부동산 상속 세무: 상속세·취득세와 나중 양도까지

부동산 상속은 세 시점을 봐야 해요

부동산을 상속받으면 상속받을 때(상속세·취득세)와 나중에 팔 때(양도세)를 함께 고려해야 해요. 상속 시 평가가 나중 양도세까지 영향을 주거든요.

상속받을 때: 상속세 + 취득세

• 상속세: 상속재산 전체(부동산 포함)에 대해 공제 후 과세(별도 글). 부동산은 시가로 평가해요.
• 상속 취득세: 부동산을 상속받으면 취득세를 내요. 상속 취득세는 2.8%(농지 2.3%)로, 주택 외 부동산 매매 4%보다 낮은 세율이 적용돼요(무주택자 상속주택 등 감면도 있음).

시가 평가가 양도세로 이어져요

• 상속받은 부동산을 나중에 팔 때, 취득가액 = 상속 당시 평가액이에요.
• 그래서 상속 시 평가액을 낮게 잡으면 상속세는 줄지만, 나중에 팔 때 양도차익이 커져 양도세가 늘어요.
• 반대로 시가(감정가 등)로 높게 평가하면 상속세는 늘지만 양도세는 줄어요. 상속세와 양도세를 함께 따져 평가 전략을 세워요.

상속주택 비과세 특례

• 1주택자가 주택을 상속받아 일시적 2주택이 되어도, 상속주택은 일정 기간 주택 수에서 제외되거나, 일반주택을 먼저 양도할 때 비과세 특례를 받을 수 있어요.
• 본인 의사와 무관하게 생긴 2주택을 배려한 거예요.

부모 집 상속 세금 예시

부모 집을 상속받은 김씨를 보면:

• 상속세(시가 평가) + 상속 취득세 납부
• 상속 시 평가액이 나중 양도 시 취득가액 → 너무 낮게 잡으면 양도세 부담 ↑
• 본인 집이 있는데 상속주택 생김 → 상속주택 특례로 일반주택 비과세 검토
• 상속세·양도세를 함께 고려해 평가·양도 시점 계획

자주 하는 실수

• 상속세만 보고 평가액을 낮춰요. 나중에 팔 때 양도차익이 커져 양도세가 늘어요.
• 상속 취득세를 빠뜨려요. 상속도 취득이라 취득세를 내요.
• 상속주택 특례를 모르고 일반주택을 과세로 팔아요. 특례로 비과세 가능성을 확인하세요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 부동산을 상속받으면 무슨 세금이 나오나요?

상속세(시가 평가)와 상속 취득세를 내요. 상속 취득세는 일반 매매보다 낮은 세율이고, 무주택자 상속주택 등 감면도 있어요.

Q2. 상속받은 집을 팔 때 취득가액은?

상속 당시 평가액이 취득가액이 돼요. 그래서 상속 시 평가를 낮게 하면 상속세는 줄지만 양도세가 늘 수 있어, 두 세금을 함께 따져야 해요.

Q3. 집이 있는데 상속으로 2주택이 됐어요.

상속주택은 일정 기간 주택 수에서 제외되거나, 일반주택을 먼저 양도할 때 1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 있어요. 요건을 확인하세요.

실무 체크리스트

• 상속재산(부동산) 시가 평가하기
• 상속세 공제·세액 계산하기
• 상속 취득세(감면 포함) 확인하기
• 상속 평가액이 향후 양도세 취득가액임을 고려하기
• 상속세·양도세 함께 따져 평가 전략 세우기
• 상속주택 비과세 특례 해당 여부 검토하기

함께 보기

• 상속세 기본 세무: 공제·세율·6개월 신고기한: 부동산 상속의 상위 세목입니다.
• 상속·증여 재산 평가 세무: 시가 우선과 보충적 평가: 상속 당시 평가액이 취득가액으로 이어져요.
• 상속 취득세 세무: 물려받은 부동산의 취득세: 부동산 상속 취득세를 확인해요.
• 상속주택 비과세 특례 세무: 집 물려받아도 기존 집 비과세: 상속주택의 주택 수 제외 특례입니다.
• 양도소득세: 상속 후 양도 시 취득가액과 양도차익을 함께 봐요.