유사매매사례가액 — 같은 단지 아파트 거래가를 상속·증여 시가로 쓰는 기준

유사매매사례가액의 뜻과 적용 대상

상속·증여 재산은 평가기준일 현재의 시가로 평가해요(상속세 및 증여세법 제60조 제1항). 해당 아파트 자체의 매매·감정·경매 가액이 없을 때, 같은 단지에서 조건이 거의 같은 다른 주택의 거래가를 대신 시가로 보는 제도가 유사매매사례가액이에요. 근거는 같은 법 시행령 제49조 제4항이고, 어떤 주택이 '유사'한지는 시행규칙 제15조 제3항이 정해요.

옆 동이라도 아무 주택이나 되는 것은 아니에요. 공동주택가격이 고시된 아파트·연립·다세대 같은 공동주택이면 세 요건을 모두 갖춰야 해요. 시가의 일반 개념과 보충적 평가는 상속·증여 재산 평가 세무에서, 증여세 계산 흐름은 증여세 기본 세무에서 볼 수 있어요.

핵심 기준

유사한 주택의 세 요건

공동주택가격이 있는 공동주택은 아래 요건을 모두 충족하는 주택의 거래가액을 써요(시행규칙 제15조 제3항 제1호).

공동주택가격은 새 가격이 고시되기 전에는 직전 가격을 써요. 공동주택가격이 없는 재산은 시행규칙 제15조 제3항 제2호에 따라 면적·위치·용도·종목·기준시가가 같거나 비슷한 다른 재산을 찾아요.

사례를 찾는 기간

신고한 경우에는 신고일 이후에 생긴 거래가 평가기간 안이라도 그 신고에는 쓰이지 않아요(시행령 제49조 제4항 괄호, 제2항 제1호). 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월, 증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월이에요(법 제67조 제1항, 제68조 제1항).

적용 순서와 제외

• 해당 아파트 자체의 매매·감정·수용·경매·공매 가액이 있으면 유사 사례는 쓰지 않아요(시행령 제49조 제2항 단서).
• 유사 사례로 정해진 주택(공동주택가격 차이가 가장 작은 주택)의 거래가 둘 이상이면 평가기준일 전후로 가장 가까운 날의 가액을 쓰고, 그 날이 둘 이상이면 평균액을 써요(같은 항 본문).
• 시행령 제49조 제4항은 제1항 각 호의 가액을 기준으로 해서, 유사 주택의 매매가액 외에 감정·경매·공매 가액도 사례가 될 수 있어요. 이 글의 예시는 매매 사례만 다뤄요.
• 특수관계인과의 거래 등으로 거래가액이 객관적으로 부당하면 시가로 보지 않아요(시행령 제49조 제1항 제1호 가목).
• 평가기간 밖이라도 평가기준일 전 2년 이내 또는 평가기간 후 법정결정기한까지의 매매가 있고 가격변동의 특별한 사정이 없다고 납세자나 과세관청이 신청하면, 평가심의위원회 심의를 거쳐 포함할 수 있어요(시행령 제49조 제1항 단서, 제49조의2).
• 시가를 산정하기 어려우면 법 제61조부터 제65조까지의 보충적 평가액(주택은 공동주택가격)을 시가로 봐요(법 제60조 제3항).

계산·처리 예시

아버지가 성년 자녀에게 아파트를 증여하는 사례예요. 증여일은 2026년 9월 10일, 평가대상은 전용면적 84.00㎡·공동주택가격 6억 2,000만 원이에요. 허용 범위는 아래처럼 계산돼요.

• 전용면적: 84.00㎡의 5%는 4.2㎡라서 79.8㎡ 이상 88.2㎡ 이하
• 공동주택가격: 6억 2,000만 원의 5%는 3,100만 원이라서 5억 8,900만 원 이상 6억 5,100만 원 이하
• 평가기간: 2026년 3월 10일부터 2026년 12월 10일까지

같은 단지에서 평가기간 안에 거래된 주택을 세 요건에 따라 판정했어요.

A와 B가 모두 요건을 갖췄으므로 공동주택가격 차이가 가장 작은 A의 9억 1,000만 원이 시가예요. 이 금액으로 증여세를 계산하면 다음과 같아요.

산출세액은 과세표준 5억 원 초과 10억 원 이하 구간의 9,000만 원 + 5억 원 초과분의 30%로 계산했어요(법 제56조, 제26조). 8억 6,000만 원이면 9,000만 원에 3억 6,000만 원의 30%인 1억 800만 원을 더한 1억 9,800만 원이고, 5억 7,000만 원이면 9,000만 원에 7,000만 원의 30%인 2,100만 원을 더한 1억 1,100만 원이에요. 두 방법의 세액 차이는 8,700만 원이에요. 증여재산공제는 수증자가 증여 전 10년 이내에 공제받은 금액과 합산해 한도를 적용하고, 가산세·신고세액공제·감정평가 수수료 공제는 반영하지 않았어요.

자주 하는 실수

• 옆 단지 실거래가를 가져와요. 공동주택가격이 있는 아파트는 같은 단지 안의 주택만 유사 사례예요. 인근 다른 단지의 거래는 이 기준에 해당하지 않아요.
• 면적만 맞추고 공동주택가격 차이는 안 봐요. 같은 평형이어도 층·동에 따라 공동주택가격이 달라서, 5% 이내 요건에서 빠지는 경우가 있어요.
• 신고 후에 생긴 거래를 신고에 반영하려 해요. 신고한 경우에는 신고일까지의 가액만 보기 때문에 신고 이후 계약은 그 신고의 시가가 되지 않아요.
• 호가나 시세 앱 금액을 시가로 써요. 시행령은 실제 있었던 매매의 거래가액을 기준으로 해요. 매물로 나온 가격은 매매사실이 아니에요.
• 해당 아파트의 감정가액이 있는데 유사 사례를 우선해요. 해당 재산 자체의 매매·감정 등 가액이 있으면 유사 사례는 적용하지 않아요.
• 특수관계인 사이의 낮은 거래가를 사례로 써요. 객관적으로 부당한 거래가액은 시가에서 제외돼요.

관련 문서

• 상속·증여 재산 평가 세무: 시가 우선과 보충적 평가
• 증여세 기본 세무: 증여재산공제·세율·3개월 신고기한
• 부동산 증여 세무: 증여세·증여 취득세와 부담부증여
• 부동산 상속 세무: 상속세·취득세와 나중 양도까지
• 상속세 기본 세무: 공제·세율·6개월 신고기한