부동산 증여 세무: 증여세·증여 취득세와 부담부증여

부동산 증여는 세금이 두 가지예요

부동산을 무상으로 넘기는 증여에는 세금이 두 가지 따라와요. 받는 사람이 내는 증여세(국세)와 증여 취득세(지방세)예요. 두 세금을 함께 따져야 실제 부담을 알 수 있어요.

증여세

• 받는 사람(수증자)이 증여재산 평가액에 대해 증여세를 내요.
• 시가 우선 평가: 부동산은 매매사례가·감정가 등 시가로 평가하는 게 원칙이에요(시가가 없으면 기준시가 등 보충).
• 증여재산공제(배우자 6억, 성인 자녀 5천만 원 등)·10년 합산은 별도 글 참고.

증여 취득세

• 부동산을 증여받으면 무상취득 취득세(기본 3.5%)도 내요.
• 조정대상지역의 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여받으면 취득세가 12%로 중과돼요(1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하는 경우는 3.5%).
• 취득세 과세표준도 시가(시가인정액) 기준으로 바뀌는 추세예요.

부담부증여

• 전세보증금·대출(채무)을 함께 넘기며 증여하는 걸 부담부증여라고 해요.
• 이때 채무 인수분은 증여가 아니라 유상 양도로 보아, 증여자에게 양도소득세가 부과돼요.
• 나머지(채무를 뺀 순수 증여분)에만 증여세가 붙어요.
• 증여세를 줄이려고 부담부증여를 활용하지만, 양도세·취득세까지 종합 비교해야 유불리를 알 수 있어요.

자녀 아파트 증여 예시

자녀에게 아파트를 증여하는 김씨를 보면:

• 시가로 평가한 증여가액 → 증여재산공제 후 증여세
• 자녀는 증여 취득세도 부담(다주택·조정지역이면 중과)
• 전세보증금을 낀 부담부증여라면 → 보증금분은 양도세(증여자), 나머지는 증여세(자녀)
• 증여세·취득세·양도세를 모두 합산해 유불리 판단

자주 하는 실수

• 증여세만 생각하고 취득세를 간과해요. 증여 취득세(중과 가능)도 함께 부담해요.
• 부담부증여의 양도세를 몰라요. 채무 인수분은 증여자에게 양도세가 붙어요.
• 시가 평가를 낮게 잡아요. 시가인정액 기준이 강화돼 임의 저평가는 위험해요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 부동산을 증여하면 무슨 세금이 나오나요?

받는 사람이 증여세(국세)와 증여 취득세(지방세)를 내요. 다주택·조정지역 주택 증여는 취득세가 중과될 수 있어요.

Q2. 부담부증여가 뭔가요?

전세보증금·대출 같은 채무를 함께 넘기며 증여하는 거예요. 채무 인수분은 유상 양도로 보아 증여자에게 양도세가 붙고, 나머지에만 증여세가 부과돼요.

Q3. 증여가액은 어떻게 정하나요?

시가(매매사례가·감정가 등)로 평가하는 게 원칙이에요. 시가가 없으면 기준시가 등으로 보충하지만, 시가인정액 기준이 강화돼 임의 저평가는 위험해요.

실무 체크리스트

• 증여재산 시가 평가하기
• 증여세(증여재산공제·10년 합산) 계산하기
• 증여 취득세(다주택·조정지역 중과 여부) 확인하기
• 부담부증여 시 채무분 양도세 검토하기
• 증여세·취득세·양도세 합산 유불리 비교하기
• 복잡하면 세무사와 사전 상담하기

함께 보기

• 증여세 기본 세무: 증여재산공제·세율·3개월 신고기한: 부동산 증여의 증여세 계산 출발점입니다.
• 부담부증여 세무: 빚을 함께 넘기는 증여의 양도세·증여세: 채무를 함께 넘길 때 양도세까지 비교해요.
• 부동산 취득세 세무: 세율·신고 기한·함께 붙는 세금: 증여 취득세와 중과 여부를 확인해요.
• 양도소득세: 부담부증여의 채무 인수분 과세와 연결돼요.
• 부동산 무상사용 증여 세무: 공짜로 쓰면 증여세: 부동산 무상 사용에 따른 증여세 이슈입니다.