 사실상 종중재산인데 공부상 개인 명의인 재산 |
| 수탁자 | 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산 |
| 세대원 | 1세대가 둘 이상 주택을 소유하는데 1세대 1주택 특례세율을 받으려는 경우 |
| 사실상 소유자 | 공부상 등재 현황과 사실상 현황이 다르거나 사실상 현황이 바뀐 경우 |
신고가 사실과 다르거나 없으면 지방자치단체장이 직권으로 조사해 과세대장에 올릴 수 있어요(제120조 제3항). 신고 절차와 방법은 행정안전부령으로 정해요.
계산·처리 예시
예시 1. 상속 미등기
㈜예시상사 대표의 부친이 2026년 3월에 돌아가셨어요. 상속인은 배우자 1명과 자녀 2명이고, 부동산은 2026년 6월 1일까지 상속등기를 하지 않았고 사실상 소유자 신고도 없었어요.
| 상속인 | 법정상속분 | 비고 |
|---|---|---|
| 배우자 | 1.5 | 직계비속 상속분의 5할 가산 |
| 자녀 A | 1 | |
| 자녀 B | 1 |
가장 지분이 높은 사람은 배우자이므로 배우자가 주된 상속자로서 2026년 재산세 전액의 납세의무자가 돼요. 자녀 둘이 가장 높은 지분으로 동률이면 나이가 많은 사람이 주된 상속자예요.
예시 2. 건물과 부속토지 소유자가 다른 주택
사택 한 채의 건물은 ㈜예시상사가, 부속토지는 개인이 소유한다고 가정해요. 주택 산출세액이 100만 원이고 건축물 시가표준액이 1억 원, 부속토지 시가표준액이 3억 원이에요.
- 건물 소유자 부담: 100만 원 × 1억 ÷ 4억 = 25만 원
- 토지 소유자 부담: 100만 원 × 3억 ÷ 4억 = 75만 원
회사가 부담하는 25만 원은 아래처럼 처리해요.
| 구분 | 계정과목 | 금액 |
|---|---|---|
| 차변 | 세금과공과 | 250,000원 |
| 대변 | 보통예금 | 250,000원 |
예시 3. 신탁재산
㈜예시상사가 사옥을 신탁회사 명의로 신탁등기했어요. 등기부 소유자는 수탁자지만 재산세 납세의무자는 위탁자인 ㈜예시상사예요. 고지서가 신탁회사로 갔다면 신탁회사가 제120조 제1항 제4호에 따라 수탁자로 신고했는지 확인해요.
자주 하는 실수
- 등기부 소유자가 곧 납세의무자라고 보는 실수: 기준은 과세기준일 현재 사실상 소유자예요. 등기 명의는 사실상 소유자를 알 수 없는 경우에만 기준이 돼요.
- 상속인 모두에게 지분대로 나올 것이라고 기대하는 실수: 미등기·미신고 상태에서는 주된 상속자 한 명에게 부과돼요. 상속등기를 마치거나 사실상 소유자를 신고하면 제107조 제2항 제2호가 적용되지 않아요.
- 신탁재산 재산세를 수탁자 몫으로 보는 실수: 제107조 제2항 제5호가 위탁자를 납세의무자로 정해요. 다만 조합이 매수해 신탁한 재산은 조합이 납세의무자예요.
- 과세기준일부터 15일이 지나서 신고하는 실수: 제120조 제1항의 신고 기한은 과세기준일부터 15일이에요. 기한이 지나면 직권 조사로 과세대장에 오를 수 있어요.
- 소유권이 바뀐 해에 이전 소유자에게 안분해서 받으려는 실수: 재산세는 6월 1일 현재 소유자에게 해당 연도 전체가 부과돼요. 중간에 팔았더라도 매매 계약서의 정산 약정은 당사자 간 문제예요.